Sustitución y mejora de elementos comunes

Las obras que suponen la sustitución y mejora de los elementos comunes no requieren unanimidad sino mayoría de la Comunidad de propietarios.

Veamos el número de votos que requiere el acuerdo de sustitución y mejora de elementos comunes,

¿Necesita el acuerdo unánime de la Junta de propietarios o solo contar con la mayoría de votos?

Vamos a comentar la sentencia dictada por el Tribunal Supremo de fecha 16 de diciembre de 2014 que trata sobre el número de votos que necesita un acuerdo de la Comunidad de propietarios para aprobar la realización de obras que suponen la sustitución y mejora de elementos comunes.

En este caso visto por el Tribunal Supremo se habían producido los siguientes:

Antecedentes:

1º.-  Uno de los propietarios integrantes de una Comunidad de vecinos interpone un procedimiento judicial contra la propia Comunidad solicitando que se declare nulo un acuerdo adoptado por la Junta que permitía a otra serie de vecinos que sustituyeran la bajante de pluviales, por una mixta de pluviales y residuales.

El principal argumento del demandante era que dicho acuerdo no se había adoptado por unanimidad sino por mayoría.

2º.-  La sentencia de primera instancia estimó la demanda y declaró nulo el acuerdo.

3º.- La Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación interpuesto por la Comunidad y desestimó la demanda.

4º.-  El demandante (vecino litigante) interpone recurso de casación ante el Tribunal Supremo.

¿Qué resuelve el Tribunal Supremo sobre el quórum para sustitución y mejora de elementos comunes?

1º.-  No todas las obras son iguales aunque tengan relación con los elementos comunes.

Es doctrina jurisprudencial que la ejecución de obras en elementos comunes, tales como forjados, los cuales conforman la estructura del edificio, requieren del consentimiento unánime de la comunidad.

2º.-  Pero en el presente caso, las obras se realizan en razón a un acuerdo de la Comunidad que tiene por objeto la sustitución y mejora de un elemento común en un patio también común del edificio que no ha sufrido deterioro alguno y que está en situación de «beneficiar a los actuales vecinos y a quienes en el futuro deseen engancharse a las mismas».

Las obras no conllevan ninguna alteración o afectación de la estructura o estabilidad del elemento común sobre el que se han realizado ni han supuesto una modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo ni los estatutos de la Comunidad, ni se están alterando las cuotas de participación de los comuneros.

3º.-   En este caso, las obras de sustitución y mejora de elementos comunes no requiere unanimidad sino mayoría.

En el supuesto examinado, la Audiencia Provincial no ha fijado la necesidad del consentimiento unánime (art. 17.6 LPH) para adoptar un acuerdo que no se encuentra en ninguna de las prohibiciones legalmente establecidas, debido a la forma y al modo en que la obra ha sido ejecutada.

4º.-  Se desestima el recurso de casación y, por tanto, las obras llevadas a cabo por la comunidad son válidas y conforme a derecho el acuerdo de su adopción.

Conclusión sobre la sustitución y mejora de elementos comunes

Según la sentencia comentada y aunque habrá que estar al caso concreto, cuando la sustitución del elemento común no conlleve una afectación de la estructura o estabilidad del elemento sustituido, ni suponga una modificación del título constitutivo, el acuerdo de sustitución solo necesita de la mayoría y no de la unanimidad.