El subarriendo de vivienda puede definirse como aquel contrato de arrendamiento sobre la misma vivienda que otorga el arrendatario a favor de terceras personas.
En el subarriendo, el arrendatario se convierte en arrendador de la vivienda (subarrendador) y el tercero al que se le alquila el inmueble se convierte en subarrendatario.
En un subarriendo figuran tres partes:
El arrendador principal que otorga el contrato primitivo de arrendamiento.
El arrendador principal que otorga el contrato primitivo de arrendamiento.
El subarrendatario que es una tercera persona ajena al primitivo contrato de arrendamiento, quien otorga contrato con el arrendatario.
La Ley de arrendamientos urbanos no autoriza sin más el subarriendo de vivienda que pueda efectuar el inquilino a favor de terceras personas, salvo que expresamente esté recogida en el contrato dicha posibilidad.
Es frecuente en estos tiempos en el que la renta de los alquileres es elevada, que el arrendatario para costearse parte del alquiler de la vivienda, proceda a subarrendar alguna habitación a terceras personas, es decir el inquilino se convierte a su vez en arrendador de dicha habitación.
Partiendo de esta situación, hemos de recordar que para que proceda el subarriendo de vivienda legal (EJEMPLO: se subarrienda una o varias habitaciones), es necesario:
1º.- Que figure recogida en el contrato la posibilidad del subarriendo de la vivienda.
2º.- Que además se cuente con la previa autorización por escrito del arrendador.
En el supuesto de que no estemos en cualquiera de estas dos situaciones, el arrendador puede acudir al Juzgado y resolver el contrato de arrendamiento suscrito con el inquilino que firmó el contrato y que lo ha incumplido por subarrendar sin estar prevista dicha posibilidad.
La Ley sólo permite el subarriendo de vivienda parcial pero no el subarriendo total, aunque considero que si expresamente se permite en el contrato el subarriendo total, la libertad de pactos lo autorizaría.
La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador.
El subarriendo se regirá por lo dispuesto en el presente Título para el arrendamiento cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la finalidad indicada en el artículo 2.1. De no darse esta condición, se regirá por lo pactado entre las partes.
El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó.
El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento.
¿Qué renta puede cobrar el inquilino en caso de subarrendamiento?
El citado artículo 8 de la LAU prohíbe que el inquilino que subarriende la vivienda pueda cobrar una renta superior a la que él tiene que pagarle al dueño del inmueble.
Si por ejemplo el inquilino subarrienda dos habitaciones a dos personas distintas (a cada una le subarrienda una habitación), no podrá cobrar por las suma de dichos subarriendos una cantidad superior a la que él le tiene que abonar al dueño del inmueble.
Requisitos para la validez del subarriendo de vivienda:
1.- Puede hacerse constar en el contrato de arrendamiento el derecho del inquilino para subarrendar la vivienda.
2.- Si no consta en el contrato, que es lo más habitual, el inquilino debe conseguir del arrendador con carácter previo a subarrendar parcialmente la vivienda, autorización por escrito, por lo que no se considera válido el permiso conseguido con posterioridad a tal hecho. Tampoco se considera válido el permiso verbal.
3.- Si la cesión parcial se destina a «satisfacer la necesidad permanente» de vivienda del subarrendatario, entonces son de aplicación todas las normas que la Ley de Arrendamientos Urbanos establece para la «viviendas» en el Título de este Título II de la Ley (artículos 6 al 28 LAU), por lo que no podrán alterarse las condiciones del contrato en todo aquello que perjudique al arrendatario.
4.- Si el subarriendo parcial se hace con otra finalidad distinta al de vivienda permanente para el subarrendatario, imaginemos que el subarriendo lo es de temporada, lo que prima entre el inquilino y el subarrendatario es lo que hayan pactado ambos, sin que el subarrendatario se pueda acoger a los preceptos que sobre «vivienda» se establecen en la LAU.
