Cuando una sociedad limitada o anónima es arrendataria de un local de negocio y se produce el cambio de titularidad en los socios surge la duda de si estamos frente a un traspaso inconsentido por venta de acciones o participaciones sociales de la mercantil arrendataria.
EJEMPLO: Una sociedad limitada es la arrendataria de un local donde explota su negocio. El arrendador conoce a las personas que forman esa sociedad y con las que había contratado el alquiler. En un momento determinado se da cuenta que esas personas físicas han cambiado por otras que desconoce que han comprado las acciones de la sociedad y son las que están explotando el negocio.
Un traspaso de local de negocio inconsentido por el arrendador o encubierto será considerado NULO POR FRAUDE DE LEY , lo que conlleva la RESOLUCIÓN del contrato de arrendamiento.
El traspaso inconsentido por venta de acciones o participaciones sociales ha sido tratado en repetidas ocasiones por nuestros Juzgados y Tribunales. Así, por ejemplo la Sentencia del Tribunal Supremo (STS) de 3 de octubre 1995 declara que, el cambio de titularidad en las acciones o participaciones sociales de la mercantil arrendataria, NO CONSTITUYE UN CAMBIO EN LA PERSONA JURÍDICA y, por ello, no origina un traspaso inconsentido.
Se considera que la composición de la sociedad es irrelevante absolutamente, y cuando se produce un cambio de socios realizado conforme a ley, no puede hablarse de cesión ni de fraude alguno. El hecho de que se produzca la compraventa de las participaciones sociales en la sociedad arrendataria, en nada afecta al arrendador, no teniendo el arrendatario ninguna obligación de ponerlas en su conocimiento en virtud de norma alguna.
La persona jurídica (sociedades anónimas, limitadas, etc.) goza de total autonomía respecto de las personas físicas que la componen y sus relaciones son autónomas y perfectamente diferenciadas de las de éstas.
Repetimos, no existirá traspaso inconsentido por venta de acciones o participaciones cuando la actuación de la sociedad como arrendataria es transparente y se hace conforme al tráfico jurídico normal.
El arrendador es quien debe atenerse a las consecuencias de haber arrendado a una sociedad, cuando es manifiesto que la vida de ésta nada tiene que ver con la de las personas que la componen.
En cambio, SÍ SE PODRÁ CONSIDERAR TRASPASO INCONSENTIDO, cuando la sociedad mercantil arrendataria se modifique (convirtiéndose en otra distinta) o extinga.
La sentencia del Tribunal Supremo de 4 octubre 1999 establece, incluso, que: » la venta de todas las acciones de una sociedad anónima a otra sociedad de la misma naturaleza (sin que exista fusión entre ellas) no entraña, por sí sola, la pérdida de la personalidad jurídica de aquella, cuyas acciones fueron vendidas, sino que ambas (transmitente y adquirente) conservan sus respectivas personalidades jurídicas, por lo que no puede en modo alguno decirse que la sociedad adquirente se haya introducido en el arrendamiento del local del que era arrendataria la sociedad cuyas acciones han sido vendidas, sino que ésta continúa conservando la condición de arrendataria del referido local, con su propia personalidad jurídica.»
En el mismo sentido, la sentencia del Tribunal Supremo de 12 de diciembre 1996 dispone que:
«un cambio en la denominación social y una compra de la mayoría de acciones que integraban el capital social, no implica la desaparición de la personalidad jurídica de la sociedad vendedora del porcentaje mayoritario de su capital social, pues no se produjo la extinción de la sociedad, por lo que no concurrió situación alguna de traspaso inconsentido o cesión del local arrendaticio, que llevase consigo la introducción de un tercero en el uso y disfrute del mismo.»
Sobre si existe o no traspaso inconsentido por venta de acciones sociales de la mercantil arrendataria, igualmente la sentencia del Tribunal Supremo de 4 de octubre 1999, dispone:
“Si la venta de todas las acciones de una sociedad a otra se hizo por la vía de la fusión de ambas sociedades, dicha fusión no puede ser determinante de la resolución del contrato de arrendamiento litigioso, por supuesto traspaso inconsentido, según establece expresamente el artículo 31.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964”.
El Tribunal Supremo (Sala 1ª), en sentencia de 7 de junio de 2011, dice:
«En el caso examinado la sociedad arrendataria Restaurantes xxxx S.A. sigue siendo la misma, sin que se haya producido un cambio de personalidad jurídica y que en todo caso, sin modificación de la denominación social, únicamente ha existido un cambio de composición, tanto personal como económica, en la sociedad recurrida y no puede estimarse que el cambio o transmisión de acciones de unos socios a otros, implique un cambio de titularidad jurídica, y por ende, se mantienen íntegramente intactos los elementos subjetivos del contrato de arrendamiento, esto es, arrendador- arrendatario, no conllevando traspaso o cesión inconsentida.»
