La suspensión del lanzamiento en un proceso de ejecución hipotecaria cuando la vivienda del deudor es la habitual ha venido regulándose en los últimos años debido a las distintas crisis económicas y sanitarias como el COVID que han afectado a todos los colectivos pero especialmente a los de rentas más bajas y que se encuentran en supuestos de especial vulnerabilidad, a cuya protección se dirigen toda esta normativa.
Regulación de la suspensión de los lanzamientos hipotecarios
Aunque se han dictado distintas normas, considero importantes estas dos que refiero:
¿Hasta cuándo están suspendidos los lanzamientos hipotecarios?
La Ley 1/2013 se viene prorrogando durante estos últimos años desde que entraron en vigor las medidas excepcionales de suspensión de los lanzamientos, quedando actualmente suspendidos los lanzamientos hasta el 15 de mayo de 2028.
El artículo 1.1 de la Ley 1/2013 dice: «Hasta transcurridos quince años desde la entrada en vigor de esta Ley, no procederá el lanzamiento…«
Como quiera que la ley entró en vigor el 15.05.2013, los quince años se cumplen el 15.05.2028, aunque es probable que se amplíe como ha venido haciéndose en varias ocasiones anteriores.
¿Qué supuestos se consideran de especial vulnerabilidad para la suspensión de los lanzamientos hipotecarios?
Los supuestos de especial vulnerabilidad que recoge el art. 1.2 de la Ley 1/2013 para poder solicitar la suspensión de un lanzamiento en un proceso de ejecución hipotecaria son:
a) Familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente.
b) Unidad familiar monoparental con dos hijos a cargo.
c) Unidad familiar de la que forme parte un menor de tres años.
d) Unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral.
e) Unidad familiar en la que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones por desempleo.
f) Unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.
g) Unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género, conforme a lo establecido en la legislación vigente, en el caso de que la vivienda objeto de lanzamiento constituya su domicilio habitual.
¿Además de especial vulnerabilidad deben concurrir circunstancias económicas?
La respuesta es que sí.
La Ley 1/2013 exige en el artículo 1.3, que además de los supuestos de especial vulnerabilidad previstos en el apartado anterior, debe reunirse las circunstancias económicas siguientes:
a) Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) anual de catorce pagas. Dicho límite será de cuatro veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples anual de catorce pagas en los supuestos previstos en las letras d) y f) del apartado anterior, y de cinco veces dicho indicador en el caso de que el ejecutado sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral. El límite definido para cada caso se incrementará por cada hijo a cargo dentro de la unidad familiar en:
i. 0,15 veces el IPREM para las familias monoparentales;
ii. 0,10 veces el IPREM para el resto de familias.
b) Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda.
c) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
d) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.
¿Qué se entiende por alteración significativa de las circunstancias económicas?
Que se ha producido una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,5.
¿Qué se entiende por unidad familiar a los efectos de esta ley?
Por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar.
¿Qué documentación tiene que presentar el deudor para solicitar la suspensión del lanzamiento?
La concurrencia de las circunstancias a que se refiere la Ley 1/2013 se acreditará por el deudor en cualquier momento del procedimiento de ejecución hipotecaria y antes de la ejecución del lanzamiento, ante el Juez o el Notario encargado del procedimiento., mediante la presentación de los siguientes documentos (art. 2 de la Ley 1/2013):
a) Percepción de ingresos por los miembros de la unidad familiar:
1.º Certificado de rentas y, en su caso, certificado relativo a la presentación del Impuesto de Patrimonio, expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria con relación a los últimos cuatro ejercicios tributarios.
2.º Últimas tres nóminas percibidas.
3.º Certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
4.º Certificado acreditativo de los salarios sociales, rentas mínimas de inserción o ayudas análogas de asistencia social concedidas por las Comunidades Autónomas y las entidades locales.
