Subida de la renta cuando se cede un local

La subida de la renta cuando se cede un local de negocio será la que se haya hecho constar en el contrato de alquiler y en su defecto un 20% .

Hablamos de la posibilidad de subida de la renta cuando se cede un local.

Ceder un local de negocio es la figura equivalente al traspaso de local de negocio.

La actual Ley de arrendamientos urbanos (LAU) de 1994 (vigente a partir del 1 de enero de 1995) sustituyó el término «traspaso de local de negocio» que venía recogido en la anterior Ley de arrendamientos de 1964, por el de «cesión del local de negocio».

En definitiva, si el contrato de arrendamiento de local se ha celebrado a partir del 1 de enero de 1995, la Ley aplicable es la LAU 29/94 y en su consecuencia hay que hablar de «cesión del local» y no de «traspaso del local».

Tanto la cesión del local como el traspaso persiguen lo mismo:

El arrendatario o inquilino del local de negocio acuerda con una tercera persona la cesión del local, mediante un precio, subrogándose esa tercera persona en los derechos y obligaciones que tenía el inquilino con el dueño en el contrato de arrendamiento.

Subida de la renta cuando se cede un local sujeto a la LAU 29/94

En este artículo, sólo vamos a explicar cuanto sería la subida de la renta cuando se cede un local de negocio por el inquilino con un contrato de arrendamiento de local  sujeto a la LAU de 1994. (a partir del 1 de enero de 1995).

Los locales de negocio sujetos a la LAU de 1994 son denominados arrendamientos para uso distinto del de vivienda.

El artículo 32 de la citada ley de arrendamientos permite la cesión de local de negocio, salvo que en el contrato de arrendamiento se haya pactado expresamente su prohibición.

Si el dueño o el arrendador no quiere que el local se ceda a un tercero (por falta de garantías, etc.) ,es necesario que se haga constar expresamente mediante una cláusula la prohibición de la cesión del local.

Si en el contrato no se dice nada al respecto, el arrendatario puede ceder el local de negocio a un tercero con la sola obligación de notificarle al arrendador dentro del mes siguiente a que se produzca la sustitución, el cambio del inquilino por cesión del local.

Importe de la subida de la renta cuando se cede un local de negocio:

1º.-   El importe de la subida será el que se haya hecho constar en el contrato de arrendamiento. Si en el contrato de alquiler que se pretende ceder, se hizo constar por las partes, que en el supuesto de cesión del local  la renta subiría una cantidad determinada, ese será el importe de la subida que el nuevo arrendatario tiene que abonar, es decir que si se pactó en el contrato por ejemplo que la renta subriría un 25%, ese será el incremento que deberá abonar el nuevo arrendatario.

2º.-   Si en el contrato se permite la cesión del local de negocio,  pero no se dice nada sobre el incremento de la renta, el art. 32.2 de la Ley de arrendamientos establece que la subida de la renta cuando se cede un local de negocio será del 20% de la que en ese momento viniera pagando el arrendatario que ha cedido el contrato.

El importe de la subida de la renta debe ser satisfecho por el nuevo inquilino desde el mismo mes que se haya producido la cesión del local de negocio.

Si no se paga la renta actualizada puede, el dueño puede iniciar un Juicio de desahucio por falta de pago de la renta.

Hay que leer el contrato de arrendamiento

1º.- Si se prohibe en el contrato la cesión del local, no se puede ceder o traspasar.

2º.- Si no se dice nada sobre la cesión, el arrendatario sin contar con el permiso del dueño podrá cederlo (art. 32 LAU).

3º.- En caso de cesión,  la renta que tendrá que abonar el nuevo arrendatario se elevará en el porcentaje que se haya hecho constar en el contrato de arrendamiento primitivo.

4º.- Si no se hubiese hecho constar nada, la Ley establece un incremento del 20% sobre la que se viniera pagando.