Cuando muere el arrendatario es posible que alguno de los familiares previstos en la ley pueda subrogarse en el lugar del fallecido en el contrato de arrendamiento de vivienda.
En estos casos la subrogación permite que el familiar que sustituye al inquilino continúe con las mismas condiciones del contrato de arrendamiento primitivo.
Como quiera que la ley de arrendamientos urbanos ha ido cambiando con el tiempo y dictándose distintas normas reguladoras de esta materia, es importante distinguir tres situaciones en atención a la fecha de celebración del contrato de arrendamiento de vivienda.
La regulación del número de subrogaciones por fallecimiento del inquilino viene establecida en la Disposición transitoria 2ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 (en adelante LAU-94).
Estos contratos se conocen como arrendamientos de renta antigua.
Antes de ver el número de subrogaciones y las personas que pueden subrogarse en el contrato hay que tener en cuenta un dato primordial: «quién era el inquilino a fecha 1.01.1995 (entrada en vigor de la LAU-94)».
Este dato es fundamental para determinar el número de subrogaciones permitidas. Y así, podemos encontrar alguna de estas situaciones:
Si al día 1 de enero de 1995 era el inquilino inicial del contrato y fallece, pueden subrogarse en su posición, en primer lugar, su cónyuge no separado legalmente o de hecho. En su defecto, su hijo que conviviese con él durante los 2 años anteriores a su fallecimiento. Y, en su defecto, su ascendiente que estuviese a su cargo y conviviese con él con 3 años, como mínimo, de antelación a la fecha del fallecimiento.
Producida la primera subrogación en favor del cónyuge del inquilino inicial del contrato, la relación arrendaticia durará hasta el fallecimiento del cónyuge subrogado.
Y, al fallecimiento del cónyuge, puede darse una segunda subrogación a favor de su hijo que conviviera con él siempre que haya convivido con su progenitor 2 años. El plazo de duración de la relación arrendaticia cuando se ha subrogado el hijo será de 2 años o hasta que cumpla 25 años en caso de que sea menor de esa edad, salvo, que el hijo esté afectado por una minusvalía igual o superior al 65%, en cuyo caso podrá permanecer en la vivienda hasta su fallecimiento.
En el supuesto de que el fallecimiento del cónyuge que da lugar a la esta subrogación del hijo hubiese tenido lugar después del día 1 de enero de 1995 y antes del día 2 de enero de 2005 (10 años) y el hijo que se subroga ya hubiera cumplido los 65 años de edad o fuera perceptor de prestación pública por jubilación o invalidez permanente en grado de incapacidad permanente absoluta o gran invalidez, la relación arrendaticia no se extinguirá hasta que fallezca el hijo.
Fallecido el inquilino inicial se podrá subrogar su hijo siempre que haya convivido con él durante al menos 2 años.
Producida esta primera subrogación en favor del hijo, ya no se admite ninguna nueva subrogación mortis causa. El plazo de duración de la relación arrendaticia cuando se ha subrogado el hijo será de 2 años o hasta que cumpla 25 años en caso de que sea menor de esa edad, salvo, que el hijo esté afectado por una minusvalía igual o superior al 65%, en cuyo caso podrá permanecer en la vivienda hasta su fallecimiento.
Si el fallecimiento que da lugar a esta subrogación tiene lugar después del día 1 de enero de 1995 y antes del día 2 de enero de 2005 (10 años) y el hijo que se subroga ya hubiera cumplido los 65 años de edad o fuera perceptor de prestación pública por jubilación o invalidez permanente en grado de incapacidad permanente absoluta o gran invalidez, la relación arrendaticia no se extinguirá hasta su fallecimiento.
Antes del 1 de enero de 1995 se ha producido previamente una primera subrogación y cuando llega esa fecha el primer subrogado es el inquilino.
En este caso al fallecer este inquilino (primer subrogado) puede subrogarse en su posición su cónyuge no separado legalmente o de hecho. En su defecto, puede subrogarse su hijo que habitase en la vivienda arrendada y hubiese convivido con él durante los 2 años anteriores a su fallecimiento.
Producida la subrogación en favor del cónyuge del inquilino la relación arrendaticia durará hasta su fallecimiento. Y, a su fallecimiento, ya no se admite ninguna nueva subrogación mortis causa.
Si la subrogación ha sido a favor del hijo ya no se admite ninguna nueva subrogación «mortis causa » y el plazo de duración de la relación arrendaticia cuando se ha subrogado el hijo será de 2 años o hasta que cumpla 25 años en caso de que sea menor de esa edad, salvo, que el hijo esté afectado por una minusvalía igual o superior al 65%, en cuyo caso podrá permanecer en la vivienda hasta su fallecimiento.
Si el fallecimiento que da lugar a esta subrogación tiene lugar después del día 1 de enero de 1995 y antes del día 2 de enero de 2005 y el hijo que se subroga ya hubiera cumplido los 65 años de edad o fuera perceptor de prestación pública por jubilación o invalidez permanente en grado de incapacidad permanente absoluta o gran invalidez, la relación arrendaticia no se extinguirá hasta su fallecimiento.