5.º En caso de trabajador por cuenta propia se aportará el certificado expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria o, si estuviera percibiendo la prestación por cese de actividad, el certificado expedido por el órgano gestor en el que figure la cuantía mensual percibida.
b) Número de personas que habitan la vivienda:
1.º Libro de familia o documento acreditativo de la inscripción como pareja de hecho.
2.º Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
c) Titularidad de los bienes:
1.º Certificados de titularidades expedidos por el Registro de la Propiedad en relación con cada uno de los miembros de la unidad familiar.
2.º Escrituras de compraventa de la vivienda y de constitución de la garantía hipotecaria y otros documentos justificativos, en su caso, del resto de las garantías reales o personales constituidas, si las hubiere.
d) Declaración responsable
Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse situado en el ámbito de aplicación de esta Ley.
Tramitación del incidente de suspensión del lanzamiento en la ejecución hipotecaria
La Ley 1/2013 acordó la suspensión de los lanzamientos de los deudores hipotecarios que reunieran los requisitos subjetivos y económicos previstos en dicha norma.
Desde que entró en vigor la Ley 1/2013 se han dictado varios Decretos-ley que han prorrogado el plazo de suspensión de los lanzamientos, estando actualmente fijado hasta el 15 de mayo de 2028.
Cuestiones importantes sobre la suspensión de los lanzamientos tras la ejecución hipotecaria:
1.- El objeto de este incidente excepcional es la suspensión del lanzamiento pero no la suspensión del procedimiento hipotecario.
2.- La suspensión de los lanzamientos está actualmente fijada hasta el 15 de mayo de 2028.
3.- En la resolución judicial que acuerde el lanzamiento de la vivienda después de que haya sido adjudicada en subasta debe figurar la posibilidad de solicitar la suspensión al amparo de la citada Ley 1/2013.
4.- La suspensión del lanzamiento puede solicitarla el propio deudor sin necesidad de abogado ni procurador. También puede pedir un abogado de oficio.
5.- El deudor que solicite la suspensión está obligado a presentar toda la documentación exigida en el artículo 3 de la Ley 1/2013.
6.- Presentada la solicitud deberá acordarse la suspensión del lanzamiento hasta que el Juzgado resuelva el incidente, previo traslado a la otra parte para que efectúe alegaciones.
¿Es necesario que el deudor solicite la prórroga de la suspensión del lanzamiento cada vez que se amplía dicho plazo?
Una vez se haya acordado por el Juzgado la suspensión del lanzamiento en un proceso de ejecución hipotecaria al amparo de la Ley 1/2013, el deudor debe solicitar nuevamente dicha suspensión cada vez que el plazo de suspensión se prorroga y amplía legalmente por otro.
El Tribunal Supremo tiene declarado que resulta necesario que los deudores hipotecarios soliciten prórroga de la suspensión del lanzamiento a los efectos de reevaluación de su situación familiar y económica
Sentencia del Tribunal Supremo (Secc. 1ª), de fecha 12.12.2024
» Decisión de la Sala:
3. En la sentencia 1417/2024, de 28 de octubre, hemos dicho sobre la prórroga de la suspensión de lanzamientos tras las ejecuciones hipotecarias:
«1.- La cuestión jurídica sometida a la consideración de la sala en este recurso ha sido tratada en las sentencias 502/2021, de 7 de julio; 771/2022, de 10 de noviembre; y 266/2024, de 26 de febrero.
»2.- En tales resoluciones, tras exponer la normativa aplicable a la suspensión de los lanzamientos desde el año 2013 hasta esa fecha (Real Decreto-Ley 27/2012, de 15 de noviembre; Ley 1/2013, de 14 de mayo; Real Decreto Ley 1/2015, de 27 de febrero; Ley 25/2015, de 28 de julio; Real Decreto-Ley 5/2017, de 17 de marzo; y Real Decreto-Ley 6/2020, de 10 de marzo), así como la jurisprudencia de la sala sobre las situaciones posesorias subsiguientes a las ejecuciones hipotecarias, con distinción entre los casos en que el propietario que insta el lanzamiento es el mismo acreedor/adjudicatario o un tercero, establecimos, en lo que ahora interesa, lo siguiente:
.»(i) La redacción del artículo 1.1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, revela que la situación regulada en dicho precepto -la suspensión de los lanzamientos- es per se transitoria, puesto que propugna favorecer el tránsito de la situación provisional y de mera suspensión del lanzamiento, a otra más firme amparada en un título contractual de arrendamiento, en las condiciones previstas en el apartado 5 del anexo del Código de Buenas Prácticas, que contempla una condiciones favorables para el arrendatario en materia de rentas y plazos contractuales.
