Mediante este artículo queremos dar respuesta a una de las dudas que nuestros visitantes nos ha planteado respecto de la posibilidad de pactar en el contrato una subida de la renta en la cesión de un local de negocio superior a la dispuesta legalmente en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Antes de nada recordar que mediante la cesión del contrato de arrendamiento, el inquilino sale del contrato y en su lugar entra un tercero con los mismos derechos y obligaciones que aquél tenía. Aunque con algunas diferencias es lo que comunmente se le sigue denominando «traspaso del local».
EJEMPLO de cesión del arrendamiento:
Un local está alquilado a Fernando (inquilino). Como no desea seguir con el contrato, Fernando (cedente) acuerda con José (cesionario) cederle el arrendamiento para que siga explotando su actividad comercial; de esta manera, Fernando sale del contratro y su lugar como inquilino lo ocupará José.
El artículo 32.2 de la LAU establece en el caso de cesión de local, lo siguiente: «El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.»
Ahora bien, ese artículo hay que ponerlo en relación con la libertad de pactos recogida igualmente en la Ley de Arrendamientos Urbanos en el artículo 4.3 que a su ves dispone: «Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.»
La interpretación de ambos preceptos determina que la voluntad de las partes (art. 4.3 LAU) tiene prevalencia sobre lo dispuesto en el art. 32.2, por tanto, la subida de la renta en la cesión de un local de negocio o traspaso, será la que libremente se haya fijado en el contrato de arrendamiento.
En el EJEMPLO que estamos siguiendo, si en el contrato de arrendamiento firmado por Fernando se había pactado una subida de la renta del 30%, ese será el porcentaje que José tenga que abonar como subida de la renta al arrendador, y no del 20% que fija la Ley.
El pacto que conste en el contrato predomina sobre lo establecido en la Ley.
Os dejo una sentencia de la AP Málaga (Sección 6ª) de 16 diciembre 2006 que aunque sea para un supuesto de subarriendo, considero extrapolable a la cesión de local:
«La cuantía tampoco ofrece duda, pues aunque el artículo 32.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos limita la elevación de la renta cuando se produzca un subarriendo, no es menos cierto que el artículo 4.3 del mismo texto legal establece la voluntad de las partes por encima de lo que dispone el Título III de dicha Ley, donde se encuentra el artículo 32 LAU».
Mi opinión en este aspecto es que al ser considerado «un derecho del propietario» la subida de la renta en la cesión de un local de negocio ( recordemos el texto del art. 32.2 – «el arrendador tiene derecho a una elevación de renta …»), en el supuesto de que no se haya mencionado nada al respecto en el contrato, la renta se elevaría ese 20%. Sólo en el supuesto de que expresamente las partes hayan establecido que no habrá subida de la renta, ésta no se elevará en ese porcentaje.
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Buenas tardes compañero si se excluye la aplicacion del art 32 LAU en el contrato de arrendamiento pero se consiente tacitamente por dos veces la cesion del contrato por parte del arrendador. ¿se tiene derecho a la subida de la renta del 20%?