La responsabilidad del Presidente de la Comunidad de propietarios vendrá condicionada por una actuación culpable o negligente en el ejercicio de su función que cause unos perjuicios a la propia comunidad o a los propietarios que la componen.
El Presidente es uno de los órganos de gobierno de la Comunidad de propietarios, junto con la Junta de propietarios, vicepresidentes (en el caso de que los hubiere según los estatutos), el Secretario y el Administrador.
El Presidente será quien ostente legalmente la representación de la Comunidad, tanto en juicio como fuera de él, en todos los asuntos que la afecten. (Esta función viene recogida en el artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal).
La representación de la Comunidad que ostenta el Presidente se incardina en la figura del mandato (artículo 1709 Código Civil),
» Por el contrato de mandato se obliga una persona a prestar algún servicio o hacer alguna cosa, por cuenta o encargo de otra». Ello significa que si no cumpliese con las funciones del cargo para el que ha sido designado se podrá declarar la responsabilidad del Presidente de la Comunidad.»
La actuación que debe tener el Presidente ha de ser diligente, cumpliendo con los mandatos, acuerdos e instrucciones que se hayan adoptado por la Junta de propietarios, órgano supremo de las Comunidades.
La responsabilidad del Presidente de la Comunidad viene siendo considerada una responsabilidad contractual del artículo 1.101 del Código Civil: » Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y lo que de cualquier modo contravinieran al tenor de aquellas«.
La mayor parte de los procedimientos judiciales donde se ha discutido la responsabilidad del Presidente de la Comunidad vienen dados por una extralimitación en la ejecución de los acuerdos adoptados por la Junta de propietarios. Si el Presidente se ha limitado a ejecutar directamente el acuerdo y se produce un daño a tercero, no cabria la responsabilidad del Presidente sino de la propia Comunidad.
Sólo se le exigiría cuando se exceda de los acuerdos. Como ejemplo nos sirve la Sentencia de la AP Zamora 13 septiembre 2012 donde se condenó al Presidente de la Comunidad por haber contratado un nuevo seguro del edificio sin respetar el acuerdo de la Comunidad que había decidido un estudio de otras propuestas.
«De lo expuesto se desprende que don Jesús , excediéndose de las facultades ostentadas como Presidente de la Comunidad, y excediéndose del mandado recibido, ejecutó actos que impidieron a los demandantes el ejercicio de su derecho al uso de la piscina comunitaria, así como al uso del ascensor por parte de los operarios que ejecutaban una obra en la vivienda de los actores.
El exceso de facultades deriva de que, atendiendo a la prueba practicada, los demandantes no mantenían deuda alguna frente a la Comunidad de Propietarios a 31 de Mayo de 2015, ni por ello existía causa que impidiera el sellado de sus carnés, según la norma que venía aplicándose en la Mancomunidad desde hacía años. Asimismo, por no existir norma legal ni estatutaria que legitime al Presidente de la Comunidad para restringir el uso del ascensor del inmueble, ni en concreto para prohibir su uso para fines de carga o servicio de los operarios que trabajan en una vivienda.
Por todo ello, excediéndose el Presidente de las funciones que ostenta en virtud del art. 13 L.P.H ., en relación con su art. 14 que atribuye facultades residuales a la Junta de Propietarios, y traspasando los límites del mandato conferido en los términos del art. 1725 Código Civil, asume responsabilidad personal por los hechos descritos.»
«En suma el Presidente es responsable de la firma del contrato ( art. 13 de la LPH ), extralimitándose del acuerdo de la junta, sin que pueda suplir o corregir la voluntad de la Comunidad expresada en las Juntas Ordinarias o Extraordinarias, con ello se trata de impedir que su voluntad personal sea la que deba vincular a la comunidad, habida cuenta el carácter necesario de las normas que rigen la propiedad horizontal, que impide dejarlas al arbitrio y consideración exclusiva del presidente que no le permite decidir unilateralmente sobre asuntos importantes para la comunidad ( sentencias de 10 de octubre de 2011 y 27 de marzo de 2012 ).
Idéntica doctrina acogen las sentencias del Tribunal Supremo 12 de diciembre de 2012 , 19 de febrero de 2013 , 30 de diciembre de 2014 , 5 de noviembre de 2015 y la muy reciente de 24 de junio de 2016 .»
En cuanto a la petición de los daños y perjuicios por la responsabilidad del Presidente de la Comunidad hay que indicar que esta solicitud implica que deban ser acreditados por aquel que los interesa.
Si alguno de los vecinos quiere exigir responsabilidad al Presidente porque considere que se le ha producido daños a la Comunidad, lo primero que tendrá que hacer es solicitar la convocatoria de la Junta de propietarios para que una vez discutido el asunto se adopte el acuerdo de emprender acciones judiciales para exigir dicha responsabilidad. Los vecinos no podrán ejercer acciones individuales contra el Presidente, sólo cabe que las ejerza la Junta de propietarios. La única excepción a lo anterior, es que la acción se ejecute por el vecino afectado si la Junta de propietarios no acuerda iniciar las acciones pertinentes.
En cuanto a la prescripción de la acción de responsabilidad del Presidente de la Comunidad de propietarios, considero que es la de cinco años general de las obligaciones personales que se deduce de la aplicación del artículo 1964 del Código Civil.
