El tema de la responsabilidad del Banco frente a la Comunidad de Propietarios por impago de los gastos comunes, es otro asunto que apareció con mayor virulencia en época de crisis económica, donde los Bancos se adjudicaron una ingente cantidad de inmuebles (pisos y locales) como consecuencia de procedimientos hipotecarios, falta de pago de préstamos y otros productos financieros.
Si pertenecéis a una Comunidad de vecinos, sabréis por experiencia que los Bancos son reacios a pagar las deudas de los anteriores propietarios del piso o local adjudicado y en muchos casos pretenderán que cuando vendan esas propiedades sea el nuevo dueño quien se ocupe de las deudas atrasadas a la Comunidad.
A fin de explicar este asunto, he querido con este artículo dejaros una serie de recomendaciones sobre cómo actuar frente a un Banco moroso para intentar recuperar la deuda que tiene frente a la Comunidad de propietarios.
Vayamos por partes:
1ª.- Si un Banco se ha adjudicado un piso o local perteneciente a una Comunidad de propietarios que ya adeudaba por su anterior propietario cuotas a la Comunidad, la responsabilidad del Banco frente a la Comunidad por el impago de las cantidades adeudadas se extiende al PAGO DE LOS GASTOS DEL AÑO EN EL QUE SE LO ADJUDIQUE MÁS LOS DERIVADOS DE TRES AÑOS ANTERIORES, artículo 9, 1 letra e) LPH.
Esta extensión a los tres años anteriores fue introducida por la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal en vigor desde el 27 de junio de 2013.
2ª.- A partir de la adjudicación del piso o local por el Banco, éste es el obligado al pago de los gastos frente a la Comunidad.
A veces, los Bancos para evitar pagar las deudas con la Comunidad, no inscriben en el Registro de la Propiedad el auto de adjudicación del inmueble que se han quedado en subasta, pues bien, aunque no lo inscriban, considero que son los responsables frente a la Comunidad del pago de dichos gastos.
3ª.- Cuando el Banco venda el piso o local a un tercero, será esa persona la obligada a partir de ese momento del pago de los gastos comunes.
4ª.- Existe también una responsabilidad del Banco frente a la Comunidad de propietarios, si no comunica el cambio de titularidad del piso o local cuando se lo transmite a un tercero.
El artículo 9, 1 letra i) LPH establece que quien incumpliere la obligación de comunicar el cambio de titularidad de la vivienda o local seguirá respondiendo de las deudas con la Comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular.
Como EJEMPLO de este supuesto citamos la Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares (Sección 3ª), de 19.12.2017:
«La cuestión de si es posible reclamar el pago de la deuda con la comunidad a quien aparece como titular registral de una finca, vivienda o local (en este caso era el Banco), aunque no coincida con la persona del su actual propietario ha sido objeto de controversia en los tribunales, pero ha sido objeto de pronunciamiento por el Tribunal Supremo en su sentencia de 22 de abril de 2015 que, curiosamente, este tribunal interpreta en sentido contrario a como lo hace el recurrente, es decir, considera que el Alto Tribunal permite a la comunidad de propietarios dirigirse contra el titular registral en supuesto como el de autos, en el que este no ha cumplido con su obligación de poner en conocimiento de la comunidad la transmisión de la propiedad de la parte privativa.
En efecto, dicha resolución parte del principio de que el obligado al pago, según el precepto sustantivo (artículo 9.1.e) es el propietario.
Pero añade que la Ley de Propiedad Horizontal ha previsto una serie de garantías con la finalidad de » de tutelar y proteger a las Comunidades de Propietarios frente al grave problema de la morosidad, y a fin de garantizar en lo posible el cobro de las deudas de los comuneros «. Entre dichas garantías menciona » la obligación del propietario de «comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local«, estableciendo como sanción que «quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquel a repetir contra este «.
Pues bien, el Alto Tribunal concluye que, a pesar de ser responsable el propietario de la vivienda que lo era en el momento de producirse la obligación de contribuir a los gastos comunes, que se corresponde con el momento del devengo, tal responsabilidad puede extenderse a otras personas, » sin perjuicio del derecho de repetición de éstas contra el que está obligado a su pago , y esas personas son: … (iii) el propietario que ha omitido la comunicación del cambio de titularidad».
