Antes de hablar de la responsabilidad por no depositar la fianza del alquiler, recordar que cuando se celebra un contrato de arrendamiento de vivienda, es obligatorio que el arrendatario entregue en concepto de fianza la cantidad de una mensualidad del importe de la renta convenida.
En caso de arrendamiento para uso distinto del de vivienda (ejemplo: locales de negocio) la fianza será de dos mensualidades.
Una vez percibida la fianza por el dueño o arrendador, éste tiene la obligación de proceder al depósito de la misma en el organismo correspondiente que cada Comunidad Autónoma haya designado, en el plazo y forma que igualmente se establezca en la cada una de estas legislaciones.
Además del depósito obligatorio que ha de hacerse por el arrendador de la fianza en la Comunidad Autónoma (1 mensualidad viviendas y 2 mensualidades locales), las partes voluntariamente pueden acordar en el contrato la entrega de otras garantías del cumplimiento de las obligaciones por el arrendatario.
Estas garantías en caso de arrendamiento de vivienda no podrán ser superiores a dos mensualidades de la renta. En el arrendamiento de local , esta garantía adicional no tiene ese límite (artículo 36.5 de la LAU).
cantidades está limitadas se las quedará en depósito el arrendador hasta finalizar el contrato.
– Comunidad Autónoma de ANDALUCIA: Ley 8/1997 de 23 de diciembre.
– Comunidad de MADRID: Decreto 181/1996 de 5 de diciembre.
– Generalitat de CATALUÑA: Ley 13/1996 de 29 de Julio.
– Generalitat VALENCIANA: Decreto 333/1995 de 3 de noviembre.
– Comunidad Autónoma de CANARIAS: Disposición Adicional Séptima Ley 5/1996 de 27 de diciembre.
La responsabilidad por no depositar la fianza será exclusivamente del arrendador. Este incumplimiento puede provocar la imposición de distintas sanciones pecuniarias (multas) dependiendo de la Comunidad Autónoma donde debe depositarse la fianza.
Pero además de esta responsabilidad administrativa del arrendador, también puede tener otra civil frente al inquilino por los daños y perjuicios que le puede haber ocasionado no haber depositado la fianza en la comunidad Autónoma.
Si el arrendador no ha depositado la fianza, es casi seguro que la Agencia Tributaria (Hacienda) no le va a conceder al inquilino los beneficios fiscales por deducción del alquiler, en los supuestos que procedan, ya que es una exigencia legal el previo depósito de la fianza para acogerse a estas deducciones.
Imaginaros que el arrendatario o inquilino ha pagado la fianza establecida en el contrato de arrendamiento y se ve perjudicado cuando pretende deducirse el alquiler de la vivienda y no puede, o una vez efectuada Hacienda le envía una declaración paralela reclamándole dichas deducciones. En estos casos es evidente que se ha producido un daño imputable al arrendador por incumplimiento de sus obligaciones legales, lo que según nuestra opinión derivaría en una responsabilidad por no depositar la fianza arrendaticia con la consecuencia de indemnización de daños y perjuicios.
Por tanto, el inquilino podría demandar civilmente al arrendador exigiéndole la reparación de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de sus obligaciones contractuales.
El obligado a probar los perjuicios es el inquilino, de ahí la importancia para el éxito de la pretensión ante el Juzgado de que acredite o pruebe suficientemente todos estos extremos, como por ejemplo el importe deducido por el alquiler que ha sido rechazado por Hacienda, las devoluciones que haya tenido que hacer a Hacienda, etcétera.
Antes de iniciar el procedimiento judicial, es conveniente enviarle al arrendador un burofax con acuse de recibo y certificación de texto, donde se le especifique el importe de los perjuicios ocasionados y la concesión de un breve plazo para su pago, con la advertencia de que en caso contrario se ejercitarán acciones judiciales.
Este burofax, también nos servirá en el caso de acudir a un juicio, para acreditar el intento de solución extraprocesal del asunto y para que le impongan, en su caso, las costas del juicio al demandado.
Comentamos en este ENLACE un caso real en el que hemos asesorado al cliente a través de nuestros servicios para que conozcáis la opinión del Juzgado al respecto.
La responsabilidad por no depositar la fianza puede derivar en responsabilidad administrativa (multa) y en la condena del arrendador a la indemnización de los daños y perjuicios que acredite el inquilino por el incumplimiento de sus obligaciones.
