Servidumbre en el local para la instalación del ascensor

El interés general de la comunidad de propietarios permite la constitución de una servidumbre en el local para la instalación del ascensor.

Veamos si cabe la posibilidad de constituir una servidumbre en el local para la instalación del ascensor ocupando parte del espació privativo del local.

EJEMPLO:

Si una comunidad de propietario quiere instalar un ascensor en el edificio y para ello necesita ocupar parte del espacio privativo de uno de los locales de negocio, ¿requiere del consentimiento previo del propietario afectado?

La regla general, aunque veremos los matices que establece la jurisprudencia, es que alcanzada la mayoría exigida para la instalación del ascensor, la comunidad puede obligar a un copropietario a ceder parte de la propiedad de su local para dicha instalación.

El artículo 9.1 c) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece:

«Son obligaciones de cada propietario:… c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y  permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.»

La constitución de una servidumbre en parte del espacio privativo de un local para la instalación del ascensor, servidumbre forzosa, tiene su apoyo en el citado precepto y en el razonamiento de que se trataría de una servidumbre imprescindible para la creación de un servicio común de interés general.

¿El derecho de la comunidad para constituir una servidumbre es ilimitado?

Ahora bien, este derecho de la Comunidad de propietarios requiere de un JUICIO DE PONDERACIÓN que se haga de los bienes jurídicos protegidos, es decir, la ocupación del espacio del local no puede suponer una privación del derecho de propiedad al extremo de suponer una pérdida relevante de habitabilidad y funcionalidad que de su espacio.

En el supuesto de que el propietario se vea obligado a soportar una servidumbre en el local para la instalación del ascensor, deberán ser indemnizados por la Comunidad conforme a criterios de ocupación de superficie a precio de mercado y posible demérito experimentado por el local como consecuencia de su menor superficie.

Doctrina del Tribunal Supremo

El Tribunal Supremo (entre otras, en sentencias de fecha 10-10-2011, 20-07-2012) ya se ha pronunciado sobre este tema, fijando como doctrina jurisprudencial la siguiente:

«…La instalación de un ascensor en una comunidad de vecinos que carece de este servicio, considerado como de interés general, permite la constitución de una servidumbre con el oportuno resarcimiento de daños y perjuicios, incluso cuando suponga la ocupación de parte de un espacio privativo, siempre que concurran las mayorías exigidas legalmente para la adopción de tal acuerdo, sin que resulte preceptivo el consentimiento del copropietario directamente afectado, y que el gravamen impuesto no suponga una pérdida de habitabilidad y funcionalidad del espacio privativo…».

Sentencias sobre la constitución de una servidumbre en el local para la instalación del ascensor

Tribunal Supremo (Sala 1ª), sentencia de4 10.03.2016:

«La doctrina de la Sala sobre el supuesto enjuiciado aparece declarada en las sentencias que cita tanto la sentencia recurrida como la parte recurrente en la enunciación y desarrollo argumental del motivo del recurso.

Tal doctrina, en síntesis, es la siguiente:

(i) Constituye un hecho incuestionable la posibilidad de actualizar las edificaciones de uso predominantemente residencial mediante la incorporación de nuevos servicios e instalaciones para hacer efectiva la accesibilidad y movilidad de los inquilinos.

(ii) Lo que se cuestiona es si esa necesidad, en este caso de instalación de ascensor, que tienen los propietarios de viviendas, es un derecho de la Comunidad sin limitaciones, por el que, existiendo el quórum legal exigido, se pueda obligar a un copropietario a ceder parte de la propiedad de su local para la instalación del ascensor.

(iii) La respuesta es afirmativa, pero con matices. Se ha de dar a partir de la ponderación de los bienes jurídicos protegidos: el del propietario a no ver alterado o perturbado su derecho de propiedad y el de la comunidad a instalar el ascensor, teniendo en cuenta el alcance de esa afección sobre el elemento privativo respecto a que pueda impedir o MERMAR SUSTANCIALMENTE su aprovechamiento.

Esto es, se trata de apreciar si la afección va más allá de lo que constituye el verdadero contenido y alcance de la servidumbre como limitación o gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño, según el artículo 530 del Código Civil, y no como una posible anulación de los derechos del predio sirviente que concibe una desaparición de la posibilidad del aprovechamiento que resulta a su favor en el artículo 3a) de la Ley (Sentencia TS de 15.12.2010).

