Responsabilidad del avalista en el contrato de arrendamiento

Extensión de la responsabilidad del avalista en el contrato de arrendamiento de vivienda cuando entra el contrato entra en prórroga.

La cuestión relacionada con la extensión de la responsabilidad del avalista en el contrato de arrendamiento, siguen siendo una cuestión discutida por los Tribunales con posturas dispares como veremos más adelante.

¿El avalista de un contrato de arrendamiento sigue respondiendo también cuando el contrato entra en prórroga?

Existen opiniones contrarias entre los que piensan que el fiador o avalista sólo responde exclusivamente de la duración pactada en el contrato y aquellos otros que argumentan que también responde de las prórrogas del contrato previstas en los artículo 9 y 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Esta polémica no surgirá si en el contrato se ha pactado expresamente que el avalista o fiador responderá durante toda la duración del contrato Iincluídas las prórrogas legales obligatorias o voluntarias y hasta que se entregue la posesión del inmueble. En este caso está claro que el avalista responderá durante toda la vigencia de la relación, ya que así consta pactado.

Aquí vamos a analizar la extensión de la responsabilidad del avalista en el contrato de arrendamiento cuando no se ha hecho constar nada en el contrato sobre la extensión o duración del aval.

Artículos que hay que tener en cuenta

En todo este asunto hay que tener en cuenta algunos preceptos:

artículo 1.851 del Código Civil:  «La prórroga concedida al deudor por el acreedor sin el consentimiento del fiador extingue la fianza».

Y de otro lado lo dispuesto en los artículos 9 y 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:

En el artículo 9 de la LAU se establece que si en el contrato de arrendamiento de vivienda se ha hecho constar una duración inferior a 5 años (cuando el arrendador es persona física), el arrendatario puede ir prorrogando dicho contrato a su voluntad hasta una duración máxima de 5 años (prórroga legal obligatoria).

En el artículo 10 de la LAU, se establece que terminados esos 5 años, el arrendador puede consentir que el contrato entre en prórroga voluntaria por 3 años más si el inquilino también lo quiere (prórroga voluntaria).

Ejemplo:

Si se celebra un contrato el 1 de Febrero de 2020 por una duración de un año, el inquilino puede prorrogar la duración del contrato a su voluntad, año tras año hasta alcanzar una duración de cinco años, es decir que finalizará el 1 de febrero de 2025.

Si antes de esa fecha el dueño no le ha comunicado que el contrato termina el 1 de febrero de 2025, y siempre que quiera seguir el inquilino en la vivienda, el contrato se prorrogará durante tres años más, es decir hasta el 1 de Febrero de 2028.

¿Qué ocurre con el avalista que firmó ese contrato de una duración inicial de un año?

Como acabamos de decir, el artículo 9 de la LAU establece que en esos casos, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente a voluntad del inquilino por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 5 años si el arrendador es persona física (según la reforma de la LAU de marzo de 2019),  salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Es decir, la ley establece prçorrogas obligatorias a voluntad del inquilino por plazos anuales hasta alcanzar los mínimos legales (5 años) previstos en el artículo 9 de la LAU.

Finalizadas esas prórrogas obligatorias hasta alcanzar los 5 años de duración del contrato, el arrendador (en este caso es él y no el inquilino) puede conceder otro periodo de prórrogas que denominaremos voluntarias y que vienen recogidas en el artículo 10 de la LAU (3 años).

Posturas sobre la extensión del avalista a la duración de las prórrogas

1º.-  Si se ha hecho constar expresamente que la responsabilidad del avalista en el contrato de arrendamiento se extiende a toda la duración del contrato y la de sus prórrogas obligatorias y voluntarias, está claro, que el avalista seguirá teniendo tal condición cuando el contrato continúe a partir del primer año a voluntad del inquilino.

2º.- Si en el contrato no se dijese nada sobre el periodo al que se extiende la fianza y se hubiese pactado en el contrato una duración de un año y el inquilino decide continuar hasta los cinco años que le permite el artículo 9 de la LAU, se extendería también a la prórroga legal del artículo 9 de la LAU, es decir, la fianza se extenderá a dichas prórrogas legales hasta alcanzar 5 años.

3º.- La fianza no se extenderá a las prórrogas voluntarias del artículo 10 de la LAU, si no se dice nada en el contrato.