Todo ello confirma la legitimación pasiva del Banco en este proceso, por lo que procede desestimar el recurso de apelación por él interpuesto.»
1ª.- Si el piso o local se lo adjudica un Banco, el inmueble responde (desde el 27.06.2013) mediante una afección real del pago de las deudas correspondientes a la anualidad de la adjudicación y a los tres años anteriores. Enviarle una carta al Banco, y si no paga la deuda en un breve plazo, convocar Junta de propietarios y acordar demandar al Banco, certificando la deuda para iniciar un juicio monitorio.
2ª.- Si tenemos sospechas de la adjudicación por el Banco del piso o local, pedir una nota simple de la vivienda o local en el Registro de la Propiedad para averiguar el número de procedimiento hipotecario que se ha seguido y el Juzgado que lo ha tramitado. Pasarse por el Juzgado y comprobar la fecha de adjudicación de la finca para saber si el Banco se lo quedó en subasta, y en ese caso, dar los pasos explicados en el apartado anterior.
3ª.- Si se sigue un procedimiento judicial contra un vecino moroso y descubrimos que posteriormente el Banco se adjudica la vivienda o local, deberíamos de dar los pasos de la recomendación primera, ya que el Banco seguro que paga.
4ª.- Si el Banco ha vendido la vivienda o local pero no se lo ha comunicado al Secretario de la Comunidad o a quien haga sus funciones, tendrá una responsabilidad solidaria con el nuevo propietario en el supuesto de que se adeuden gastos comunes después de la transmisión.
Continuando con la responsabilidad del Banco frente a la Comunidad os puede interesar conocer la afección real de la vivienda o local al pago de los gastos comunes.
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Mi consulta es la siguiente.por favor,me la podéis enviar a mi mail.
tenemos dos locales unidos entre sí que sirvieron para la explotación de un negocio.
actualmente,estamos en concurso de acreeedores y la subasta se va a producir el próximo día 6 de febrero.
pesan dos hipotecas de la siguiente forma.una primera por importe de 180.000 euros con hipotecas sobre las dos fincas,con una tasación en el momento de la compra(los locales de obra,sin mejoras) en 345.000 euros.
y una segunda hipoteca por importe de 220.000 euros,en segunda hipoteca,también sobre las dos fincas,con un tasación de 780.000 euros,estando en aquel momento las dos fincas totalmente acondicionadas y negocio en funcionamiento.
mi pregunta es como puede ir la subasta.quien se puede adjudicar los locales.
si el segundo banco le paga 180.000 al primero y se la adjudica y en que cantidad se la adjudica.
muchas gracias de antemano
Hola Joseba:
En cuanto a esas dos hipotecas, y con la información facilitada te comento:
1.- La subasta de los locales para el próximo día 6 de febrero me imagino que se corresponde con la de primera hipoteca del Banco "A" por importe de 180.000 euros.
2.- Ese día el Banco "A" pujará por adjudicársela, posiblemente por el importe de su deuda. También podría adjudicársela por un 50% del valor de tasación de esa primera hipoteca, que según me cuentas lo fue por importe de 345.000 euros.
3.- Puede ir cualquier persona, en este caso el más interesado es el segundo Banco "B", porque también se le adeuda. En ese caso, puede ser que puje por la deuda del primero y un poquito más y se la adjudique. Ejemplo: si al Banco "A" se le debe por principal, intereses y costas 210.000 euros, el Banco "B" es posible que puje por 210.001 euros. Se cancele la hipoteca y deuda del Banco "A" y se la quede él.
4.- En el artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se regula la aprobación del remate en subasta de inmuebles. Te dejo el enlace de la Ley publicada en el BOE para que le eches un vistazo. Como verás es un poco galimatías, pero leyéndola varias veces te quedas con su significado. http://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2000-323
5.- Si cualquiera de los Bancos no recupera el total de la deuda que tiene con la adjudicación de la finca podrá reclamar mediante otro procedimiento la diferencia que les faltase hasta el total pago.
