Los acuerdos de las comunidades de propietarios son válidos y ejecutivos desde su adopción.
Partiendo de la anterior premisa, la junta de propietarios, como asamblea soberana, puede en una junta posterior revocar o cambiar de voluntad respecto de un acuerdo anterior. Ahora bien, la revocación del acuerdo adoptado debe reunir una serie de requisitos y limitaciones.
1.- Debe incluirse en el orden del día de la convocatoria de la Junta de propietarios con las exigencias establecidas en el artículo 16 de la LPH.
2.- El acuerdo por el que se revoca uno anterior, debe reunir la mayoría de votos exigidos legalmente para la adopción de ese acuerdo.
El hecho de que se haya adoptado en junta de propietarios un acuerdo por unanimidad, no supone que luego sea necesario el mismo quorum para revocarlo. Se exige el quorum que corresponda legalmente.
Aunque la comunidad puede cambiar de criterio, debe tener en cuenta que dicho derecho tiene algunos límites, como por ejemplo:
1.- La comunidad no podrá revocar acuerdos previamente adoptados que hayan sido ya ejecutados.
2.- Cuando el acuerdo que se adopta revoca uno anterior y el nuevo supone un perjuicio para algún propietario.
3.- Que intenten modificar una situación jurídica creada por el anterior acuerdo.
«… En el sentido expuesto debe tenerse en cuenta el criterio de este Tribunal contenido en la sentencia de 12 de diciembre de 2007 de que si bien las juntas de propietarios pueden cambiar de voluntad respecto de acuerdos anteriores sin que ello suponga actuar contra sus propios actos, las facultades para ratificar o rectificar acuerdos anteriores tienen como límite que supongan un perjuicio para alguna persona o que intenten modificar una situación jurídica creada por su anterior. Igualmente, la sentencia del Tribunal Supremo de 5 de julio de 2007 establece que los acuerdos de la comunidad pueden variar en el tiempo, pues las decisiones no son para siempre y ello no es contrario a la buena fe siempre que no se lesionen derechos ya adquiridos previamente, pronunciándose en éste último sentido la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 13.ª) en sentencia de 4 de junio de 2007″.
Aunque la regla general es que existe la posibilidad de que la Junta de propietarios pueda tratar un asunto las veces que se considere necesario ya hemos visto los límites en los que no se puede dejar sin efecto una decisión anterior.
» En la Sentencia dictada se ha considerado que han transcurrido tres años de mera tolerancia, porque en la junta previa ya se había puesto de manifiesto la disconformidad con la actuación llevada a cabo por el aquí demandado, descartando que haya habido una conducta desleal en la comunidad, lo que no compartimos en cuanto consideramos que el hecho de haber tratado esta cuestión en una primera junta, en los términos expuestos habiendo rechazado emprender la comunidad acciones legales por el cerramiento del garaje, supone un acto inequívoco en el que se fijaba con certeza la postura de la comunidad sobre esta cuestión, y esa decisión es desde luego incompatible y contradictoria con el hecho de que en una nueva junta celebrada tres años después pueda volver a debatirse lo que ya fue resuelto por la comunidad y se adopte además un criterio contrario al primero, sin que conste que haya habido variación alguna de las circunstancias concurrentes.
Estimamos que la demanda no puede por ello prosperar y que procede la estimación del recurso de apelación en este punto, revocando como se solicita la resolución dictada.»
«El hecho de que la Comunidad autorizara en su momento del uso de esas terrazas no quiere decir que, en el momento en que ha advertido su falta de seguridad no pueda revocar esa autorización, pues los elementos comunes de la propiedad horizontal son, por definición, elementos inalienables, imprescriptibles, y no susceptibles de gravamen independiente, y cuando sirven a sus dueños lo hacen por razón de la facultad de uso o goce consustancial al derecho de propiedad, y no por otro título de derecho real limitado de uso o disfrute en cosa ajena como puede ser la servidumbre o el usufructo.»
