Con el presente artículo pretendemos aclarar algunas cuestiones relativas a la siempre polémica pregunta, de cuándo se necesita la unanimidad de la Junta de propietarios de la Comunidad para adoptar acuerdos.
Con el cambio legislativo de la Ley de Propiedad Horizontal efectuado en junio de 2013, se han producido algunas variaciones en esta cuestión, que merece la pena comentar:
El artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal (en su actual redacción) establece la exigencia de la unanimidad de todos los propietarios para aprobar los siguientes acuerdos:
«Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación».
Este precepto es la piedra angular de la «unanimidad» en los acuerdos tomados por la Comunidad.
Ahora bien, del resto del texto de la Ley de Propiedad Horizontal, podemos extraer algunas otras referencias tanto a la exigencia de esa unanimidad de la Junta de propietarios, como a la inversa, es decir, qué cuestiones que afectan al Título constitutivo no requerirán de la unanimidad.
A la vista de esto, haremos una relación más detallada de los acuerdos que exigen unanimidad y aquellos acuerdos que afectando al Título constitutivo no la necesitarían:
1.- Todos aquellos que pretendan modificar las reglas esenciales del Título constitutivo o de los Estatutos, como por ejemplo la modificación de las cuotas de participación o prohibir que los locales del edificio puedan desarrollar algún tipo de actividad comercial si en el Título no existía dicho impedimento.
Cuando el acuerdo se refiere a la modificación de las cuotas de participación, como hemos dicho, necesita la unanimidad de la Junta de propietarios. Si no se consigue esta por la falta de voto de algún vecino existe la posibilidad de solicitar la aprobación del mismo mediante la interposición de un procedimiento judicial, impidiendo de esta forma que uno sólo de los propietarios pueda imponer su voluntad sobre el resto de los componentes de la Comunidad.
2.- Cuando la instalación de nuevas infraestructuras (ejemplo: telecomunicaciones o energías renovables) provoque una alteración sustancial del edificio, ponga en riesgo su seguridad o sea contraria, de forma clara y patente, a la estética del edificio.
3.- En asuntos relativos a obras de acceso y movilidad de personas con discapacidad, si bien no se requiere la unanimidad, considero que siempre que las obras que se vayan a realizar supongan una grave pérdida del uso de otros elementos comunes o perjuicio directo sobre algunos vecinos en concreto, se requerirá la unanimidad de la Junta de propietarios o al menos el voto favorable de esos perjudicados.
Estos casos de discordia sobre la necesidad o no del voto favorable de la totalidad de los propietarios deberán dilucidarse judicialmente.
4.- Cuando la instalación del nuevo ascensor requiera una modificación de la configuración del edificio. En este supuesto, se requeriría la unanimidad de la Junta de propietarios o al menos (es una cuestión discutida) la autorización de los propietarios que se vean afectados en sus derechos de manera directa.
Si la instalación es compatible con la configuración del edificio y no cuenta con la oposición de los propietarios a los que le afectara directamente la instalación del ascensor, el acuerdo no requerirá de dicha unanimidad.
5.- Se exige la unanimidad cuando la Comunidad de propietarios pretende el arrendamiento de elementos comunes que tengan asignado un uso o servicio específico en el Título constitutivo.
Si el elemento común no tiene asignado un uso específico podrá ser arrendado si cuenta con el voto favorable de los 3/5 del total de propietarios que a su vez, representen las 3/5 de las cuotas de participación del total del edificio.
6.- La desafectación de elementos comunes necesita la unanimidad de la Junta de propietarios. Ejemplo: Si queremos desafectar para que la Comunidad de propietarios pueda posteriormente vender la vivienda destinada antiguamente a la residencia del portero (que ya no constituye un servicio de la Comunidad) necesitaremos la unanimidad de la Junta de propietarios, ya que posteriormente la conversión de ese elemento común en privativo va a suponer una modificación de las cuotas de participación del Título constitutivo, al tener que asignarle un coeficiente individual.
