a) Una persona adquiere una vivienda directamente del promotor que ya se encuentra hipotecada. El comprador no ha negociado el préstamo hipotecario, sino que continúa pagando el préstamo hipotecario que el promotor había concertado con el Banco para financiar la construcción de la vivienda; este es un caso de «subrogación hipotecaria».
b) Es decir el comprador se subroga en las obligaciones que previamente el promotor había concertado con el Banco.
c) En esa esritura aparece una cláusula suelo.
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En estos casos de subrogación hipotecaria y cláusula suelo :
1.- ¿el comprador podría reclamar al Banco la nulidad de la cláusula suelo si él no la había pactado?
2.- ¿la inserción de la cláusula suelo es responsabilidad de la entidad promotora que nos vendió el piso, y por tanto tenemos que reclamarle al promotor o podemos demandar al Banco para que la elimine?
RESPUESTA:
La respuesta es que SÍ puede el comprador reclamarle al Banco y anular la cláusula suelo aunque no se haya pactado por él directamente.
En este sentido, por ejemplo, la Audiencia Provincial de Pontevedra que tuvo oportunidad de manifestarse sobre este particular, anuló la cláusula suelo existente en un préstamo hipotecario celebrado entre una entidad financiera y el promotor de un edificio y en el que se había subrogado un particular al comprar una de las viviendas al promotor, por entender que el banco tiene obligación de informar aunque no intervenga formalmente en la venta.
La Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Pontevedra, en sentencia de fecha 5 de febrero de 2015, especializada en materia mercantil, declara abusiva, y por tanto nula, la cláusula suelo incorporada en un contrato de préstamo, inicialmente celebrado entre una entidad financiera y un promotor para financiar la construcción de un edificio de viviendas y locales, y en el que, una vez finalizada la obra, se subrogó el comprador al adquirir una de las viviendas del inmueble, sin que la prestamista (Banco) interviniera en esta última operación.
La Sala considera que tiene una importancia fundamental para el comprador/consumidor disponer, antes de la celebración de un contrato, de información sobre las condiciones contractuales y las consecuencias de dicha celebración.
En función, principalmente, de esa información el consumidor decide si desea quedar vinculado contractualmente adhiriéndose a las condiciones redactadas de antemano por el empresario. Y esa información se extiende tanto a las cláusulas del contrato de compraventa de la vivienda como a las condiciones del contrato de préstamo en el que se subroga el adquirente.
» Mientras el responsable de informar al comprador sobre las características del bien es el promotor que lo vende, el deber de informar sobre las cláusulas del préstamo recae sobre la entidad financiera, intervenga o no formalmente en la operación de venta con subrogación, ya que es la que en definitiva se beneficia de los intereses del préstamo y la que la que cuenta con personal especializado para explicar al cliente las condiciones del préstamo y las consecuencias económicas que conlleva.»
La Sala se aparta así del criterio del Banco de España por entender que la entidad de crédito no puede quedar relevada de sus obligaciones por el hecho de no participar en el contrato de compraventa y subrogación, ya que, en todo caso, debe autorizar dicha subrogación, por lo que, si lo hace con carácter general y sin cumplir con el deber de información individualizada, ha de asumir las consecuencias, ya que en otro caso se abriría la puerta a posibles fraudes de ley.
La sentencia recuerda que en el caso enjuiciado no solo no se incorporó la cláusula suelo en el contrato de compraventa con subrogación hipotecaria (el cual se limitó a remitirse a la escritura de préstamo matriz, indicando de forma genérica que el comprador “conocía” las condiciones), sino que, además, no se ha acreditado que la entidad prestamista informara, con antelación suficiente y durante la celebración del contrato, tanto de la existencia de la cláusula discutida como de las implicaciones que suponía, de manera que el prestatario pudiese prever, sobre la base de criterios precisos y comprensibles, las consecuencias económicas derivadas a su cargo. Por ello la Sala concluye que la cláusula no cumple el doble control de transparencia exigido por la jurisprudencia y la anula.
Dicha sentencia considera incluso que si la entidad financiera no comparece e interviene en la escritura pública de compraventa con subrogación, que se desarrolla exclusivamente entre el promotor-vendedor y el comprador-subrogado, la entidad de crédito también es responsable de la información.
Si quieres saber que criterios se tienen en cuenta para determinar la responsabilidad de la entidad financiera pincha aqui.
Pues aquí en Sevilla los criterios de los jueces son muy diferentes desde que comenzó el año 2016. He perdido el juicio en los juzgados de lo mercantil N2 de Sevilla, ya que le han dado la razón a la Caixa, diciéndome en mi sentencia que el promotor debería de haberme informado de la hipoteca. He apelado la sentencia para la audiencia provincial, cosa que ya me avisa mi abogado de que también perderemos por el criterio que traen los jueces aquí en Sevilla respecto a las subrogaciones, viéndonos seguramente recurriendo al Supremo y de momento hasta condenado en pagar costas del juicio estoy. Alguien podría ayudarme un poco respecto al tema de las subrogaciones en Sevilla??? Por dónde le puedo meter mano a estos ladrones??? Pienso que hasta los jueces están aquí comprados por la entidad, mi abogado reclamó mi expediente de riesgo a la Caixa en el juicio para exponer pruebas de porque se me hizo entonces un seguro de hogar por el banco, un seguro de vida por el banco,etc…y la jueza no dejó que se expusiera dicho expediente de riesgo incluso llegando a encararse con mi abogado. Un saludo.
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Pues aquí en Sevilla los criterios de los jueces son muy diferentes desde que comenzó el año 2016. He perdido el juicio en los juzgados de lo mercantil N2 de Sevilla, ya que le han dado la razón a la Caixa, diciéndome en mi sentencia que el promotor debería de haberme informado de la hipoteca. He apelado la sentencia para la audiencia provincial, cosa que ya me avisa mi abogado de que también perderemos por el criterio que traen los jueces aquí en Sevilla respecto a las subrogaciones, viéndonos seguramente recurriendo al Supremo y de momento hasta condenado en pagar costas del juicio estoy. Alguien podría ayudarme un poco respecto al tema de las subrogaciones en Sevilla??? Por dónde le puedo meter mano a estos ladrones??? Pienso que hasta los jueces están aquí comprados por la entidad, mi abogado reclamó mi expediente de riesgo a la Caixa en el juicio para exponer pruebas de porque se me hizo entonces un seguro de hogar por el banco, un seguro de vida por el banco,etc…y la jueza no dejó que se expusiera dicho expediente de riesgo incluso llegando a encararse con mi abogado. Un saludo.