(iv) La ocupación de un espacio privativo, en el que difícilmente concurriría el consentimiento del vecino afectado, no puede suponer una privación del derecho de propiedad al extremo de suponer una pérdida de habitabilidad y funcionalidad de su espacio privativo (Sentencia del TS de 22.12.2010)).

2.- Precisamente en atención a esta última consideración es por lo que ambas sentencias de la instancia rechazan la solución postulada en su demanda por la Comunidad actora, ya que supone privar a la parte demandada del semisótano destinado a almacén de su negocio, con la consiguiente pérdida de funcionalidad del local, mermando sustancialmente su aprovechamiento.»

Audiencia Provincial de Cantabria (sección 2ª), sentencia de 21.02.2019:

«Por lo expuesto, no cabe sino considerar ajustada a derecho la decisión de la juzgadora de instancia de constitución de la servidumbre, pues esta se revela imprescindible para la ejecución del acuerdo comunitario en cuestión.

Cabe añadir que la constitución de la servidumbre (instalación del ascensor) no inutiliza el local de la demandada en grado tal que suponga una perdida tan relevante que obligue a considerarla inaceptable por causar una pérdida real de las posibilidades de uso y aprovechamiento del local, lo que en estos supuestos opera como límite infranqueable. El sótano en que se ubica el espacio a ocupar por la comunidad tiene más de cien metros cuadrados de superficie, y aun cuando la ocupación afecta a una parte acotada y utilizada como taller de pequeñas dimensiones y que efectivamente queda inutilizado para su uso de mantenerse la actual distribución, tal inutilidad desaparece variando esta, lo que es perfectamente posible a tenor de la pericial practicada y permite integrar esa parte no afectada por la servidumbre en un espacio plenamente útil.»

Audiencia Provincial de Madrid (Sección 18ª), sentencia de 13-03-2014:

» ….ha de entrarse en el examen del segundo de los motivos de apelación, es decir, si en el presente caso ese gravamen sobre los locales de la demandante derivado del acuerdo comunitario impugnado que el gravamen impuesto supone una pérdida de habitabilidad y funcionalidad de su espacio privativo, teniéndose presente que la resolución que se adopte no depende sólo de la superficie afectada, como parece darse a entender al inicio de la formulación de tal motivo de apelación, sino de la proporción de esa ocupación en el total del local y en la afectación que ello determine para su funcionalidad.

Pues bien, tomándose en consideración la total superficie del local en la planta de calle, 195,70 m2 útiles, la afectación supondría en su parte central pero lateral 6,62 m2 y en modo alguno de 117,34 m2 como dramáticamente se manifiesta en el recurso,…  no se ven intensamente afectados esos 117,34 m2 sitos a continuación de la zona sombreada sino sólo en una pequeña parte y sólo si nos colocamos en la puerta de acceso del local o desde la vía pública.

Por todo ello, procede no haber lugar a declarar la nulidad del acuerdo adoptado en la Junta General Extraordinaria celebrada por la Comunidad por el que se aprobó, por mayoría, la instalación de un ascensor en la finca y la constitución de una servidumbre legal sobre el local en planta baja…»

Audiencia Provincial de Sevilla (Sección 5ª), sentencia de 20-02-2014:

«…El problema que plantea el conflicto entre la necesidad de instalar un ascensor y el derecho del propietario a no ver disminuida por ello su propiedad, no puede ser resuelto mediante la simplificación de evaluar la afección atendiendo al volumen del cual el propietario del local va a quedar privado, en cuanto a su uso, de forma definitiva. Por el contrario el núcleo de la cuestión es que la pretensión que se articula por la comunidad excede del concepto de servidumbre y no puede prosperar sin el consentimiento de su titular.

Compatibilizar el interés general que subyace en los artículos 9.1 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal con los derechos dominicales que derivan del artículo 3 a) de la misma ley debe llevar a delimitar el alcance de esas servidumbres que carecen de contenido legal, de forma tal que no distorsionen el concepto mismo de servidumbre, pues en la medida en que la misma ha de entenderse como un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro, perteneciente a distinto dueño ( artículo 530 Código Civil ), tal afección no puede llegar hasta el extremo de conllevar un menoscabo de tal entidad que haga inservible física, funcional o económicamente, aunque sea de modo parcial en el ámbito afectado por la servidumbre, el predio sirviente, en este caso el local privativo.«