Veamos como afecta al contrato de arrendamiento que esté en vigor la adjudicación en subasta de una vivienda que esté arrendada.
Ejemplo:
El dueño de una vivienda que la tiene arrendada mediante contrato de alquiler a una familia no paga al Banco la hipoteca, por lo que el Banco inicia en el Juzgado un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria que termina con la subasta de la vivienda y su adjudicación a ese mismo Banco.
La pregunta que nos hacemos, es la siguiente:
¿La subasta de la vivienda arrendada extingue el contrato de arrendamiento vigente?
Para dar respuesta a esta cuestión hay que estar a la fecha de celebración del contrato de arrendamiento, ya que rl artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que es el aplicable a estos supuestos, ha ido modificándose con el tiempo, por lo que dependiendo de la fecha del contrato de arrendamiento la respuesta será distinta.
Contratos de arrendamiento celebrados entre el 6 de Junio de 2013 hasta el 5 de marzo de 2019
Para estos contratos de arrendamiento el artículo 13.1 de la LAU establecía:
«Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento
Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.
Cuando se trate de un arrendamiento sobre finca no inscrita se estará a la duración establecida en el apartado 4 del artículo 9. «.
La respuesta y conclusiones para estos contratos de arrendamiento es la siguiente:
1.- La subasta de la vivienda arrendada extingue automáticamente el contrato de arrendamiento.
2.- La única excepción a la extinción del arrendamiento sería que el contrato se halle inscrito en el Registro de la Propiedad antes que la hipoteca del Banco por la que sale a subasta. Esto no suele suceder en la práctica casi nunca.
3.- A partir de la adjudicación en subasta de la vivienda arrendada y extinguido el contrato de arrendamiento por ministerio de la ley («ipso iure»), la situación pasa a ser de precario, por lo que si el arrendatario no quiere marcharse de la vivienda, habría que iniciar un procedimiento de desahucio por precario para su desalojo.
El adjudicatario en subasta de la vivienda, extinguido el contrato, no podría reclamarle al antiguo arrendatario el pago de la renta porque el contrato quedó extinguido.
Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª), de fecha 1.03.2021 (nº 109/2021)
» 3.2. Bajo los condicionantes temporales expuestos, el recurso queda circunscrito a resolver una cuestión de naturaleza jurídica, cual es si adjudicada a la SAREB la propiedad de la vivienda arrendada en un procedimiento de ejecución hipotecaria es posible considerar vigente un vínculo contractual arrendaticio entre la entidad actora y los demandados, de manera tal que justificase una pretensión pecuniaria de reclamación de las rentas de un subsistente contrato de alquiler de vivienda; o si, por el contrario, se encuentran los demandados, tras la adjudicación de la vivienda a la entidad actora y extinguido el arrendamiento concertado con el anterior propietario, en situación de precario, poseyendo la vivienda litigiosa por mera condescendencia de su nuevo titular, al quedar extinguido ipso iure el contrato de arrendamiento que constituía el título justificante de la ocupación de la cosa arrendada por los demandados y del que nacía, como justa contraprestación, el derecho a la percepción del precio del alquiler.
3.3. Una cuestión idéntica a la aquí controvertida, como se ha anticipado, fue resuelta por esta sala en la sentencia 577/2020, de 4 de noviembre, en la que asumimos la segunda de las tesis citadas. La razón fundamental de tal decisión fue que, tras la reforma del art. 13 de la LAU por la ley 4/2013, se establece expresamente que el contrato de arrendamiento quedará extinguido (art.13.1 párrafo I) y que el art. 7.2 de la precitada disposición señala, por su parte, que el contrato deja de surtir efectos con respecto al tercero adquirente, si no está inscrito el arrendamiento en el Registro de la Propiedad, como es el caso que nos ocupa.
En este sentido, las resoluciones de la DGRN de 24 de marzo de 2017 (BOE 7-4-2017) y de 11 de octubre de 2018 (BOE 5-11-2018) señalan que, en casos de enajenación forzosa, el derecho del arrendador y el propio contrato de arrendamiento se extinguen ipso iure conforme a lo dispuesto en el artículo 13.1 LAU, salvo que dicho contrato se hubiese inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad al derecho de hipoteca ejecutado, y así la segunda de las resoluciones citadas, señala:
«De una interpretación conjunta del citado artículo y de lo dispuesto en el art. 7.2 antes transcrito resulta la extinción del contrato de arrendamiento salvo que se hubiese inscrito en el Registro de la propiedad con anterioridad al derecho, en este supuesto la hipoteca, que se ejecuta y que determina la extinción del derecho del arrendador y en consecuencia del propio contrato de arrendamiento y con él sus derechos accesorios como el derecho de retracto. En consecuencia, con lo anteriormente expuesto, en el presente caso, enajenada judicialmente la finca, el derecho del arrendador queda extinguido y con él el contrato de arrendamiento y sus accesorios como el derecho de retracto, y deviene innecesario realizar notificación alguna expresa y especial».
