La extensión de la responsabilidad del avalista en el contrato de arrendamiento cuando entra en prórroga, sigue siendo una cuestión discutida en los Tribunales de justicia.
Marco normativo de la responsabilidad del avalista en el alquiler
El avalista en un contrato de arrendamiento urbano es la persona que garantiza, frente al arrendador, el cumplimiento de las obligaciones del inqulino, respondiendo con su patrimonio personal.
Con caracter general, si nada se precisa en el contrato, responderá de todas las cantidades derivadas del mismo, como rentas, cantidades asimiladas, daños, etc.
Esta responsabilidad del avalista frente al arrendador se fundamenta, principalmente, en dos pilares:
Régimen específico de garantías en arrendamientos urbanos (artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
¿El avalista responde solidaria o subsidiariamente con el arrendatario?
Si en el contrato de arrendamiento no se dice nada sobre el caracter de la garantía, es decir, que solo aparece que una persona avala al inquilino, pero no se recoge de forma expresa que lo haga solidariamente, ni se menciona renuncia al beneficio de excusión, orden y división, se aplica el régimen general de la fianza del Código Civil.
artículo 1822 Código Civil: «Por la fianza se obliga uno a pagar o cumplir por un tercero, en el caso de no hacerlo éste».
artículo 1137 Código Civil: «La concurrencia de dos o más acreedores o de dos o más deudores en una sola obligación no implica que cada uno de aquéllos tenga derecho a pedir, ni cada uno de éstos deba prestar íntegramente las cosas objeto de la misma. Sólo habrá lugar a esto cuando la obligación expresamente lo determine, constituyéndose con el carácter de solidaria.»
En definitiva, para que el avalista responda solidariamente con el arrendatario debe pactarse expresamente en el contrato. ya que en su defecto, responderá subsidiariamente.
¿Que significa el beneficio de excusión?
El artículo 1830 del Código Civil establece que el fiador no puede ser compelido a pagar al acreedor sin hacerse antes excusión, de todos los bienes del deudor.
Esto significa que, si no se pacta otra cosa o se renuncia a dicho beneficio de excusión en el contrato de arrendamiento, el arrendador debe intentar cobrar lo que le deba el inquilino ejecutando en primer lugar los bienes de éste y, si no hubiese, en segundo lugar podrá dirigirse contra los del avalista.
El artículo 1831 del Código Civil permite que el avalista renuncie al derecho de excusión:
» La excusión no tiene lugar: 1.º Cuando el fiador haya renunciado expresamente a ella. 2.º Cuando se haya obligado solidariamente con el deudor.
Con la renuncia expresa al beneficio de excusión, el arrendador puede dirigir la acción contra el arrendatario o contra el avalista indistintamente, o contra los dos, sin necesidad de acreditar el fracaso de la ejecución frente al arrendatario.
En la práctica y en casi todos los contratos de arrendamiento donde figure un avalista se hace constar expresamente en el clausulado que el fiador responde indistintamente con el arrendatario, con caracter solidario del cumplimiento de todas las obligaciones, renunciando el avalista a los beneficios de excusión, orden y división.
Extensión temporal del aval
Para conocer la extensión temporal del aval habrá que estar a lo que se haya pactado en el contrato.
Si existe una cláusula en la que expresamente se haya pactado que el aval se extiende durante toda la duración del contrato incluidas las sucesivas prórrogas legales o convencionales que pudieran darse, se considera que el avalista queda vinculado a toda la relación arrendaticia.
Si el fiador desea ceñir su responsabilidad a un periodo concreto, debe exigirse que conste con claridad en el contrato para evitar dudas interpretativas.
El problema surge respecto de la extensión temporal de la responsabilidad del avalista en el contrato de arrendamiento cuando no se ha hecho constar nada en el contrato sobre la extensión o duración del aval.
Veamos el problema donde radica:
Recordar que el artículo 9 de la LAU establece que si la duración pactada es inferior a 5 años si el arrendador es persona física o 7 años si es jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente a voluntad del inquilino por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 5 años (arrendador persona física), o 7 años (arrendador persona jurídica).
Es decir, la ley establece prórrogas obligatorias a voluntad del inquilino por plazos anuales hasta alcanzar el mínimo legal de 5 o 7 años previstos en el citado artículo 9 LAU.
Finalizadas esas prórrogas obligatorias hasta alcanzar los 5 años de duración del contrato, el arrendador (en este caso es él y no el inquilino) puede conceder otro periodo de prórrogas que denominaremos voluntarias y que recoge el artículo 10 de la LAU(3 años más de duración).
¿Se extiende la fianza a las prórrogas legales del artículo 9 y a las prórrogas voluntarias del art. 10 de la LAU?
a) Cuando nada se haya hecho constar en el contrato, se considera que el aval se extiende a todas las prórrogas legales previstas en el artículo 9 de la LAU.
b) La mayoria de la doctrina considera que el aval no se extenderá a las prórrogas voluntarias del artículo 10 de la LAU, si no figura expresamente en el contrato.