Gracias por visitar nuestra web. A veces, por el número de consultas y motivos de nuestro trabajo como abogados no podemos atender con la prontitud que nos gustaría las preguntas que se nos hacen, por eso recomendamos a nuestros visitantes que usen el teléfono de consultas que tenemos a su disposición 807 502 004. Es un servicio que prestamos desde las 9 de la mañana hasta las 8 de la tarde de Lunes a viernes. El precio de la llamada es módico y el servicio personalizado que prestamos es muy satisfactorio. Si quieres que respondamos con más detalle tu pregunta o que busquemos soluciones a tus problemas te recomiendo que lo uses. Un saludo y de nuevo gracias por seguirnos.
Me surge una duda respecto al punto 3
3ª.- Cuando el Banco venda el piso o local a un tercero, será esa persona la obligada a partir de ese momento del pago de los gastos comunes.
El tercero estará obligado a partir de ese momento del pago de los gastos comunes, ¿que ocurran a partir de ese momento o bien es el responsable del pago de los gastos comunes anteriores a la venta (coge la deuda de comunidad pendiente que tenía el banco)?
Hola Jose:
1.- Todo adquirente responde del año en curso y de los 3 anteriores. Por tanto si una persona que adquiere el piso de un banco no se asegura de que está al corriente del pago de gastos comunes anteriores, responderá del año en curso y de los 3 anteriores. De ahí la importancia cuando se adquiere el piso, de que se certifique de que el antiguo propietario (ya sea un Banco o cualquier otro) está al corriente. Un saludo
Si tienes alguna duda más sobre este u tor tema de Comunidades puedes llamarme al 807 502 004 (marcar la extensión nº 11) y la hablamos. Un saludo
Buenos días.
Soy el presidente y administrador de una comunidad de vecinos que se encuentra en la siguiente situación. Hace 2 días obtuve mediante nota simple informativa la titularidad de una vivienda que adeuda mas de los 5 años de cuotas mensuales exigibles según el art. 1966.3 del c.c. Es una entidad bancaria que ha sido absorbida por otra. Una de mis preguntas seria a partir de que fecha la entidad absorbida es responsable según la L.P.H. y a partir de cual lo es la absorbente. ¿Fechas de inscripción en el registro de la propiedad, de absorción de las entidades, la de adjudicación de la finca judicialmente, etc? Básicamente la urgencia es que no vaya prescribiendo la deuda mes a mes, independientemente del responsable de la misma. La duda que me asalta es que si un propietario anterior a un embargo es responsable de la parte que no obliga la L.P.H. al nuevo propietario, aquí... ¿son dos bancos? ¿uno? ¿podré exigir al absorbido?
Otro dato. En la nota simple informativa en las cargas de la finca hay 4 afecciones (3 exentas y 1 liberada) con diferentes fechas. La primera afección es:
Autoliquidada como exenta, la Transmisión Acto Jurídico de la inscripción A de esta finca, queda afectada por plazo de 5 años, a partir de la fecha 18-05-2010 al pago de las liquidaciones complementarias que puedan girarse por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actor Jurídicos Documentados.
Las otras afecciones son de inscripciones 8º de 15-04-2013, 9º de 15-04-2013 también, e inscripción 10º de 16-04-2013. Podríamos saber por esas fechas cual es la de la adjudicación de la finca en el juzgado. Muchas gracias por anticipado.
Buenas tardes. Soy propietario de una vivienda de un edificio q el resto de viviendas son del sareb. Recientemente el sareb delega la gestion de estos activos en solvia q al mismo tiempo tiene una gestoria para llevar presidencia y administracion de la finca. Hemos tenido una junta ordinaria en la q presentan una autrizacion de sareb sin cif o persona fisica con dni y una firma q no se sabe a quien corresponse y argumentando q ellos son mayoria y por supuesto aprovechandose a mi entender de q el administrador saliente deja el cargo..ellos se autoproclaman presidentes y nueva administracion relevandome a mi del cargo de presidente siendo el unico propietario q acudo al acto de junta y considerando q dicha autorizacion para el representante de la otra copropiedad es ilegal. Quien debe seguir como presidente..es legal lo q han hecho..tengo q impugnar el acta o personarme en el juzgado e informar al juez de la incidencia y de la responsabilidad de la administracion saliente q no solo es negligente sino q entrega todos los efectos de la comunidad(llaves.doc. etc) a personas q no ostentan una representacion legal y no son propietarios.....por favor me seria de gran ayuda q m contestase de lo q les informo..reciban un cordial saludo
Hola, el año 2014 compré un piso de un banco. En la escritura pone que el piso tiene deudas con la comunidad de propietarios y el banco se responsabiliza de las deudas acumuladas en el periodo que fue propietario ( del 2012 al 2014). Lo obtuvo de una ejecución judicial. También pone que no se responsabiliza de las deudas anteriores de la adjudicación. Ahora la comunidad me reclama la totalidad de la deuda acumulada del anterior propietario y el banco desde el año 2008 hasta el 2014). Me opuse a pagarla porque por ley no me pertenece todo este periodo. Pero el administrador dice, que soy yo la responsable, porque contra este piso ya hubo un procedimiento judicial con anterioridad (antes que el banco sea propietario), ademas con lo que me han metido en la escritura que el banco no asume las deudas anteriores soy yo la que las asumo. En la nota simple que me entregaron en el día de la firma no constaban cargas y sentencias judiciales. Hasta que punto me pertenece a pagar?