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Hace unos días vi un anuncio de una casa en alquiler, calle Bartolome de las casas, Bormujos ( Sevilla),llame al propietario, la vi, y quedamos en un acuerdo de entrar el día 1 de octubre, en total serían 1200€ con la fianza, y le di 1000€, el mismo día 30 de septiembre, 2013, quedamos por teléfono para el día siguiente, para formalizar el contrato, los 200€ que faltaban y la entrega de llaves, cual es mi sorpresa al ver que no había nadie en la casa, llamo al movil y no contestan, ( han desaparecido con mi dinero) estoy desesperada y no se qué hacer, gracias
Hola Macarena:
Tienes que poner lo antes posible una denuncia en la Policía, Guardia Civil o en el Juzgado porque pudiera tratarse de una estafa. Llévate todos los documentos que tengas si es que te dió algún recibo. (si tienes el anuncio del alquiler, el móvil, et.) todos los datos que puedas aportar y que se encargue la Policía de su averiguación. Un saludo y gracias por visitarnos. Si tienes alguna duda más, no dejes de escribirnos o tambien puedes usar nuestro teléfono de asesoría jurídica inmediata que tenemos a vuestra disposición en la página.
Buenos días, querría informarme para poder deducirme el alquiler de mi piso como arrendada. Quiero saber cómo puedo conocer si mi arrendataria, tiene declarada la vivienda que alquila. Y qué medidas legales puedo tomar si no la tiene. Muchas gracias
Buscando información por internet para ayudar a mi sobrina en la resolución de su contrato de alquiler he leído con atención sus artículos que me parecen muy interesantes, por lo que les expongo mi caso por si pudieran orientarme:
El 1/12/2007 firmo contrato de alquiler como inquilina por 5 años que se han ido renovando anualmente. Cuota mensual de 600€ y una clausula de fianza que dice 2 meses en concepto de fianza (1200€) y 600 en concepto de aval.
A mediados de 2011 se acuerda verbalmente entre las partes rebajar el alquiler a 450€ y los gastos de comunidad a cargo de la propietaria.
Ahora hacienda reclama la deducción de la parte autonómica ya que la propietaria ni depositó ni quiere depositar la fianza en la generalitat valenciana mientras no se modifique el contrato. El ejercicio reclamado es el 2011(unos 400€)
Ante esta situación mi sobrina cambia de piso de alquiler el 10/10/2013, habiendo avisado con 30 días.
La propietaria se enfada (pq difícilmente encontrara una inquilina igual) y amenaza con reclamarle: el alquiler hasta el 1/12/2013, la diferencia de todos los meses que se acordaron pasar de 600 a 450€ y los gastos de comunidad correspondientes. Hay justificante del pago de todos los meses de 450, ¿tiene validez como contrato verbal?
¿Puede la propietaria reclamar esas cantidades? ¿se puede considerar la fianza como abusiva o ilegal (2meses en vez de 1)? ¿y el no depositar la fianza como incumplimiento de contrato?
Si hacienda reclamara el resto de ejercicios, se puede demandar a la propietaria por daños y perjuicios, ¿pero se puede hacer por adelantado, antes de que lo reclame hacienda?
Gracias de antemano.
Hola José Ramón:
Voy a ir contestándote a tus preguntas:
1º.- Considero que sí tendría validez ese pacto verbal (seria una novación del contrato en cuanto a la renta y comunidad de propietarios), siempre que como me dices se haya venido aceptando por la propiedad durante todo ese tiempo el pago disminuido de la renta, sería una presunción de que existió ese pacto ya que no le ha reclamado durante todo ese tiempo.
2º.- Podría reclamarlas pero creo que el Juzgado si se plantea bien la defensa podría concluir que existió el pacto verbal de rebaja de la renta, ya que como te he dicho no se la ha reclamado durante todos estos meses.
3º.- La fianza no es abusiva. La Ley de arrendamientos solo establece como mínimo para que sea depositada en la Comunidad Autónoma correspondiente que sea de una mensualidad en caso de viviendas y de dos en caso de locales. Eso no significa desde mi punto de vista que el arrendador pueda pactar otra cantidad superior. Por cierto José Ramón, mañana voy a publicar un artículo sobre ese tema para aclarar esta cuestión, que me la preguntan bastante.
4º.- No seria un incumplimiento de contrato. El no depositar la fianza sólo lleva a aparejado sanciones administrativas.
5º.- Se podría demandar al arrendador y solicitarle daños y perjuicios, siempre y cuando queden acreditados en el procedimiento, por lo que considero que hasta tanto no se produzcan difícilmente podremos probarlos y cuantificarlos.
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Hola! muchas gracias por compartir esta información.