5.- En cuanto a la duración del subarriendo de vivienda. Hay que diferenciar dos situaciones:
a) Si el subarriendo es para «vivienda permanente», la duración del subarriendo será igual a la que le reste al inquilino con el arrendador, sin que el arrendador ni el arrendatario puedan extinguir el contrato de subarriendo con anterioridad ni pactar un plazo inferior.
b) Si el subarrendamiento no es para vivienda permanente del subarrendatario («por temporada» por ejemplo) es posible subarrendar por un período inferior al que le quede al inquilino de su contrato firmado con el arrendador, prevaleciendo por tanto el acuerdo de las partes.
6.- El precio del subarrendamiento de vivienda, tal como hemos explicado, no puede ser superior al precio del arrendamiento que esté pagando el arrendatario al dueño. Si el arrendatario ha subarrendado la vivienda a varias personas, no puede recibir de todos ellos una cantidad superior a la que él le esté pagando al arrendador en concepto de renta.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Un propietario desea alquilarme su piso y no le importa que yo lo subarriende a su vez por habitaciones a estudiantes. Yo me gano la diferencia entre lo que le pago a él y lo que percibo de cada uno.
El problema es que la LAU cita:
Art 8 “El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento”.
¿Qué sanciones tendíamos y de qué organismo? El tema está en que a pesar de ser un claro fraude de ley, no veo el problema. Ya que el propietario está conforme y por escrito, y a Hacienda le da igual mientras cobre lo suyo.
Entiendo que impera la libre autonomía de las partes y que el art. 8 queda sin efecto.
Entiendo que los subarriendos llevados a cabo a través de Airbnb costan como parcial. ¿El precio máximo por dia vendría determinado por la cuota mensual del a pagar por el inquilino divida entre los días de un mes?
Hola buenos, dias tengo un contrato de subarriendo que se ha finalizado el 10/06/2020 , siguo viviendo en la misma casa bo he recibido ningun aviso de que tengo que dejar la habitacion en este caso se ha renovado automaticamente mi contrato o tenemos que hacerlo otra vez. Gracias
La situación es la siguiente: es un subarriendo legal en Valencia, de tres habitaciones, dos baños y un total de tres personas (una personba por habitación). El inquilino ocupa la habitación más grande, que tiene baño privado. Los otros dos inquilinos comparten un baño. Esa fue la situación en la que pacté el alquiler de una habitación, desde septiembre 2019 a julio 2020 (se pagó fianza de 1 mes) Es decir, que solo dos personas compartirían un baño. En octubre, uno de los subarrendatarios trajo a su pareja y, por tanto, ahora el piso tiene una ocupación de 4 personas y el baño en cuestión se comparte entre 3 personas. La situación ha desmejorado muchísimo la calidad de vida en el piso. ¿Se puede, por tanto, legalmente cancelar el contrato de alquiler, ya que las condiciones han cambiado? A pesar de que una persona más vive en el piso (somos ahora 4, en lugar de 3) y el baño ahora lo comparto con una pareja, no se modificó el precio de mi habitación. ¿Puedo irme a otro piso?
Agradezco su atención,
Paul
Soy una empresa polaca y estamos buscando una casa normal que podamos alquilar y alquilar habitaciones a personas que quieran mudarse a la isla durante más de 1 mes. Sin embargo, queremos ganar más dinero con eso. ¿Es posible un contrato de uso comercial de la casa?
Hemos leído tu consulta y para la resolución de dudas como las que planteas tenemos un servicio específico que consiste precisamente en contestar por escrito las dudas expuestas e indicarte igualmente cómo proceder.
Remitimos a este servicio porque la duda planteada requiere de cierto estudio y tiempo para la redacción de la respuesta.
Te dejo el enlace para mayor información. https://mundojuridico.info/nuestros-servicios/presupuesto-para-informe-juridico/
Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
Hola Iñaki,
Te recomendaría que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla para que personalmente te comente su postura respecto a la duda que planteas.
Le dejo información sobre nuestro servicio de asesoría jurídica en el 807.502.004
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Hola, tengo una duda:
Un propietario desea alquilarme su piso y no le importa que yo lo subarriende a su vez por habitaciones a estudiantes. Yo me gano la diferencia entre lo que le pago a él y lo que percibo de cada uno.