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Mi presidente ha estado fuera casi un mes por obras en su piso , al estar cerca la próxima junta la carta para incluir en el orden del día se la dejé a su hija para que me la firmara , han pasado mas de 8 días y no tengo respuesta , le pregunto al presidente si me ha firmado la carta y me ha contestado que lo tiene que ver con la administradora antes de firmar y que yo no la dejé firmada . No tengo ni el teléfono ni el correo electrónico ni nada para contactar con el presidente solo presentándome en su casa y no le sienta bien.
Fracaso de la comunidad para recibir el pago de gastos conjuntos
opciones de recuperación contra los gastos conjuntos de los propietarios.
Tanto de los propietarios que tienen el alojamiento como casa de vacaciones como de los que alquilan, sin siquiera usar la casa.
?? los otros dueños deben pagar sus deudas.
?? sanciones para los deudores?
Hola Aime,
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
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Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
La comunidad me adeuda 24.000- euros de un exceso de pago para ampliar el garaje de la finca desde hace tres años, dicen que los tienen reconocidos en las cuentas, pero no me los pagan porque pretenden que se legalice el garaje, y no pagarme asta que no se produzca este requisito, a todos los demás propietarios, se les devolvió su dinero, sin el condicionante que se ma ha impuesto a
mi en octubre de 2.018. Necesito consejo y un buen abogado para solucionar este asunto. Gracias.
buenas tardes
Tengo una humedad dentro de mi piso, que supuestamente y en teoria es producida por el mal mantenimiento de las canaletas de la comunidad cada vez que llueve en invierno, por ende hay una gotera que como está obstruida y no tiene por dónde escapar el agua que queda estancada, gota a gota cae por dentro de unos caños que van a parar a una pared, que dá justo a una ventana en una esquina, produciéndome moho y poníendose negro de la humedad que se produce y que dá dónde tengo la caldera, lavadora, secadora y otras cosas. Le hemos avisado de PALABRA 2 veces a la PRESIDENTA, y pasa olimpicamente de nosotros y vemos que tendremos que buscar un abogado y ponernos en manos de ellos, ya que en la comunidad hacen y deshacen a gusto y placer de ellos, que tenemos que hacer o de que FORMA LEGAL TENDRIA QUE EMPEZAR A PROTEGERME y DEJAR REFLEJADO QUE HEMOS DADO AVISO A LA PRESIDENTA 2 VECES Y NI CASO? TENDRI QUE MANDAR BUROFAX A LA ASESORIA TAMBIEN PARA QUE DEN PARTE DE AVISO AL SEGURO DE LA COMUNIDAD PARA QUE VENGA UN PERITO PARA QUE VENGAN A VER LA HUMEDAD QUE TENGO POR CULPA DE LA FALTA DE MANTENIMIENTO DE LOS CANALONES DE LA COMUNIDAD? GRACIAS
Muy buenas.
En junta ordinaria se dictamina el cambio de la empresa mantenimiento asociada al ascensor. Sin haber finalizado el contrato de mantenimiento, el presidente de la comunidad decide "devolver" el recibo del último trimestre y rescindir unilateralmente el contrato de mantenimiento sustentado con la actual empresa. Resultas de ello, se produce una denuncia hacia la comunidad con sus correspondientes daños y perjuicios. El presidente de la comunidad sigue realizando acciones más que dudosas en relación a reclamar las costas del juicio a cargo de la comunidad por incumplimiento de contrato. La pregunta es, aunque la mayoría de los vecinos "acepten" estas dudosas acciones que ya han acarreado una denuncia contra la comunidad con su correspondiente fallo, ¿puedo argumentar de alguna manera que "NO" me responsabilizo de las posibles acciones que el presidente realice en nombre de la comunidad aunque la mayoría de los propietarios lo respalden?. Es decir, si por otra mala praxis del presidente, nos vuelven a demandar, ¿cómo puedo exonerarme de pagar la posible derrama que de ello se produzca? ¿qué tipo de documento hay que redactar y cómo puedo exigir su inclusión en el libro de actas?. Gracias
¿Qué responsabilidad tiene el presidente de la Comunidad?:
-Negándose a dar contestación por escrito a todo tipo de cuestiones relacionadas con la copropiedad.
- generación de deudas por gastos superiores al presupuesto aprobado.
- prolongar la reparación de un servicio común que afecta directamente a la habitabilidad de uno de los copropietarios, con la excusa de no existir dinero para realizar dicha reparación por haber generado la deuda.
- Negarse, en contra a lo dispuesto por la comunidad, a reclamar el incumplimiento de un contrato con una empresa de reparación que ha contratado él mismo.
- No convocar una junta de propietarios ante la renuncia del administrador.
Puede poner el presidente,a, un Ordenado conectado a la camara de seguridad que hay en el portal, y ver cuando quiera en el cuarto de contadores , lo tiene para su uso en particular, hacer una ventana subiendo para los trasteros Bajo Cubierta, etc.
Gracias.
¿Puede un comunero cambiar el color de la pintura de su balcón sin autorización previa de la Comunidad?
¿Que responsabilidad Civil tiene una Presidente, Junta directiva, de la Comunidad si tiene contratado un Administrador?.
¿Se deriva a éste administrador toda la responsabilidad?, El administrador es elegido por todos los comuneros.
¿Que responsabilidad ante Hacienda, entiendo como sociedad mercantil, la Junta Directiva?
¿Que tipo de seguro existe para cubrir la responsabilidad civil de la junta directiva, si esta la tuviera habiendo contratado los servicios de un Administrador?
Buenas puede un presidente de comunidad actuar al mismo tiempo de secretario
Saludos