»(ii) Como el auto del juzgado ejecutor establece un primer periodo de suspensión, el demandado debe acreditar haber solicitado de dicho órgano judicial la ampliación del plazo de suspensión, al amparo de las reformas legales introducidas por las normas jurídicas antes citadas; a fin de constatar la persistencia de las condiciones de vulnerabilidad exigidas para acceder a esa medida excepcional.
»(iii) Asimismo, el demandado deberá acreditar haber solicitado la posible formalización de un arrendamiento de la vivienda, en las condiciones previstas en el Código de Buenas Prácticas.
»3.- Es decir, la prórroga de la suspensión de los lanzamientos está supeditada a la concurrencia de unos determinados requisitos establecidos en la Ley (estar incurso en alguno de los supuestos de especial vulnerabilidad y no tener acceso a un arrendamiento en los términos previstos) que no cabe presumir que sean inmutables en el tiempo, puesto que pueden variar (venir a mejor fortuna, aligeramiento de las cargas familiares, variaciones en la composición de la unidad familiar, etc.), por lo que para obtener sucesivas ampliaciones de las prórrogas habrá de ir solicitándose su concesión, previa demostración de la permanencia de las circunstancias que dan lugar a ellas.
»En este caso, la parte demandada no ha alegado ni probado que, una vez transcurrido el plazo inicial de suspensión del lanzamiento, continúe en la misma situación que permite eludir la situación de precario; sin que quepa presumirlo, como parece que hace la Audiencia Provincial. Al contrario, conforme a la jurisprudencia expuesta, debería haber sido la parte ejecutada en el procedimiento hipotecario quien solicitara y obtuviera la prórroga, ante la permanencia de las circunstancias legalmente exigibles, para poder esgrimir un título válido de posesión. Y al no haberlo hecho así, es claro que concurre la situación de precario a que se refiere la demanda.».
4. La sentencia recurrida (que coincide con el criterio de la de primera instancia) se basa en la idea de que no es necesario que los deudores hipotecarios soliciten prórroga alguna de la suspensión a los efectos de reevaluación de su situación, ya que lo que se ha establecido es un sistema de prórrogas automáticas, como es de ver en las sucesivas modificaciones de la Ley 1/2013, que mediante la mera variación sucesiva de la fecha final de la suspensión de lanzamiento, la ha prórroga de la suspensión que en el auto de do hasta el día 15 de Mayo de 2024 actualmente». Pero esta idea no se ajusta a la doctrina jurisprudencial que hemos dejado expuesta.»
¿Puede solicitar el deudor que se suspenda el lanzamiento y se le alquile la vivienda habitual?
» 4. Derecho de alquiler en caso de ejecución de la vivienda habitual.
El deudor hipotecario ejecutado cuyo lanzamiento haya sido suspendido de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1.1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, podrá solicitar y obtener del acreedor ejecutante de la vivienda, o persona que actúe por su cuenta, el alquiler de la misma por una renta anual máxima del 3 por cien de su valor al tiempo de la aprobación del remate, determinado según tasación, aportada por el ejecutado y certificada por un tasador homologado de conformidad con lo previsto en el Real Decreto-ley 24/2021, de 2 de noviembre, de transposición de directivas de la Unión Europea en las materias de bonos garantizados, distribución transfronteriza de organismos de inversión colectiva, datos abiertos y reutilización de la información del sector público, ejercicio de derechos de autor y derechos afines aplicables a determinadas transmisiones en línea y a las retransmisiones de programas de radio y televisión, exenciones temporales a determinadas importaciones y suministros, de personas consumidoras y para la promoción de vehículos de transporte por carretera limpios y energéticamente eficientes.