El Tribunal Supremo en sentencia citada de fecha 4.11.2020 se ha pronunciado también sobre esta situación en la que queda el antiguo arrendatario frente al adjudicatario de la vivienda en un procedimiento de ejecución forzosa.
Contratos de arrendamiento celebrados desde el 6 de marzo de 2019 en adelante:
Esta regulación es la actual y se aplica a los contratos de arrendamiento de vivienda que se hayan celebrado con posterioridad al 6 de marzo de 2019.
» 1. Si durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.
En contratos de duración pactada superior a cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, o los primeros siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso, continuará el arrendamiento por la duración pactada.»
La respuesta y conclusiones para estos contratos de arrendamiento es la siguiente:
1.- La subasta de la vivienda arrendada no extingue el contrato de arrendamiento.
2.- El arrendatario podrá continuar con el arrendamiento hasta que se cumplan los 5 años previsto de duración en el artículo 9 de la LAU si el arrendador era persona física o hasta 7 años si el arrendador de la vivienda era persona jurídica.
3.- Al cumplirse estos años (5 o 7) el adjudicatario de la vivienda en subasta podrá resolver el contrato con el inquilino si así lo decide.
4.- El adjudicatario en subasta de la vivienda se subroga en la posición del antiguo arrendador.
4.- Durante todo este tiempo el arrendatario deberá seguir pagando la renta a quien se la haya adjudicado en subasta.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Buenas! Mi consulta es porque tenia un piso arrendado que subastó el banco, y han mantenido el contrato hasta 7 años. Los inquilinos han dejado de pagarme, pero los muebles y los servicios siguen estando a mi nombre. Y además me debía varios meses de renta. Puesto dar de baja los servicios y recuperar mis muebles o el dinero que me debía el inquilino?
Hace más de 25 años nuestro piso fue a subasta , nos quedamos con el piso, recuerdo que mi hermana mayor firmó, pero otra hermana y yo también, al cabo de años me entero que mi hermana mayor puso el piso solo a su nombre, en el registro , ella murió y ahora su hijo demandó a mis padres por desahucio precario, cuando ellos han vivido ahí toda su vida y pagando todo , mi madre falleció pero queda mi padre y hermano, mi padre en situación de dependencia, no hubo juicio porque hicieron un pacto, y en febrero del año que viene tienen que dejar el piso, al haber sentencia ya no se puede hacer nada?
Yo tengo un problema,llevo 6 años de alquiler,siempre pagando y con recibos,mi casero se ha quedado el dinero y nunca pago nada,ahora la casa pasa a subasta en unos días,y que pasa conmigo?
Buenos días, entiendo que si el contrato es de abril
Del 2013 los 5 años cuentan desde esta fecha y no
De cuando se subaste ¿cierto? ¿Como es el procedimiento
Duración y costo, en caso de no llegar a un acuerdo con
Los inquilinos y que derecho tienen?
Gracias!
La ley sobre propiedad privada es una patata, no solo
Los inquilinos merecen protección, además estos problemas
Generan que nadie quiera alquilar.
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Buenas! Mi consulta es porque tenia un piso arrendado que subastó el banco, y han mantenido el contrato hasta 7 años. Los inquilinos han dejado de pagarme, pero los muebles y los servicios siguen estando a mi nombre. Y además me debía varios meses de renta. Puesto dar de baja los servicios y recuperar mis muebles o el dinero que me debía el inquilino?
¿Qué pasaría con los contratos anteriores al 2013?
Hace más de 25 años nuestro piso fue a subasta , nos quedamos con el piso, recuerdo que mi hermana mayor firmó, pero otra hermana y yo también, al cabo de años me entero que mi hermana mayor puso el piso solo a su nombre, en el registro , ella murió y ahora su hijo demandó a mis padres por desahucio precario, cuando ellos han vivido ahí toda su vida y pagando todo , mi madre falleció pero queda mi padre y hermano, mi padre en situación de dependencia, no hubo juicio porque hicieron un pacto, y en febrero del año que viene tienen que dejar el piso, al haber sentencia ya no se puede hacer nada?
Yo tengo un problema,llevo 6 años de alquiler,siempre pagando y con recibos,mi casero se ha quedado el dinero y nunca pago nada,ahora la casa pasa a subasta en unos días,y que pasa conmigo?
Buenos días, entiendo que si el contrato es de abril
Del 2013 los 5 años cuentan desde esta fecha y no
De cuando se subaste ¿cierto? ¿Como es el procedimiento
Duración y costo, en caso de no llegar a un acuerdo con
Los inquilinos y que derecho tienen?
Gracias!
La ley sobre propiedad privada es una patata, no solo
Los inquilinos merecen protección, además estos problemas
Generan que nadie quiera alquilar.