Retracto del arrendatario como consecuencia de una herencia

No procede el derecho de retracto del arrendatario como consecuencia de una herencia cuando la vivienda se adjudica entre los herederos.

Veamos si el arrendatario de un contrato de arrendamiento celebrado antes del 9 de mayo de 1985 tiene derecho de retracto como consecuencia de la herencia al fallecimiento del arrendador.

Ejemplo:

a) Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1.06.1982

b) El arrendador fallece y sus 4 hijos en la partición de herencia se adjudican en proindiviso la vivienda

¿Tiene derecho de retracto el arrendatario sobre dicha vivienda?

Derecho de retracto del arrendatario en contratos de arrendamiento de vivienda de renta antigua

Cuando hablamos de arrendamientos de renta antigua nos referimos a aquellos contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985.

Estos contratos de renta antigua que se encuentren todavía vigentes continúan rigiéndose el Texto Refundido de la LAU de 1964 (TRLAU-64), salvo las modificaciones contenidas en las disposiciones transitorias de la LAU de 1994.

Preceptos aplicables

Principalmente hay que tener en cuenta los siguientes preceptos:

Artículo 47 del TRLAU-64:

» 1. En los casos de ventas por pisos, aunque se transmitan por plantas o agrupados a otros, podrá el inquilino o arrendatario utilizar el derecho de tanteo sobre el piso o locales que ocupare, en el plazo de sesenta días naturales, a contar del siguiente al en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender o ceder solutoriamente la vivienda o local de negocio arrendado, el precio ofrecido por cada piso o local de negocio, las condiciones esenciales de la transmisión y el nombre, domicilio y circunstancias del comprador.

2. Cuando en la finca sólo existiere una vivienda o local de negocio, su arrendatario tendrá el mismo derecho.

3. De igual facultad gozará el inquilino en caso de adjudicación de vivienda por consecuencia de división de cosa común, exceptuados los supuestos de división y adjudicación de cosa común adquirida por herencia o legado, y de adquisiciones realizadas antes de 1 de enero de 1947.

En la escritura deberá consignarse el precio asignado a cada vivienda.»

Artículo 50 de TRLAU-64:

«El derecho de tanteo o retracto del inquilino o arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, con excepción del de retracto reconocido al condueño de la vivienda o local de negocio transmitido.»

Sentencia sobre retracto del arrendatario como consecuencia de una herencia

Analizamos la siguiente sentencia dictada por el Tribunal Supremo sobre la existencia o no de derecho de retracto a favor del inquilino de una vivienda cuando se produce una variación de la titularidad como consecuencia del fallecimiento y adjudicación de la herencia del arrendador

Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª), de 14.11.2016

En la sentencia del Tribunal Supremo que vamos a comentar se concluye que no ha existido ninguna transmisión cuando los herederos se adjudican el inmueble, sino que simplemente se ha dividido la cosa común:

antecedentes

1.  La vivienda fue adquirida vía hereditaria.
2.  Se constituyó en 2003 una comunidad de bienes por herencia.
3.  En 2008 se procedió a la división parcial de la cosa común, mediante adquisición de 2/6 partes de las cuotas comunitarias, entre coherederos.
4.  En 2010 no se produjo enajenación o transmisión alguna, sino alteración del régimen jurídico, que pasó de comunidad hereditaria a propiedad horizontal.

Pretende el arrendatario que la adquisición por cuatro de los hermanos de las cuotas (2/6) de los otros dos constituye un acto inter vivos, sujeto a la acción de retracto conforme al art 47.3 LAU 1964 .

Razonamientos de la sentencia

» Esta Sala debe rechazar tal argumento, pues el art. 47. 3 LAU 1964 establece que «de igual facultad gozará el inquilino en caso de adjudicación de vivienda por consecuencia de división de cosa común, exceptuados los supuestos de división y adjudicación de cosa común adquirida por herencia o legado, y de adquisiciones realizadas antes de 1 de enero de 1947. En la escritura deberá consignarse el precio asignado a cada vivienda».

Es decir, la división y adjudicación de cosa común adquirida por herencia está exceptuada de la acción de retracto.

Por tanto, las operaciones analizadas quedan incluidas dentro del marco de «división y adjudicación», pues las partes se limitaron a mantener la comunidad hereditaria entre cuatro herederos, en base a diversas cuotas porcentuales, para luego constituir un régimen de propiedad horizontal ( sentencia núm. 247 del 24 de marzo de 1988 ).

En concreto, no se trata de una comunidad preconstituida para defraudar al arrendatario, sino de una comunidad hereditaria, en la que se produce una liquidación parcial para la extinción de la proindivisión, mediante agregación de cuotas, produciéndose las transmisiones dentro del ámbito de la comunidad hereditaria, sin introducción de terceros ajenos, por lo que la finca heredada indivisa sigue perteneciendo exclusivamente a coherederos.

La división de la cosa común hereditaria se produjo para evitar la titularidad de seis propietarios sobre cuatro viviendas, lo que resultaba antieconómico y potencialmente litigioso, por lo que se produjeron las transmisiones de 2/6 partes de las cuotas ideales sobre la comunidad (que no viviendas), de forma que cuatro comuneros acabaron siendo cotitulares de cuatro viviendas, las que posteriormente se adjudicaron al constituir un régimen de propiedad horizontal, dado que ningún comunero está obligado a permanecer en la comunidad ( art. 400 CC ).

Debemos recordar que ya en la sentencia núm. 686, de 6 de octubre de 1989, declaró esta sala que la división en régimen de propiedad horizontal no es atacable vía retracto, al no existir enajenación o transmisión.

Por último, señalar que, de acuerdo con el art. 50 de la LAU de 1964 , el retracto entre comuneros siempre es prioritario al retracto arrendaticio, por lo que los comuneros tenían prioridad para la adquisición de los inmuebles ( sentencia núm. 260 del 27 de marzo de 1989 ).»