Aunque como hemos dicho, casi todo lo que afecte al Título constitutivo va a necesitar de la unanimidad, existen una serie de acuerdos que no la requieren, como serían:
1.- Supresión o creación del servicio de portería o conserjería que figurase como servicio en el Título y que posteriormente la Comunidad considera eliminar. En este caso el acuerdo de aprobación requiere los 3/5 de los propietarios que a su vez representen los 3/5 de las cuotas de participación. (Art. 17, regla 3ª LPH)
2.- La supresión o creación de otros servicios comunes, por ejemplo el servicio de limpieza, aunque figurase descrito en el Título constitutivo. En este caso como en el anterior, el acuerdo favorable exigiría los 3/5 de los propietarios que a su vez representen los 3/5 de las cuotas de participación. (Art. 17, regla 3ª LPH)
3.- La construcción de un garaje o piscina. Este asunto es más dudoso, entre la exigencia de la unanimidad o la de la aprobación del acuerdo por esa mayoría doble de los 3/5 de propietarios y cuotas de participación. Aunque siguiendo al Tribunal Supremo, en un asunto sobre la construcción de una piscina sólo se requeriría 3/5 de los propietarios y cuotas.
4.- El acuerdo por el que se limita el destino de pisos para alquiler turístico (art. 17.12 LPH). Antes se exigía unanimidad y ahora puede ser aprobado por los 3/5 de propietarios y cuotas.
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Un artículo muy aclarativo y muy bien expuesto.
Me gustaría plantear lo siguiente: Nuestra Comunidad dispone de una zona común amplia (porche)delante del edificio que la utilizamos para salir a la calle y en su día eraq un jardín.
Actualmente estamos en negociaciones con el Ayuntamiento para cederle el uso, no la propiedad de aproximadamente la tercera parte,pues el acerado es muy pequeño.
Mi pregunta es: ¿Se necesita unanimida o es suficiente un porcentaje de votos?
Muchas gracias
Si vais a cederle el uso intentad sacarle algo a cambio, ¿reducción de € del VADO? Te aseguro que el ayto NO daría nada gratis a vuestra comunidad.
Respondiendo a tu pregunta, desde mi punto de vista hace falta unanimidad.
En qué te basas para decir esto:
La construcción de un garaje o piscina. Aunque los Juzgados se muestran divididos entre la exigencia de la unanimidad o la de la aprobación del acuerdo por esa mayoría doble de los 3/5 de propietarios y cuotas de participación, considero que si el edificio permite esa nueva construcción pudiera ser aprobado por esa doble mayoría.
¿Qué sentencias hay a favor de los 3/5? Yo sólo encuentro en contra de esa regla. Además por STS y Provinciales.
Hola Anónimo:
Te cito, respecto de la construcción de la piscina, por ejemplo la sentencia de la AP Córdoba (Sección 2ª) de 27 octubre de 2010, donde interpreto que mantiene el criterio de que sólo se necesitaría los 3/5 a favor del acuerdo. Te dejo un extracto : " ...FUNDAMENTO DE DERECHO SEGUNDO: Pues bien, teniendo en cuenta las consideraciones realizadas, debemos aclarar que al referirse la Ley de Propiedad Horizontal en el párrafo segundo del nº 1 del art 17 (OJO: ANTIGÜA LEY), a los acuerdos sobre el establecimiento de "servicios comunes de interés general", la misma no requiere ni exige que dichos servicios sean necesarios para la adecuada conservación o habitabilidad del inmueble, ni precisa que aquéllos deban conllevar en todo caso mejoras útiles para la Comunidad, luego lógicamente todo acuerdo manifestado a favor del establecimiento de un servicio por los diferentes propietarios que forman parte de un inmueble en régimen de propiedad horizontal, conlleva una decisión sobre él mismo que como tal afecta a los intereses generales de todos ellos manifestados a través de los acuerdos comunitarios adoptados.
Lo expuesto nos lleva a concluir que la construcción o instalación de una piscina en una zona común se trata de un acuerdo que afecta a un servicio común de interés general de aquéllos a los que se refiere el párrafo segundo del nº 1 del art 17 de la Ley de Propiedad Horizontal ( OJO: SE REFIERE A LA ANTIGUA LPH), siendo necesaria para la valida adopción de un acuerdo sobre la construcción de la misma la mayoría de tres quintos a que se refiere tal precepto, para cuyo cómputo deben tenerse en cuenta, como votos favorables, los de aquellos vecinos de la mancomunidad que es parte en este procedimiento ausentes de la Junta de 21 de noviembre de 2007, que no manifestaron expresamente su disconformidad con los acuerdos adoptados, una vez comunicados en forma fehaciente los mismos.
NO OBSTANTE INTENTARE ESCRIBIR UN ARTICULO MAS ESPECÍFICO SOBRE ESTE TEMA E INTRODUCIRÉ LAS SENTENCIAS EN AMBOS SENTIDOS.
