Mayoritariamente la doctrina y la jurisprudencia se han pronunciado reiteradamente en este asunto afirmando que es necesario contar con la unanimidad de la Comunidad para la instalación de una chimenea a través de la fachada principal o del patio de luces, al considerar que la instalación de ese elemento supone una alteración de los elementos comunes que esta prohibida por la Ley de Propiedad Horizontal, salvo que la Junta de propietarios lo apruebe por unanimidad.
En este sentido se han pronunciado algunas sentencias del Tribunal Supremo, como por ejemplo la de 10 de abril de 1995 , declarando que «en referencia concreta a la instalación de chimeneas para la evacuación de humos, desde un local comercial, la jurisprudencia ha declarado que el pacto generador de la pretendida servidumbre tenía que constar para su virtualidad contractual con quien únicamente tenía títulos bastantes para otorgar el consentimiento, cual es la comunidad de propietarios del edificio en el cual dicha chimenea debía instalarse con manifestación de voluntad unánime, ya que aquella debía ubicarse en un elemento común por naturaleza, como es un muro exterior de sustentación.»
Igualmente hemos de añadir, que carece de trascendencia para la exigencia de la unanimidad de la Comunidad para la instalación de una chimenea, que ésta altere o no la estructura del edificio, o menoscabe su seguridad, siendo bastante para necesitar del consentimiento de todos los propietarios, que altere los elementos comunes. (art. 7 de la Ley de Propiedad Horizontal).
Ciertamente, en el Título Constitutivo o en los Estatutos pueden establecerse reservas, autorizaciones para obras, para unir o segregar departamentos, uso exclusivo de un elemento común, etc. En este caso, si en los Estatutos de la Comunidad existe una cláusula por ejemplo la siguiente, copiada de un caso real: «Los propietarios de los locales comerciales, sitos en la planta baja o primera, podrán construir sin invadir las demás fincas que integran el edificio, desagües, chimeneas o tubos de ventilación para los servicios que precisen o utilizar los ya existentes; podrán, en consecuencia, sacar chimeneas o tubos de ventilación a través de la fachada posterior del edificio; los demás propietarios vendrán obligados a facilitar las obras, consintiendo las operaciones necesarias«, consideramos lo siguiente:
El Título constitutivo, como sabéis, vincula a todos los propietarios individuales, pudiendo contener la autorización a uno de ellos para la ejecución de determinadas actuaciones en elementos comunes en interés individual, por lo que en este caso, no puede ser discutida por el resto de los propietarios. Por consiguiente, no sería necesario un acuerdo comunitario para autorizar expresamente lo ya admitido en el Título. Lo único que podría discutirse es si la forma concreta en que se realizaron las obras es acorde con la autorización estatutaria.
Es importante en este caso, conocer si la instalación de la chimenea para evacuar los humos cumple las prescripciones administrativas sobre seguridad exigidas por los Ayuntamientos respectivos.
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Quiero poner una chimenea en un piso en la planta baja de un edificio de tres alturas. Está en Madrid capital. El inmueble está situado en la fachada interior de la edificación. La división horizontal se hizo el 26.11.1979 Los estatutos de constitución, de igual fecha, dicen "los propietarios de los locales comerciales situados en la planta baja quedan facultados para instalar una subida de humos a través de cualquier patio o fachada de la finca, tal y como indican las ordenanzas municipales".
se da la circunstancia que este piso fue hace muchos años un local comercial pero desde hace más de 20 años ya no lo es.
Mi pregunta es, si puedo instalar la chimenea que subiría por la fachada interior o necesito la autorización de la Comunidad de Propietarios. Si hiciera falta la autorización de la Junta, Cuántos votos me hacen falta, mayoría, unanimidad o tres quintos?.
Muchas gracias por la respuesta.
Hola Jose María,
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Hola buenas, un propietario de uno de los locales del edificio ha manifestado su deseo de instalar una salida de humos en previsión de un futuro alquiler para un restaurante o bar. Lo que dice las normas de la Comunidad es lo siguiente: "El propietario o propietarios de los locales en planta baja podrán hacer en su local la obras o reparaciones que estimen convenientes siempre que no causen perjuicio, daño o menoscabo al edificio en su conjunto o a otros propietarios, pudiendo pasar, con las debidas medidas de seguridad, tuberías, conducciones, cables y cualesquiera otros servicios a través del patio de manzana y hasta la azotea".
Mi pregunta es si con esa redacción se entiende que esta permitido la instalación de la chimenea de salida de humos o debe de ser concreto y especificarlo.
El edificio no tiene preinstalación ni está concebido para ello. Además todos los demás comuneros estamos en contra de la instalación. Si lo solicitamos ¿debería votarse en la Junta General de Propietarios por unanimidad?
Además, he visto que si en el futuro restaurante o bar se cocina, además del tubo de salida de humos debería por normativa ir acompañado de un extractor-ventilador, ¿esto se tendría que votar a parte de la chimenea de salida de humos?
Sin más, un saludo, y gracias anticipadas por su respuesta.-
El dueño del local de abajo de mi casa quiere abrir una salida de humos por el patio de uso privativo que dispongo, rompiendo el forjado.
Las preguntas son.Para la votación se necesita unanimidad o 3/5 partes?
Entran en la votación los vecinos no afectados por este patio de de luz. ?
Entran en la votación los propietarios de las cocheras del edificio.?
GRacias
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HAN ABIERTO UN BAR RESTAURANTE EN LOCAL A LA CALLE DE LA COMUNIDAD NO TIENEN SALIDA DE HUMOS Y LA COMUNIDAD LE NIEGA LA INSTALACION YA QUE EL DIJO EN UN PRINCIPIO QUE NO HABRIA MOLESTIA PORUQ LA COCINA ERA CON UN ISITEMA NUEVO, AVASE DE AGUA. DESPUES DE QUEJAS DE LOS VECINO Y VISITA POLICIAL NO TIENEN COCINA, Y HAN RETIRADO LA FREIDORA, LOS ALIMENTOS LOS TRAEN PRECOCINADOS Y REFRIGERADOS. PERO LOS OLORES CONTINUAN EN LA COMUNIDAD. TAMBIEN HAN COLGADO DE UNO DE LOS BALCONES EL CARTEL QUE ENCUBRE SALIDAS DE AIRE QUE ENNEGRECEN LA FACHADA. QUE ACCIONES PODEMOS TOMAR.
Hola Teresa,
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Puede un vecino que tiene deudas con la comunidad negarse a la instalacion de una chimenea de humos de un local colindante a la comunidad, y cuando se habla de unanimidad, se refiere a los asistentes a la totalidad de vecinos.
Gracias
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