Subrogación del hijo del inquilino en el arrendamiento de local

El Tribunal Supremo se pronuncia sobre la subrogación del hijo del inquilino en el arrendamiento de local cuando se produjo antes de la entrada en vigor de la LAU 1994.

Nos referimos a la subrogación del hijo del inquilino en el arrendamiento de local de renta antigua cuando la subrogación se efectuó antes de la entrada en vigor de la LAU de 1994.

Antes de explicar todo esto para que lo entendamos, recordamos algunos conceptos sobre este asunto:

Se denomina comúnmente contrato de arrendamiento de renta antigua a los celebrados al amparo de la Ley de arrendamientos de 1964, por tanto a los que se celebraron entre los años 196 y 1985, en el que se dictó el Decreto Boyer.

Estos contratos de arrendamiento de renta antigua (Ley de 1964), estaban sujetos a prórroga forzosa aunque nada se hubiese pactado. Esto significaba en la práctica que el contrato se prorrogaba indefinidamente a favor del inquilino por lo que era muy difícil que el arrendador lo recuperase.

En 1994 se dicta otra Ley de arrendamientos urbanos en la que se establece un régimen transitorio para que los arrendamientos de renta antigua vayan extinguiéndose y los dueños puedan ir recuperando sus inmuebles.

La Disposición Transitoria Tercera de 1994 es la que se ocupa de la extinción de los arrendamientos de locales celebrados con anterioridad al 9.05.1985.

En esta norma se establece:

«Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona fisica se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local.

En defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la ley, podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local. En este caso, el contrato durará por el número de años suficiente hasta completar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la ley.»

Subrogación del hijo del inquilino en el arrendamientos de local. SENTENCIA del Tribunal Supremo 30.01.2018

Veamos el supuesto estudiado por el Tribunal Supremo y cómo interpreta la Disposición Transitoria Tercera:

a) Don Ramón, como arrendador, interpuso demanda de juicio verbal sobre extinción de arrendamiento para uso distinto a vivienda («arrendamiento de local») por expiración del plazo, contra don Antonio, que fundaba en los siguientes hechos:

1) El demandante es propietario de un local comercial.

2) Cuando adquirió la propiedad del local en 1983 estaba arrendado al padre de don Antonio mediante contrato de fecha 31 de diciembre de 1979.

3) Desde el fallecimiento del arrendatario, que se produjo el 29 de marzo de 1991, es D. Antonio (hijo del arrendatario) el que ostenta la condición de arrendatario por subrogación.

4) El arrendador le notificó mediante burofax que el contrato quedaría extinguido con fecha 31 de diciembre de 2014, por aplicación de la dispuesto en la LAU 1994.

5) El inquilino no se mostró conforme con la finalización del contrato en tal fecha, lo que motivó la presentación de la demanda por el arrendador con la finalidad de que se declarara judicialmente tal extinción por aplicación

RAZONAMIENTOS DEL TRIBUNAL SUPREMO

1º.-  Nos encontramos, en definitiva en el presente caso, con un derecho enteramente consolidado e integrado en el patrimonio del arrendatario antes de la entrada en vigor de la nueva Ley, que no puede verse menoscabado o perjudicado como consecuencia de ésta, por todo ello procede desestimar el motivo alegado en el recurso de apelación interpuesto relativo a la extinción del arrendamiento por subrogación del descendiente del arrendatario del local de negocio por fallecimiento, cuando aconteció dicha subrogación con anterioridad a la vigencia de la LAU de 1994.

2º.- En efecto, los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda («arrendamiento de local») celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 -como es el caso- subsistirán a voluntad del arrendatario, con sujeción a prórroga, al menos hasta que se produzca la jubilación o el fallecimiento de éste.

3º.- Habiéndose producido la subrogación del hoy demandado como arrendatario en el contrato que su padre había concertado en el año 1979 –subrogación que tuvo lugar con anterioridad a la entrada en vigor de la LAU 1994, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 60 de la LAU de 1964, el arrendatario a todos los efectos era el hoy demandado en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley y, en consecuencia, la norma transitoria se aplica a éste y no al inicial arrendatario, siendo así que dicha norma contempla exclusivamente las subrogaciones posteriores a la entrada en vigor de la nueva Ley prescindiendo de las que se hayan podido producir con anterioridad a dicho momento según la legislación entonces vigente.

4º.- De esta forma el arrendamiento podrá extenderse a toda la vida del arrendatario y, en su caso, a la del cónyuge que se subrogue, o a un máximo de veinte años desde la entrada en vigor de la LAU 1994 si la subrogación se produce a favor de un descendiente.

CONCLUSIÓN:

Si la subrogación del hijo del inquilino en el arrendamiento de local de renta antigua se produjo antes de la entrada en vigor de la LAU de 1994, el arrendamiento se extinguirá a la jubilación o fallecimiento del inquilino.