Responsabilidad de los administradores por no garantizar la devolución de cantidades en la compra de vivienda

Responsabilidad de los administradores por no garantizar la devolución de cantidades en la compra de vivienda al incumplir la Ley.

¿Tienen responsabilidad los administradores de una sociedad que no han garantizado el dinero recibido de un comprador para la adquisición de un inmueble?

EJEMPLO:

«Una sociedad Limitada promueve la construcción y venta de un bloque de viviendas. Una familia está interesada en la compra de una de las viviendas y entrega a cuenta la cantidad de 30.000 euros. La sociedad vendedora, al tiempo y por problemas económicos no continúa y los compradores exigen la devolución del dinero entregado.

La sociedad no se los puede devolver porque no tiene y además ha incumplido lo dispuesto en la Ley sobre las garantías que hay que establecer cuando se entregan cantidades a cuenta para la adquisición de inmuebles. Los compradores, como la sociedad no tiene patrimonio, deciden demandar a los administradores de dicha mercantil para que les reintegren lo que habían entregado.»

Regulación de las garantías de las cantidades entregadas a cuenta por la compra de inmuebles

–  La Ley 57/1968 establece una serie de obligaciones a las personas físicas y jurídicas que promuevan o construyan viviendas y reciban dinero de los compradores, entre las que se encuentran principalmente:

• Garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el 6% de interés anual, mediante contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora inscrita y autorizada en el Registro de la Subdirección General de Seguros o por aval solidario prestado por Entidad inscrita en el Registro de Bancos y Banqueros, o Caja de Ahorros, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.

• Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una Entidad bancaria o Caja de Ahorros, en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior.

–  La Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación:

• La percepción de cantidades anticipadas en la edificación por los promotores o gestores se cubrirá mediante un seguro que indemnice el incumplimiento del contrato en forma análoga a lo dispuesto en la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.

¿Qué consecuencias se derivan para el administrador social el incumplimiento de dicha normativa?

Hasta ahora, muchos Tribunales consideraban que si la sociedad promotora no había garantizado ni depositado dichas cantidades mediante los seguros y cuentas exigidos legalmente, dicho incumplimiento era de la sociedad como tal, pero no se podía extender la responsabilidad individual a los administradores de la sociedad, por lo que si la sociedad era insolvente, los compradores veían limitadas sus posibilidades de recuperar el dinero al no poder dirigirse contra los administradores (acción individual de responsabilidad), que sí eran solventes.

Sentencias sobre la responsabilidad de los administradores por no garantizar la devolución de cantidades en la compra de vivienda

Tribunal Supremo (Sala 1ª), sentencia de fecha 3.03.2016:

En esta sentencia como veremos, el Tribunal Supremo declara la responsabilidad de los administradores por no garantizar la devolución de cantidades en la compra de vivienda, lo que permite estimar la acción de responsabilidad individual contra los administradores como personas físicas.

Razonamientos jurídicos mas importantes:

– Los administradores de una sociedad tienen la obligación de cumplir y respetar las normas legales que afectan a la actividad social o sectorial. El cumplimiento de este deber objetivo de cuidado, que consiste en no dañar a los demás, exige emplear la diligencia de un ordenado empresario y cumplir los deberes impuestos por las leyes (art. 225.1 Ley Sociedades de Capital) en relación con los terceros directamente afectados por su actuación. La infracción de este deber supone un incumplimiento de una obligación de la sociedad, que es imputable a los administradores, por negligencia, en el ejercicio de sus funciones en el cargo, en su actuación como órgano social.

–  El art. 241 Ley Sociedades de Capital permite una acción individual contra los administradores, cuando en el ejercicio de sus funciones incumplen normas específicas que se imponen a su actividad social y tienden a proteger al más débil, en este caso, al comprador de una vivienda que anticipa su precio antes de serle entregada, y sufre directamente el daño como consecuencia del incumplimiento de sus obligaciones.

–  En el caso ahora sometido a nuestro enjuiciamiento, concurren todos los presupuestos para que deba prosperar la acción individual de responsabilidad, de acuerdo con la doctrina sentada por esta Sala, que son:

• Incumplimiento de una norma, en concreto, la Ley 57/1968, debido al comportamiento omisivo de los administradores.
• Imputabilidad de tal conducta omisiva a los administradores, como órgano social.
• Que la conducta antijurídica, culposa o negligente, sea susceptible de producir un daño.
• El daño que se infiere debe ser directo al tercero que contrata, en este caso, al acreedor, sin necesidad de lesionar los intereses de la sociedad.
• Relación de causalidad entre la conducta contraria a la ley y el daño directo ocasionado al tercero, pues, sin duda, el incumplimiento de la obligación de garantizar la devolución de las cantidades ha producido un daño a la compradora, que, al optar, de acuerdo con el art. 3 de la Ley 57/1968 , entre la prórroga del contrato o su resolución con devolución de las cantidades anticipadas, no puede obtener la satisfacción de ésta última pretensión, al no hallarse garantizadas las sumas entregadas.
• El incumplimiento de una norma legal sectorial, de «ius cogens», cuyo cumplimiento se impone como deber de diligencia del administrador, se conecta con el ámbito de sus funciones (arts. 225, 226, 236 y 241 LSC), por lo que le es directamente imputable.

–  En el presente caso, la responsabilidad directa de los administradores proviene del carácter imperativo de la norma que han incumplido y de la importancia de los intereses jurídicos protegidos por dicha norma. Ello supone que incumbe a los administradores asegurarse del cumplimiento de esta exigencia legal, y que su incumplimiento les sea directamente imputable».

Conclusión:

Con los argumentos de esta sentencia del Tribunal Supremo, la responsabilidad de los administradores por no garantixar la devolución de cantidades en la compra de vivienda podrá ser declarada al recaer sobre ellos la exigencia de asegurarse que la sociedad cumplió con la normativa dispuesta al efecto en esta materia, y de no ser así responderán personalmente.

Igualmente el Tribunal Supremo, está considerando en estos casos, que puede existir un delito de apropiación indebida.