Veamos a continuación si hay que respetar el alquiler cuando se subasta un local arrendado o por el contrario se resuelve el contrato a favor del adjudicatario de la subasta.
Con un ejemplo situamos el asunto:
a) Existe un contrato de arrendamiento de un local («arrendamiento para uso distinto del de vivienda«) celebrado en el año 2014 y con una duración de 10 años.
b) El contrato de arrendamiento no está inscrito en el Registro de la Propiedad.
c) El propietario del local (arrendador) no paga la hipoteca y el Banco saca a subasta el inmueble.
d) El Banco se adjudica el local en subasta y cede el remate a un tercero que lo adquiere.
e) Esa tercera persona , que ya es el dueño, ¿tiene que respetar el alquiler en las mismas condiciones hasta el año 2024?
Veamos que regulación hay que tener en cuenta en este caso:
1º.- Como el contrato se celebró en 2014, le es de aplicación la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 (LAU) con la reforma que operó el 6.06.2013. Por tanto hay que ver el texto de la LAU tras dicha reforma.
La Ley de Arrendamientos Urbanos ha sido modificada para aquellos contratos que se celebren a partir del 6.03.2019, aunque no se ha modificzado la Ley con respecto al asunto que estamos tratando.
2º.- El artículo 4.3 de la LAU dice: » Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.»
3º.- Por tanto, conforme al art 4.3 LAU , es aplicable el título III, y en concreto el artículo 29 LAU que regula la enajenación de finca arrendada. Este precepto establece:
«El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.»
El Tribunal Supremo ha considerado que la transmisión mediante subasta es una enajenación o venta.
4º.- El citado artículo 29 de la LAU significa que el arrendamiento no se extingue salvo que las partes hubieren incluido en el contrato un pacto en contrario, lo que siempre es posible por la libertad de pactos de los artículos 1.254 y 1.255 Código Civil, y salvo lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, artículo 34 que viene a señalar que el adquirente del inmueble en subasta lo haya adquirido de buena fe y sin saber que estaba arrendado.
Considero, aunque siempre hay que estar al caso concreto, que el adquirente debe respetar el alquiler cuando se subasta un local arrendado en los siguientes supuestos:
A) Si el contrato de arrendamiento de local se inscribe en el Registro de la Propiedad, pues cualquiera que se adjudique la finca va a conocer de su existencia y no podrá alegar desconocimiento del arrendamiento.
B) Si el contrato de arrendamiento no se haya inscrito en el Registro de la Propiedad, siempre y cuando, en el procedimiento de ejecución del inmueble se haya hecho constar antes de la subasta por el arrendador o por el inquilino que el inmueble se encuentra arrendado. Esto debe hacerse para que el adquirente no pueda a posteriori alegar desconocimiento de la existencia del arrendamiento.
C) Si el adquirente se ha adjudicado el inmueble de buena fe y sin saber que estaba alquilado ( no constaba registrado ni tampoco en el procedimiento de ejecución) es posible que proceda la resolución del contrato de arrendamiento.
D) En el ejemplo que hemos puesto, deberá respetarse la duración hasta el año 2024 si en el contrato no se dispuso que finalizaría si había transmisión o adjudicación y además si se ha hecho constar de alguna manera en el Juzgado, antes de adjudicarse la finca, que el local estaba alquilado.
E) También habrá que ver si el actual inquilino tiene derecho al tanteo y retracto del local cuando sale a subasta.
El embargo trabado sobre bienes inembargables es nulo de pleno derecho por lo que carece…
¿La abstención en las votaciones de la Junta de propietarios se computa a favor de…
¿Qué es la Usucapión y cómo funciona en España? La usucapión, también conocida como prescripción…
¿Cómo se determina el régimen de visitas en hijos de corta edad tras la separación…
En el año 2010 apareció en el Código Penal el artículo 183 bis. Este artículo …
Procedimiento judicial adecuado frente a un ataque o perturbación de los derechos reales inscritos en…
Ver comentarios
Muy interesante el post Francisco. Aunque yo no creo que siempre sea así pues cualquier deudor hipotecario alquilaría el inmueble y lo inscribiría en el Registro de la Propiedad simplemente para perjudicar al acreedor hipotecario, bajar su precio y negociar. Será fundamental entiendo yo que el contrato se inscribiese en el RP antes o después de las hipotecas para ver hasta que punto el adjudicatario tiene que soportar la total duración del contrato. Incluso en casos donde no haya mala fé, pues el que alquila si que podría haber ido al Registro y ver que tenía una hipoteca y que llegado el caso, el actual arrendador podría dejar de ser propietario
Estimado Francisco Sevilla Caceres, Con respecto a este tema de respetar el contrato de alquiler cuando se subasta un local arrendado, mi pregunta seria : si en el contrato de arrendamiento dice que el contrato tendrá una duración de 5 años y que finalizado este plazo el contrato podrá prorrogarse por igual plazo salvo que ambas partes de común acuerdo decidieran no prorrogarlo. ¿El nuevo adquiriente debe respetar estos 5 años de alquiler? o ademas debe esperar otros cinco mas si ambas partes estan de acuerdo y respetar asi todas las prorrogas que pudiesen producirse??
Muchas gracias Francisco, Espero su respuesta....
Tenia tres locales de mi propiedad completamente pagados. En uno de los locales. Monte un negocio de Bar Restaurante corriendo de mi cuenta todos los gastos para el funcionamiento de dicho negocio como son. El mobiliario. La maquinaria. Los utensilios etc. etc. etc. Posteriormente en 2018 se lo alquile a una persona. Estando esta persona regentando dicho negocio. Resulto que una persona amiga que me había llevaba un caso hacia más de 20 años. El mismo puso un dinero para solventar dicho entuerto. Y me manifestó que no me preocupase por devolverle el dinero lo único que me solicito es que le firmase unos documentos. Esto fue en julio de 1996. Y en 2016, cual no fue mi extrañeza cuando sin comunicarme absolutamente nada. Interpuso un procedimiento de Ejecución Hipotecaria al cabo de 20 años.
Resumiendo que hace casi un año que se ha adjudicado los tres locales. Continua regentando el negocio el inquilino al cual yo le alquile el Bar. Y yo no he podido recuperar los enseres, el mobiliario, ni la maquinaria que yo instale y pague siendo esto de mi propiedad. Es más es que ni tan siquiera el Juzgado me dio un plazo para retirar todo lo referenciado como esta obligado. Y ya hace casi un año. En fin lo que yo deseo es que me de su opinión sobre lo Siguiente:
A. - Existe la posibilidad de poder aun hoy recuperar lo referenciado. Es decir los enseres, el mobiliario, y la maquinaria de mi propiedad. Sobre la cual no pesa ningún embargo sobre todo ello y por consiguiente tengo derecho a recuperar. O a poder conseguir que abone una cantidad por todo ello.
B. - Existe la posibilidad de tras revisar todo el expediente poder anular dicha Subasta. Ya que el Abogado que teóricamente me llevaba este caso me mintió. Ya que nunca se personó ni efectuó gestión alguna en la defensa de nuestros intereses. Ignoro si estaba de acuerdo con el que puso el dinero de su bolsillo. Pero me da que sí. Ya se que es un caso un poco raro y que cuesta de entender. Pero es verídico como la vida misma es por ello que espero con impaciencia su opinión y lo que se puede hacer al día de hoy para esclarecer todo lo acontecido. O si por lo contrario ya no se puede hacer nada en absoluto. Atentamente, Manuel Arenas