Sentencias sobre la responsabilidad del avalista en el contrato de arrendamiento

a) Se amplía a las prórrogas obligatorias (art. 9 LAU)

– Sentencia Audiencia Provincial de Asturias, Gijón (Sección 7ª) de 6 abril de 2009:

«Tampoco puede entenderse infringido el art. 1.827 del Código Civil, al tratarse de una prórroga legal, art. 9 LAU, no excluida expresamente en el contrato, ni el art. 1.851 CC, porque ya fue comprendida por el fiador a la firma del mismo, es decir, que el fiador ya consintió la prórroga así como el resto de las estipulaciones del contrato, al figurar en el mismo como «fiador de este contrato a todos los efectos», entre ellos el pago de las rentas debidas, por lo que en este caso no se produce una mayor onerosidad con posterioridad, que es la razón de ser del precepto invocado.

No pudiendo confundirse la tácita reconducción del art. 1.566 del Código Civil con el derecho del arrendatario de vivienda a beneficiarse de las prórrogas legales, art. 9 de la LAU, que no precisa del concurso de la voluntad del arrendador, sino que le es impuesta imperativamente por Ley, no siendo pues de aplicación el art. 1.851 del CC como pretende la recurrente, al ostentar la misma la condición de fiadora solidaria del arrendatario a todos los efectos del contrato de arrendamiento suscrito. Extensión de la fianza a la prórroga del arrendamiento, pero no a la tácita reconducción.»

– Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 14ª) de 13.02.2019:

«Estamos plenamente conforme con el Juez de Instancia en cuanto a la duración del aval. No se trata de un aval independiente posterior al contrato. Se trata de un aval dentro del mismo contrato, en el que el avalista interviene desde el primer momento y conoce su contenido.

El argumento principal para mantener la sentencia tiene su base en la duración legal del contrato de arrendamiento urbano para uso de vivienda, art. 9 LAU, que como es sabido es de un año como mínimo, y máximo de tres (actualmente máximo de 5 años)  en virtud del sistema de prorroga legal forzosa para el arrendador, y potestativa para el arrendatario, salvo que este renuncie.

Dicho de otro modo, el art. 1851 C. Civil no es aplicable porque no se trata de prorroga facultativa del arrendador, que requeriría el consentimiento del fiador. Es prorroga legal forzosa para el arrendador, que afecta al fiador, que afianzó sin limitaciones por toda la duración legal del contrato, tres años.»

b) No se extiende a la pórrogas voluntarias (art. 10 LAU)

– Sentencia de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife (Sección 4ª), de 27.03.2012:

«Con relación a esa cuestión (la de la extinción de la fianza por aplicación de los dispuesto en los arts. 1827 y 1851 del Código Civil, al haberse pactado el contrato de arriendo por un año, por lo que, según tales preceptos, el deber de fianza sólo alcanza esa anualidad y a las rentas dejadas de satisfacer durante ese tiempo) la primera de las sentencia mencionadas señala lo siguiente:

«Sin embargo, primero, el art. 1.851 del Código Civil tiene dicho y puntualizado la doctrina jurisprudencial que para que opere y sea causa de extinción de la fianza requiere esa voluntad declarada y firme del acreedor de conceder una prórroga (STS 12-7- 2.002y 20-12- 2.003), lo que no es el supuesto de autos, pues sometido el arriendo del fiador a la LAU 29/1994, la prórroga del contrato más allá del tiempo contractualmente pactado se explica por lo dispuesto en el art. 9 de esa Ley, de acuerdo con el cuál cuando el plazo pactado fuere inferior a cinco años se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario por plazos anuales hasta alcanzar aquélla duración, siendo obligada, llegados a este punto, la cita de la sentencia del TS de 27-2-1.981 , de acuerdo con la cuál el precitado art. 1.851 no es de aplicación a los supuestos de prórroga legal, declaración realizada en relación con el art. 57 de la derogada LAU de 1.964 , pero que es trasladable a los supuestos de prórroga de la vigente LAU y así está siendo entendido por la mayoría de nuestros Tribunales…»

Esta Sala comparte ese criterio y el coincidente de las otras sentencias citadas en el sentido de que el art. 1851 se contrae a la prórroga voluntaria concedida por el arrendador pero no a la que viene impuesta a este por el arrendatario en virtud de lo dispuesto en el art. 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos …»

Conclusión:

A fin de evitar interpretaciones del Tribunal, para los arrendadores es muy importante hacer constar expresamente en el contrato de arrendamiento que la responsabilidad del avalista en el contrato de arrendamiento se extiende a toda la duración del contrato y a la de sus prórrogas legales o voluntarias.

En caso de que no se especifique nada en el contrato, la postura mayoritaria entiende que el avalista responderá durante la duración pactada del contrato y la de las prórrogas legales, pero no la de las prórrogas voluntarias.