El problema es que la LAU cita:
Art 8 “El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento”.
¿Qué sanciones tendíamos y de qué organismo? El tema está en que a pesar de ser un claro fraude de ley, no veo el problema. Ya que el propietario está conforme y por escrito, y a Hacienda le da igual mientras cobre lo suyo.
Entiendo que impera la libre autonomía de las partes y que el art. 8 queda sin efecto.
¿Podría alguien arrojar luz sobre este asunto?
Entiendo que los subarriendos llevados a cabo a través de Airbnb costan como parcial. ¿El precio máximo por dia vendría determinado por la cuota mensual del a pagar por el inquilino divida entre los días de un mes?
Hola buenos, dias tengo un contrato de subarriendo que se ha finalizado el 10/06/2020 , siguo viviendo en la misma casa bo he recibido ningun aviso de que tengo que dejar la habitacion en este caso se ha renovado automaticamente mi contrato o tenemos que hacerlo otra vez. Gracias
Estimados amigos y amigas de Mundo Juríco
La situación es la siguiente: es un subarriendo legal en Valencia, de tres habitaciones, dos baños y un total de tres personas (una personba por habitación). El inquilino ocupa la habitación más grande, que tiene baño privado. Los otros dos inquilinos comparten un baño. Esa fue la situación en la que pacté el alquiler de una habitación, desde septiembre 2019 a julio 2020 (se pagó fianza de 1 mes) Es decir, que solo dos personas compartirían un baño. En octubre, uno de los subarrendatarios trajo a su pareja y, por tanto, ahora el piso tiene una ocupación de 4 personas y el baño en cuestión se comparte entre 3 personas. La situación ha desmejorado muchísimo la calidad de vida en el piso. ¿Se puede, por tanto, legalmente cancelar el contrato de alquiler, ya que las condiciones han cambiado? A pesar de que una persona más vive en el piso (somos ahora 4, en lugar de 3) y el baño ahora lo comparto con una pareja, no se modificó el precio de mi habitación. ¿Puedo irme a otro piso?
Agradezco su atención,
Paul
Soy una empresa polaca y estamos buscando una casa normal que podamos alquilar y alquilar habitaciones a personas que quieran mudarse a la isla durante más de 1 mes. Sin embargo, queremos ganar más dinero con eso. ¿Es posible un contrato de uso comercial de la casa?
Hola Pedrito,
Hemos leído tu consulta y para la resolución de dudas como las que planteas tenemos un servicio específico que consiste precisamente en contestar por escrito las dudas expuestas e indicarte igualmente cómo proceder.
Remitimos a este servicio porque la duda planteada requiere de cierto estudio y tiempo para la redacción de la respuesta.
Te dejo el enlace para mayor información.
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BUENOS DÍAS,
HE ALQUILADO UN PISO Y EL ARRENDADOR ME AUTORIZA A SUBARRENDAR TOTAL O PARCIALMENTE LA VIVIENDA.
SI LA SUBARRIENDO TOTALMENTE COMO VIVIENDA HABITUAL, ¿TENGO ALGUNA LIMITACIÓN EN EL PRECIO A PEDIR?
SOY UN PARTICULAR Y HE ALQUILO UN PISO Y EN EL CONTRATO EL ARRENDADOR ME DA PERMISO PARA PARA SUBARRENDAR..TANTO TOTAL COMO PARCIAL.
POR LEY PUEDO SUBARRENDARLO, TOTALMENTE A OTRA PERSONA. Y QUE REQUISITOS DEBERÍA CUMPLIR PARA QUE FUERA LEGAL.
Y SI EN VEZ DE SER UN PARTICULAR , TENGO UNA SOCIEDAD LIMITADA CON EPIGRAFE CORRESPONDIENTE PARA ALQUILER DE PISOS Y LOCALES.
EN ESTE CASO LA SOCIEDAD SUBARRENDA, TOTALMENTE LA VIVIENDA ES LEGAL? QUE REQUISITOS DEBERÍA DE CUMPLIRSE.?
Hola Iñaki,
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