Por último la AP Zaragoza (Sección 2ª) en sentencia de 20 de julio de 2010, señala:
» La relación jurídico procesal no está cuestionada entre las partes, siendo irrelevante como acertadamente sostiene la Sentencia apelada, la transmisión de participaciones sociales producida en virtud del contrato de 30-09-2005 pues como tiene declarado esta Sala en S. 13.05-2008 EDJ 2008/183850 , no comporta en modo alguno mutación o cambio de modalidad social dado que si con arreglo a lo dispuesto en el Artº. 31.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 no se reputa traspaso, los casos de transformación, fusión o escisión de sociedades, menos sería el caso de autos en los que únicamente opera un cambio en el sustrato personal a la sociedad como tiene declarado esta Sala.»
En ningún caso la venta de acciones de una sociedad, quienquiera que sea el adquirente (persona física o jurídica) de ellas, ni una ampliación del capital de la misma, ni el nombramiento de un nuevo Consejo de Administración de dicha sociedad, implicarán el surgimiento de una nueva sociedad, por lo que NO PODRÁ CONSIDERARSE TRASPASO INCONSENTIDO.
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av reina victoria 22 bajo b
En una comunidad de bienes por subrogacion de dos hermanos en el contrato de arrendamiento al fallecimiento de su padre.
1º- Puede realizarse un traspaso de un hermano a otro del 50% del arrendamiento?
2º.- En caso de realizarse este traspaso como puede el arrendador ir al retracto para recuperar su local si solo se traspasa el 50%
En el caso anteriormente mencionado al ser el contrato de 1958 anterior a 1985 y terminarse o extinguirse los contratos de rentas antiguas a los 20 años desde la entrada en vigor de la LAU es decir 1 enero 2015 y haberse realizado el traspaso indicado dentro de los 10 años anteriores a la vigente LAU tendría derecho a una prorroga de 5 años mas de cual de el 50% traspasado? y se estinguiria el otro 50% QUE NO SUFRIÓ TRASPASO.
POR FAVOR RESPONDEME A LA PREGUNTA YA QUE ES UN CASO REAL
Hola Alejandro celorio del pulgar:
Te doy mi opinión al respecto con los datos que me has facilitado y evidentemente con todas las cautelas, que como comprenderás el tema requiere al no haber visto el cotrato de arrendamiento ni las condiciones de la subrogación:
1.- La venta de las participaciones de unos comuneros a otros en una Comunidad de Bienes, cuando existe solidaridad expresa en el contrato o cuando existe una relación de solidaridad tácita entre los arrendatarios de la Comunidad de bienes (comunidad juridica de objetivos e intereses), NO SE CONSIDERARÍA CESION O TRASPASO, sino que lo que se produce es una subrogación automática del resto de los arrendatarios solidarios. Con esto quiero decir que desde mi punto de vista, si un hermano vende su participación del 50% en la comunidad de bienes al otro hermano, (salvo que en el contrato se haya dispuesto expresamente que ello significará traspaso) NO ES CONSIDERADO COMO TAL TRASPASO.
2.- Si a la entrada en vigor de la actual LAU (1 de enero de 1995) el arrendatario ya era la Comunidad de Bienes porque se había producido la subrogación, el contrato no finalizará el 1 de enero de 2015, ya que opino que la Comunidad de bienes no es una persona jurídica, por lo que habrá que estar a la extinción de las personas físicas recogida en la Disposicion Transditoria Tercera, apartado 3.
Como verás es complejo el asunto, si quieres alguna explicación mas detallada pontye en contacto conmigo a través del 807 502 004 (marcando la extensión nº 11) y la hablamos o vemos otra fórmula. Un saludo
buenas, tengo el siguiente problema. Llevo dos años en unA CB la cual lleva a su vez cinco años creada y explotando un negocio. Esto es que yo entre en la CB comprando participaciones. Ahora la arrendadora esta intentando resolver el contrato y se acoge a decirme q yo estoy de ilegal porque ella no ha dado consentimiento a q yo este en la CB, q ella hizo el contrato con los dos comuneros originarios. Que puedo hacer para blindar mi contrato de alquiler por los años restantes que quedan? Debería notificarla quienes son los comuneros actuales ? Gracias.
Firmé un contrato de traspaso de un bar por 8 años es legal que ponga que si no cumplo esos años Le tengo que indemnizar con 4000 euros