«Pero, incluso, desde la perspectiva más reducida y específica de la Ley de Propiedad Horizontal vemos que en los artículos 6 y 13 de la L.P.H . (ahora 14 ) se prevé la modificación de las normas de régimen interior y la reforma de estatutos.
Y en ese mismo artículo 13 (ahora 14 ) se le otorga a la Junta una facultad genérica de conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.
Es decir, no es necesario buscar un precepto específico que contemple la facultad concreta de revocar y sustituir un acuerdo en el seno de la Junta de propietarios, porque tanto en la L.P.H. como en el contexto jurídico se prevé la posibilidad de que la voluntad negocial, alcanzada por mutuo consenso, pueda ser modificada, reformada o sustituida también por mutuo disenso. Se anularía ese principio universal de nuestro Derecho: el de la autonomía de la voluntad, si los actos válidamente generados quedasen automáticamente y de forma monolítica imposibilitados de cualquier modificación.
Lo cual no quiere decir que en el caso de que dichos actos hubiesen ya generado efectos jurídicos no haya que respetar posibles derechos adquiridos.
De esta forma, hemos de concluir que los acuerdos revocatorios de otros anteriores, aunque hayan sido adoptados con los quórums y mayorías necesarias, y la Junta en que se adoptaron no adolezca de defectos en lo que atañe a su convocatoria o desarrollo, pueden ser impugnados, bien por resultar gravemente lesivos para los intereses de la propia Comunidad, en beneficio de uno o varios propietarios (artículo 18.1.b de la LPH ), o bien porque supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho (artículo 18.1 .c)»
La Junta de propietarios de la comunicad puede tratar en una junta posterior asuntos ya tratados en otras juntas, así como puede revocar acuerdos anteriores, si bien existe como límite que no supongan un perjuicio para alguna persona o que intenten modificar una situación jurídica creada por su anterior.
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Hola Francisco. Muchas Gracias por tu artículo y por todo lo que aprendemos los abogados gracias a vuestra web.
Mi duda es la siguiente, si una Comunidad de Propietarios hace unos años (ejemplo en 2013) aprobó un acuerdo de no hacer una determinada obra y ahora en el 2018 se vota de nuevo sobre la ratificación o no de ese acuerdo, y dicho acuerdo de no hacer una obra resulta ratificado, ¿cabría impugnarlo en los plazos del artículo 18LPH o, por el contrario, se podría entender que tal posibilidad de impugnación ha caducado en 2013 al ser el de 2018 una mera ratificación de aquél?
He leído la sentencia de la Audiencia Provincial de Gipuzkoa Sección Tercera de 1 de junio con número de sentencia 193/2005 y según dicha audiencia no existiría la posibilidad de impugnar al haber caducado la acción por los motivos indicados... Agradecería tu opinión al respecto. Un saludo.
Hola Jesús,
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
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Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
Buenas tardes, muy interesante, tiene jurisprudencia del TS màs actualizada ?
Gracias y saludos
Felipe
En mí comunidad votamos sacar al administrador y al presidente, para poner nuevo administrador y cargos. La votación se ganó por mayoría, con votación en persona y con delegación de muchos vecinos que no podían asistir, con firma, dni y nombre.
A los pocos días de votar 3 vecinos que n estaban conformes, porque no quieren dejar ese administrador, hacen un papel con la ayuda del último administrador y dicen de revocar esa junta y todos los acuerdos legales que se votaron y se ganaron.
Mí pregunta es, pueden revocar estos acuerdos que se conformaron exponiendo según ellos que los vecinos que delegaron su voto, lo hicieron porque se les engaño, cuando la verdad es que se les expuso para que se requería su voto y era para cambiar los cargos.
Uno de los 3 vecinos es el presidente, la cual ha estado llamando casa por casa, pidiendo a los vecinos que firmarán un papel, donde pone que se les engaño al pedir su voto y manipulando la verdad con malas artes, dejando por mentirosos a los que fueron recogiendo los mismos.
Se puede demandar a estas personas por difamación u otros cargos.