La solicitud a la que se refiere el párrafo anterior, podrá realizarse en el plazo de doce meses desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre, por el que se establece un Código de Buenas Prácticas para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual, se modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y se adoptan otras medidas estructurales para la mejora del mercado de préstamos hipotecarios, para aquellos ejecutados que ya fueran beneficiarios de la suspensión y desde que se produzca la suspensión para quienes se beneficiasen con posterioridad.
Dicho arrendamiento tendrá duración anual, prorrogable a voluntad del arrendatario, hasta completar el plazo de cinco años. Por mutuo acuerdo entre el ejecutado y el adjudicatario podrá prorrogarse anualmente durante cinco años adicionales. A dichos plazos no les será de aplicación el mínimo regulado en el artículo 9 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.»
¿Es procedente el juicio de desahucio por precario para el lanzamiento del ocupante del inmueble?
Para resolver esta cuestión hay que distinguir entre dos supuestos:
1.- Si el demandante en el juicio de desahucio por precario ha sido el ejecutante o un tercero adjudicatario en subasta de la vivienda hipotecada
2.- Si el demandante del juicio de desahucio por precario adquirió su título de dominio fuera del procedimiento de ejecución hipotecaria.
El demandante del desahucio por precario es el ejecutante o tercero adjudicatario en subasta
En este caso, el Tribunal Supremo (entre otras Sentencia de 20.06.2023), concluye que el juicio de desahucio por precario no es un procedimiento idóneo para que el adjudicatario obtenga la entrega de la posesión, al deber instar esa entrega en el propio seno del procedimiento de ejecución hipotecaria, a través de la diligencia prevista en el art. 675 LEC, y sin que el plazo de un año para instar la entrega que prevé este precepto resulte aplicable a los supuestos en que el ocupante sea el deudor ejecutado.
El demandante de desahucio por precario no ha tenido intervención en la ejecución hipotecaria
En este caso, el procedimiento de desahucio por precario es idóneo cuando la pretensión de desalojo se ejercita por quien no es parte, ni tuvo intervención alguna en el propio juicio de ejecución hipotecaria y cuya buena fe se presume, por no haberse acreditado ninguna connivencia con el adjudicatario del procedimiento ni intención fraudulenta alguna. En estos casos repetimos, el juicio de precario sí resulta un procedimiento idóneo para obtener el lanzamiento del ocupante del inmueble.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Estimados asesores jurídicos;
Soy administrador de la sociedad deudora de una hipoteca con el banco Santander, al no poder pagar las cuotas, me abrió una ejecución hipotecarias, pasado ya un año van a proceder al lanzamiento de la vivienda, vivienda en la que actualmente vivo con mis hijas menores.
Es posible que al no ser conocedor de la fecha de lanzamiento ni mis responsables jurídicos tampoco, puedan venir a realizar el lanzamiento? dice el juzgado que me dejó por debajo de la puerta una notificación con la fecha, pero yo no la he recibido, puedo negarme a irme de la vivienda si no he sido informado de la fecha de lanzamiento?
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Soy administrador de la sociedad deudora de una hipoteca con el banco Santander, al no poder pagar las cuotas, me abrió una ejecución hipotecarias, pasado ya un año van a proceder al lanzamiento de la vivienda, vivienda en la que actualmente vivo con mis hijas menores.
Es posible que al no ser conocedor de la fecha de lanzamiento ni mis responsables jurídicos tampoco, puedan venir a realizar el lanzamiento? dice el juzgado que me dejó por debajo de la puerta una notificación con la fecha, pero yo no la he recibido, puedo negarme a irme de la vivienda si no he sido informado de la fecha de lanzamiento?
Muchas gracias
Jose Luis López-Cano García