Antes del 1 de enero de 1995 se han producido previamente dos subrogaciones y cuando llega esa fecha el segundo subrogado es el inquilino.
En este caso al fallecer este inquilino segundo subrogado, ya no se admite ninguna subrogación «mortis causa «.
La regulación del número de subrogaciones por fallecimiento del inquilino viene establecida en la Disposición transitoria 1ª de la LAU-94.
Dicha disposición transitoria 1ª remite al Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (en adelante TRLAU-64) por lo que hay que acudir a los artículos 58 y 59 de esa ley a efectos de las subrogaciones.
La citada Disposición Transitoria 1ª de la LAU establece:
«Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 que subsistan a la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9.º del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica, y por lo dispuesto para el contrato de inquilinato en el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre. Será aplicable a estos contratos lo dispuesto en los apartados 2 y 3 de la disposición transitoria segunda.»
La Ley de Arrendamientos Urbanos LAU-94 es la norma aplicable para conocer el número de subrogaciones en caso de fallecimiento.
En su artículo 16, se establece quienes pueden sustituir al inquilino fallecido y qué requisitos se exigen para que el dueño no proceda a la extinción de la relación arrendaticia.
Solo cabe la posibilidad de una subrogación.
Las personas que pueden subrogarse en el contrato de arrendamiento son:
a) El cónyuge que al tiempo del fallecimiento conviviera con él. La persona que se encuentre divorciada, separada o incluso separada de hecho, no puede subrogarse.
b) La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia. No hace falta que la pareja de hecho esté inscrita en ningún registro, sólo demostrar la convivencia con certificado de empadronamiento, convivencia, etc.
c) Los descendientes (hijos) del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes. Al igual que lo dicho anteriormente, hay que probar esa convivencia con el difunto.
d) Los ascendientes (padres) del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento. Hay que probar la convivencia.
e) Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior. Hay que probar la convivencia con el fallecido durante los dos años anteriores.
f) Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al 65%, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.
Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el contrato de arrendamiento se extinguirá.
El plazo máximo que establece el art. 16 de la LAU para notificar el fallecimiento del inquilino es dentro de los 3 meses siguientes a que se haya producido la muerte del arrendatario.
Es muy importante cumplir con esta notificación, ya que transcurrido dicho plazo sin comunicar la defunción, el arrendador puede alegar incumplimiento de la notificación del fallecimiento y oponerse a la subrogación instando la extinción del contrato de arrendamiento.
OBSERVACIÓN:
El Pleno del Tribunal Supremo en sentencia de fecha 20.07.2018 ha modificado el criterio rígido que mantenía sobre la obligación del subrogado de notificar el fallecimiento del inquilino cuando el arrendador con sus actos haya conocido de dicho fallecimiento y la voluntad de continuar en el contrato por parte del subrogado. Leer más en nuestra publicación.
1.- Comunicar por escrito el hecho del fallecimiento.
2.- Acompañar certificado de la defunción.
3.- Facilitar todos los datos de la persona que se va a subrogar, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse.
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Hace un año y medio que fallecio el propietario de la vivienda que habito y tengo alquilada desde diciembre del 2010 (alquiler por un año),que ha seguido hasta el dia de hoy,antes del fallecimiento pues fue por cancer ya venia su hija a cobrar el alquiler y se lo he seguido pagando a ella sin mas problemas, se que tiene un hermano que no conozco.
Hoy acaba de llamarme por telefono un supuesto nieto que dice que la casa es suya y la tengo que dejar porque el la necesitay que es abogado. Vive en Madrid,la casa esta en OLiva Valencia. ¿que hago o que puede hacerme?no creo que la necesite para vivir pues vive a 400km. y la hija del propietario a la que le pago el alquiler dice que la necesita para venderla .Otra cosa la casa es ilegal pues es zona inundable,me lo dijeron en el ayuntamiento porque reclame por el camino de tierra y me dijeron que tenian 25 años para tirarla (cosa que no haran porque esta indultada al construirse antes del 2014. En fin estoy en la mierda pues ni tengo donde ir ni medios economicos para buscar otro sitio que piden un monton de fianza, tengo 74 años y mi mujer 60 y es la unica que trae ingresos a casa ,encima insuficientes.Un saludo.
Yo le envié un burofax al dueño del piso para subrogarme cuando mi pareja de hecho falleció por muerte súbita, tenemos un hijo en común de 17 años y el dueño del piso no quiso subrogarme, el en todo momento quería que me fuera, mi situación económica estaba muy mal y esta ahora,al no subrogarme y al estar todos los recibos del agua y luz a nombre del dueño del piso no he tenido derecho a ninguna ayuda y por no tener un sitio donde irme con mi menos hijo me he quedado en la vivienda sin pagarle es decir de ocupa, por no tener trabajo ni ayudas de ningún tipo, ahora quiero saber ...tengo que pagarle toda esa renta si el no quiso subrogarme en su momento y así poder acceder a ayudas del alquiler luz y agua y todo me habría sido mejor, ahora estoy en un juicio de desahucio y quiero saber que dice la ley al respecto.