Sentencias sobre la responsabilidad del avalista en el contrato de arrendamiento
Veamos algunas decisiones judiciales sobre este asunto:
a) El aval se extiende a las prórrogas obligatorias (art. 9 LAU)
Sentencia Audiencia Provincial de Asturias, Gijón (Sección 7ª) de 6 abril de 2009:
«Tampoco puede entenderse infringido el art. 1.827 del Código Civil, al tratarse de una prórroga legal, art. 9 LAU, no excluida expresamente en el contrato, ni el art. 1.851 CC, porque ya fue comprendida por el fiador a la firma del mismo, es decir, que el fiador ya consintió la prórroga así como el resto de las estipulaciones del contrato, al figurar en el mismo como «fiador de este contrato a todos los efectos», entre ellos el pago de las rentas debidas, por lo que en este caso no se produce una mayor onerosidad con posterioridad, que es la razón de ser del precepto invocado.
No pudiendo confundirse la tácita reconducción del art. 1.566 del Código Civil con el derecho del arrendatario de vivienda a beneficiarse de las prórrogas legales, art. 9 de la LAU, que no precisa del concurso de la voluntad del arrendador, sino que le es impuesta imperativamente por Ley, no siendo pues de aplicación el art. 1.851 del CC como pretende la recurrente, al ostentar la misma la condición de fiadora solidaria del arrendatario a todos los efectos del contrato de arrendamiento suscrito. Extensión de la fianza a la prórroga del arrendamiento, pero no a la tácita reconducción.»
– Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 14ª) de 13.02.2019:
«Estamos plenamente conforme con el Juez de Instancia en cuanto a la duración del aval. No se trata de un aval independiente posterior al contrato. Se trata de un aval dentro del mismo contrato, en el que el avalista interviene desde el primer momento y conoce su contenido.
El argumento principal para mantener la sentencia tiene su base en la duración legal del contrato de arrendamiento urbano para uso de vivienda, art. 9 LAU, que como es sabido es de un año como mínimo, y máximo de tres (actualmente máximo de 5 años) en virtud del sistema de prorroga legal forzosa para el arrendador, y potestativa para el arrendatario, salvo que este renuncie.
Dicho de otro modo, el art. 1851 C. Civil no es aplicable porque no se trata de prorroga facultativa del arrendador, que requeriría el consentimiento del fiador. Es prorroga legal forzosa para el arrendador, que afecta al fiador, que afianzó sin limitaciones por toda la duración legal del contrato, tres años.»
b) No se extiende a la pórrogas voluntarias (art. 10 LAU)
– Sentencia de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife (Sección 4ª), de 27.03.2012:
«Con relación a esa cuestión (la de la extinción de la fianza por aplicación de los dispuesto en los arts. 1827 y 1851 del Código Civil, al haberse pactado el contrato de arriendo por un año, por lo que, según tales preceptos, el deber de fianza sólo alcanza esa anualidad y a las rentas dejadas de satisfacer durante ese tiempo) la primera de las sentencia mencionadas señala lo siguiente:
«Sin embargo, primero, el art. 1.851 del Código Civil tiene dicho y puntualizado la doctrina jurisprudencial que para que opere y sea causa de extinción de la fianza requiere esa voluntad declarada y firme del acreedor de conceder una prórroga (STS 12-7- 2.002y 20-12- 2.003), lo que no es el supuesto de autos, pues sometido el arriendo del fiador a la LAU 29/1994, la prórroga del contrato más allá del tiempo contractualmente pactado se explica por lo dispuesto en el art. 9 de esa Ley, de acuerdo con el cuál cuando el plazo pactado fuere inferior a cinco años se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario por plazos anuales hasta alcanzar aquélla duración, siendo obligada, llegados a este punto, la cita de la sentencia del TS de 27-2-1.981 , de acuerdo con la cuál el precitado art. 1.851no es de aplicación a los supuestos de prórroga legal, declaración realizada en relación con el art. 57 de la derogada LAU de 1.964 , pero que es trasladable a los supuestos de prórroga de la vigente LAU y así está siendo entendido por la mayoría de nuestros Tribunales. (SAP León -Sec. 3a- 14-11-2.001, Sevilla -Sec. 5a- 14-5-2.001, Palmas de Gran Canaria -Secc. 4a- 26-2-2.004 y Madrid -Secc. 9a- 7-11-2.005), siempre a salvo el supuesto de que se pacte lo contrario»..
Esta Sala comparte ese criterio y el coincidente de las otras sentencias citadas en el sentido de que el art. 1851 se contrae a la prórroga voluntaria concedida por el arrendador pero no a la que viene impuesta a este por el arrendatario en virtud de lo dispuesto en el art. 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos …»
A fin de evitar interpretaciones del Tribunal, para los arrendadores es muy importante hacer constar expresamente en el contrato de arrendamiento que la responsabilidad del avalista en el contrato de arrendamiento se extiende a toda la duración del contrato y a la de sus prórrogas legales o voluntarias.
En caso de que no se especifique nada en el contrato, la postura mayoritaria entiende que el avalista responderá durante la duración pactada del contrato y la de las prórrogas legales, pero no la de las prórrogas voluntarias.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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