La declaración de responsabilidad solidaria por deudas con la Comunidad cuando el inmueble pertenece a varios cotitulares es una cuestión pacífica entre los Tribunales.
Cuando un piso o local, integrado en una comunidad de propietarios, pertenece a varias personas en copropiedad y hay una deuda por impago de los gastos comunes, la deuda es solidaria y la Comunidad podrá dirigirse para reclamar su importe contra todos los copropietarios o contra aquel que considere, reclamándole la totalidad.
En los supuestos de copropiedad del elemento privativo (piso, local, etc.), la obligación de pago de las cuotas de la Comunidad a que el mismo pertenece corresponde, con carácter solidario, a cada uno de los copropietarios.
La solidaridad entre comuneros, que se deriva de la obligación de cada propietario de contribuir a los gastos generales con arreglo a la cuota de participación fijada en el título constitutivo de la Propiedad Horizontal, impide que dicha cuota se divida cuando sean varios los propietarios, y, además, al ser gastos de conservación del bien compartido, tiene el carácter de indivisible y solidaria frente a terceros, como es la Comunidad.
EJEMPLO:
Un piso ha sido adjudicado a favor de tres herederos al 33,33% cada uno en proindiviso. Si existiera alguna deuda con la Comunidad, habrá una responsabilidad solidaria de los 3 copropietarios, por lo que cualquiera de ellos está obligado al pago de la totalidad de la deuda, con independencia de que posteriormente ese heredero pueda repercutir contra los dos restantes el pago proporcional del importe abonado a la Comunidad.
Esta responsabilidad solidaria por deudas con la Comunidad, es decir, que cualquiera de los copropietarios responde de la totalidad de la deuda, no impide las reclamaciones a que pudiere haber lugar entre los copropietarios del elemento privativo, por virtud de las relaciones internas entre los mismos.
En el EJEMPLO que antes hemos puesto, si uno de los copropietarios que era dueño del 33,33% del piso paga la totalidad de la deuda con la comunidad, podrá reclamarle al resto el pago de su participación.
«La deuda del propietario proindiviso de uno de los inmuebles integrantes de un edificio en régimen de propiedad horizontal se considera de carácter solidario frente a la comunidad del edificio, según criterio casi unánime de las Audiencias, pues la obligación de contribuir a los gastos por «cada propietario» es proporcional sólo a la cuota de participación del inmueble según el título ( arts. 5 y 9.1.e LPH) y es indivisible también el voto ( art. 15 LPH), sin perjuicio de la distribución interna entre los copropietarios del inmueble.»
«No cabe olvidar que cada departamento de un inmueble dividido en propiedad horizontal tiene asignado un coeficiente en el título constitutivo por disposición legal ( art. 5 LPH ); coeficiente que es único e indivisible y al que no afecta por tanto el hecho de que el piso sea copropiedad de varias personas.
En tal sentido, el art. 15 de la LPH a fin de evitar situaciones de posible división del voto que serían sin duda gravemente entorpecedoras para el funcionamiento de la Comunidad impone en aquel supuesto la obligación de designar un representante único para la asistencia a las Juntas. Lo que no puede sino significar que las discrepancias o problemas internos que se planteen entre los copropietarios de un mismo departamento se habrán de resolver a dicho nivel y por las vías correspondientes ( arts. 392 y ss. del CC ) no afectando a la Comunidad como tal y, por tanto, a su funcionamiento general«.
» La reclamación de cuotas por parte de la Comunidad de Propietarios es una obligación personal que compete a los propietarios de la vivienda, quienes tienen la obligación de contribuir a los gastos generales según el art. 9.1 e) LPH , naciendo dicha obligación con la compra del piso, siendo inherente a sus propietarios y conociendo esta obligación todos ellos. Tratándose de una obligación solidaria de pago de las cuotas comunitarias por parte de los que son cotitulares de la vivienda, por lo que deben responder solidariamente frente a la Comunidad, de acuerdo con lo que dispone el citado artículo 9 y concordantes de la Ley de Propiedad Horizontal.»
» En el caso concreto de las comunidades de propietarios, al ser los gastos comunes de carácter periódico y origen legal, cualquiera de los propietarios de las diferentes viviendas puede abonarlos y repercutirlos después sobre los demás en proporción a su participación en la propiedad ( art. 395 Código Civil). La LPH guarda silencio sobre el carácter mancomunado o solidario de esta responsabilidad, pero de la regulación de la deuda que se hace en dicha Ley, se ha de considerar que la obligación, cuando son varios los titulares del piso o local, es, frente a la Comunidad, solidaria.«
» La consideración del carácter solidario de la obligación de contribución a los gastos comunes, establecida en el art. 9, letra e) de la LPH encuentra acogida en pronunciamientos de nuestra jurisprudencia menor (además de los precedentes invocados por la parte apelante, SSAAPP Málaga, sección 4ª, 8 octubre 1997 , 16 y 25 mayo 2000 ; Mallorca, sección 3ª, 12 julio 1999 ; Asturias, sección 1ª, 25 febrero 2003 ; Cantabria, sección 1ª, 25 septiembre 2002 ; Castellón, sección 2ª, 17 abril 1999 ; Las Palmas, sección 1ª, 31 diciembre 1998 y 20 enero 1999 ; Toledo, sección 1ª, 8 mayo 2000; entre otras). De acuerdo con el artº 1137 Código Civil , esta solidaridad deriva de la unidad de prestación con el único objeto de resarcir al acreedor, en este caso, la Comunidad de Propietarios a la que el legislador cada vez le dota de mas protección en orden a disminuir la morosidad y facilitar la liquidez de la gestión comunitaria.»
La responsabilidad por deudas con la Comunidad de propietarios es solidaria. Puede demandarse a cualquiera de los copropietarios por la totalidad de la deuda, si bien es aconsejable demandar a todos los copropietarios si se quiere embargar el inmueble en el Registro de la Propiedad.
No se exige por el artículo 21 de la LPH que la notificación previa del acuerdo aprobatorio de la liquidación tenga que hacerse individualmente a todos y cada uno de los copropietarios sino en el domicilio designado por la propiedad o en la propia finca.
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Genial noticia para las comunidades de vecinos, esta es una de las cuestiones que hasta ahora generaba ambigüedad.
Es posible que responda de las deudas de comunidad el familiar del propietario al que le ha cedido los derechos de uso y disfrute del inmueble¿.
Hola Pedro,
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Yo firmo un contrato de arras penitenciales afirmando que no hay deudas con la comunidad, y si las hay.Puede el comprador anular el contrato y pedirme el doble de las arras.
Hola Victor,
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