Mi problema ha sido precisamente que el arrendador no depositó la fianza en el IVIMA (vive en Madrid y es el órgano competente) y hacienda me acaba de rechazar definitivamente el borrador (me avisó hace unos meses de la irregularidad, momento en que contacté con el casero repetidamente para que lo enmendara sin éxito). El casero no hizo caso, y tras el rechazo definitivo de hacienda le envié un burofax tal como indican. El plazo que le dí para que me pagara el dinero que hacienda no me devolverá ha finalizado y el arrendador no ha dado señales de vida. ¿que hago a continuación? ¿puedo denunciarle y pedir alguna medida cautelar, como sea no pagar la renta hasta que el arrendador haya cumplido con el pago de daños y perjuicios?
Buenos días, me ha llegado una carta de hacienda instandome a presentar el justificante de ingreso de la fianza a favor de la comunidad valenciana que debería haber hecho mi caseros del piso donde estaba alquilada hace dos años. El caso es que el no lo hizo y me gustaría saber si hay alguna posibilidad de reclamar la cuantía que tengo que devolver a hacienda por habermelo deducido en la declaracion de la renta.
El alquiler se gestionó por medio de una inmobiliaria.
Muchas gracias
Tengo una inquilina en un local, y cuando alquiló yo pedía 425€, y me dio la fianza de dos meses(850€). Luego al redactar el contrato por escrito, se equivocaron en la inmobiliaria y pusieron el precio con impuesto incluido, con lo cual me ha estado pagando 355 al mes. Se lo comuniqué a la inquilina para modificarlo el primer mes que se firmó, y me dijo que como ya estaba firmado eso me pagaría. Ahora que deja el local me exige que le devuelva los 850€ de la fianza. Yo como creo que me ha estafado pagando menos de lo que acordamos verbalmente, quiero saber si debería devolverle la fianza, como quiere el inqulino, o no devolver en cobro por lo que ha dejado de pagar cada mes. Y que consecuencias podría haber. Gracias
Hola María,
Te recomiendo que te pongas en contacto con nosotros a través de nuestro servicio de consultoría jurídica telefónica en el 807.502.004
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Buenos días,
tengo una consulta, acabo de heredar un local, el cual está alquilado por 10 años y en el contrato no establece ni habla de ningún tipo de fianza, además en el contrato deja constancia que el pago de las mensualidades será a partir de agosto en la cuenta que tenía mi abuela y no hay ingresos hasta el mes de octubre, yo no estuve presente cuando se firmo el contrato y mi abuela tenía 98 años en ese momento, fallecio a los 8 meses de que se firmarse, por esas irregularidades se podría rescindir el contrato?
Muchas gracias.
Un saludo,
Buenos días,
Mi caso es un poco complicado, y tengo varias dudas porque no sé como proceder. El año pasado estuve viviendo en local de un bloque de oficinas, que varias de ellas son vivienda y se alquilan como tal. Mi contrato está como vivienda, pero creo que en la comunidad de Madrid no está como vivienda sino como oficina. De ahí que no haya ingresado la fianza que le di al ivima. Ahora al hacer la declaración de la renta, me gustaría deducirme la parte que me corresponde del alquiler, pero tengo dudas de si puedo denunciar al arrendador por no ingresar la fianza en el ivima.
Muchas gracias
Buenos días, tengo alquilado un piso y he declarado los rendimientos en hacienda, respecto a la fianza me habían dicho que no era obligatorio su depósito, lo volví a consultar en Hacienda y me decían lo mismo, a su vez nosotros vivimos de alquiler y esta a nombre de mi pareja, cuando hemos ido a hacer su declaración nos han confirmado que es obligatorio, yo quiero regularizar mi situación, es decir, depositar la fianza, el contrato es de enero 2016 y por lo que he leído tengo que pagar el 5% de recargo que así lo haré, mi pregunta es aún regularizando la situación, ¿Me pueden denunciar?, mis inquilinas, ¿Tendrían forma de recuperar la parte deducible que este año no han podido pedir por mi culpa? sin denunciar, hay buena relación. Muchas gracias de antemano.
Buenas tardes, en mi caso he acreditado mediante el ivima que la dueña no ha ingresado la fianza en el ivima, pero el.ejemplo que poneis para demandar no me vale por que soy mayor de 35 años y no me aplicaria dicha causa.
Que otros agravantes puedo esgrimir? Cual seria el coste de un proceso asi??
Hola Dario,
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
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Buenos dias,
¿se podría considerar como incumplimiento de contrato que el dueño de la casa no ingrese en el ivima la fianza?
Gracias