Muy buenas acabó de comprar un piso con deudas de comunidad y la gestoría me dice que debo de asumir las cuotas de tres años mas el natural (eso lo sabia) pero ademas me mete 400 euros de dos reclamaciones judiciales de esos años que le hicieron al anterior propietario eso me pertenece a mi o solo las cuotas mensuales?
Buenos días, en el 2009 me embargaron mi piso y se lo adjudicó la caja de canarias. Hace dos años que lo ha vendido. En qué situación me encuentro yo con el dinero restante que dicen que les debo dado que hace muchos meses que no he recibido notificaciones del juzgado como antes.que trámite tengo que hacer para saber cómo se cubre esa deuda restante. Muchas gracias
Por favor responderme a mi correo. Muchas gracias.
Buenos días, en el 2009 me embargaron mi piso y se lo adjudicó la caja de canarias. Hace dos años que lo ha vendido. En qué situación me encuentro yo con el dinero restante que dicen que les debo dado que hace muchos meses que no he recibido notificaciones del juzgado como antes.que trámite tengo que hacer para saber cómo se cubre esa deuda restante. Muchas gracias
Por favor responderme a mi correo. yconstancia@hotmail.com
Muchas gracias.
Hola, mi consulta es la siguiente:
Yo compré un piso en un edificio de nueva construcción, siendo el único piso que se vendió, pues la crisis lo paralizó todo en seco. El constructor para hacer frente a las deudas que tenía con el Banco alquiló el resto de las viviendas. Finalmente, entró en fase concursal y el Juzgado de lo Mercantil declaró a la referida constructora extinguida sin nombrar administrador concursal. Actualmente el edificio sigue estando inscrito en el Registro de la Propiedad a nombre de la constructora extinguida y figura inscrita una deuda hipotecaria cuyo titular es Sareb.
En repetidas ocasiones me he puesto en contacto con Sareb a través de Haya State y ellos en pocas palabras dicen que de momento no se van a adjudicar la propiedad a no ser que apareciera alguien que estuviera interesado en adquirir todo el resto del edificio.
Actualmente es necesario aprobar una derrama para afrontar varios arreglos que son necesarios. Pero la Comunidad constituida está formada por mi 3% y por una mercantil que está extinguida y con la que no me puedo reunir para acordar derrama alguna.
Los arrendatarios que dejaron hace tiempo de pagar el alquiler, no se quieren hacer cargo de dicha derrama alegando que eso es cosa del dueño de los pisos.
A ver si me pueden orientar.
Gracias.
Estoy en un piso de alquiler propiedad del banco.
(inmobiliaria del banco) hace de intermediario entre la comunidad y el arrendatario en cuestión de consumo de gas.Se ha creado una deuda enorme a la comunidad ya que la inmobiliaria del banco no nos pasa los recibos (no soy la única damnificada,hay varios inquilinos en la misma situación)
Hemos hablado con el arrendador varias veces y nos dan largas,en la última conversación nos han dicho que están en ello.
La cuestión es que nos van a cortar el gas inminentemente.
Hemos acudido a varios estamentos, pero todos nos dan cita para dentro de varios meses.
Qué podemos hacer????
Hola Rosa,
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
https://www.mundojuridico.info/nuestros-servicios/consultoria-juridica-por-telefono/
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