UN SALUDO Y ESOERO QUE NOS SIGAS VISITANDO.
Las sentencias más nuevas requieren UNANIMIDAD. Buscad jurisprudencia.
de momento esta es la ultima sentencia, en la que se necesita unanimidad para la piscina, despues del cambio de la ley 2013
SAP Córdoba (Sección 1ª) núm. 406/2015, de 2 de octubre,
soy presidenta de comunidad y el problema que siempre hemos tenido es el de una vecina que se a apropiado de un patio de luces para su propio beneficio,asaderos,terraza, y siempre lo ha hecho a urtadillas y sin pedir permiso al presidente o como se lleva bien con los anteriores presidentes se lo han permitido,ahora que tenemos administradora de fincas y queremos llevar todo legal, se ha puesto dicha vecina en pie de guerra y a mi,la presidenta me tiene en vilo,a titulo personal como debo actuar ante esta problemática aunque en lo legal ya tenemos a la administradora.gracias
Hola Nieves Ruiz Hernandez:
1.- Si por lo que me preguntas, es cual debería ser tu respuesta "personal" ante la actitud de dicha vecina, solo decirte que si consideras que te falta al respeto, te insulta o amenaza, deberías interponer la denuncia correspondiente.
2.- en cuanto a las acciones que pueda emprender la Comunidad contra dicha vecina por exsa apropiación, como bien apuntas, se tratará de las correspondientes acciones civbiles para recuperar dichos espacios comunes.
Un saludo y si necesitas resolver alguna duda más sobre este tema o cualquier otro de la Comunidad, puedes llamarnos al 807 502 004 (marcar la extensión nº 11) y la hablamos.
Buenas tardes Francisco
Me podrías ayudar y decirme alguna sentencia posterior a la nueva ley de LPH donde deje claro que hace falta unanimidad para una construcción de piscina??
Tengo ese mismo problema en mi comunidad y me ayudaría mucho localizar una sentencia que determine eso.
Muchas gracias de antemano
Hola,
En mi urbanización quieren construir una piscina, y como bien dice el punto B/3 de este articulo,
La construcción de un garaje o piscina. Aunque los Juzgados se muestran divididos entre la exigencia de la unanimidad o la de la aprobación del acuerdo por esa mayoría doble de los 3/5 de propietarios y cuotas de participación, considero que si el edificio permite esa nueva construcción pudiera ser aprobado por esa doble mayoría.
Esto no va en desacuerdo con la Sentencia del Tribunal Supremo 940/2008, de 9 de octubre
Gracias de antemano
Yo lo que os puedo decir es que me he puesto las pilar muchísimo sobre el tema durante meses y he consultado a varios abogados y bufetes. Al principio algunos decían que 3/5 y otros que unanimidad, pero luego investigando más profundamente sobre la jusrisprudencia y sobre el nuevo texto, los que decían que 3/5 terminaban diciendo que unanimidad es lo más probable que resuelvan en primera instancia.
Adicionalmente opino que:
- Las obras o remodelaciones de bienes o servicios accesorio son gasto accesorio, especialmente en edificios de reciente construcción (<5 años). Lo lógico que es se hubiera elegido un piso con las características deseadas desde el principio.
- En segundo lugar pienso que son obras que traen sí o sí efectos secundarios y gastos adicionales imprevistos.
- Son acciones que alteran la paz o concordia vecinal.
- En caso de la piscina, veo la decisión extremadamente irracional ya que hay muchísimos pisos hoy en día que la traen y que "imponer" con 3/5 una piscina con la gran oferta que hay es injusto.
Se puede cambiar un voto a posteriori de una reunión convocada de vecinos en la cual se levanto acta.gracias
hola, en mi urb. tenemos una piscina cubierta con posibilidad de climatizar el agua a base de gas, es costoso y hay vecinos que quieren que esté climatizada en pleno enero y siendo en el norte es muy caro.
¿se puede negar un vecino a costear ese gasto? ¿ se puede proponer el pago por uso? me explico, que el gasto en climatización de enero lo paguen quienes quieran utilizarla ese mes y no con cargo a cuotas de la comunidad?
Muchas gracias.
Lo primero que hay que hacer es TENER SENTIDO COMÚN y si se es un poco razonable, tener sentido medioambiental (aunque esto es más moral que legal). Tener climatizada una piscina es un gasto superfluo en la mayoría de los sitios, y desde el punto de vista medioambiental un uso de la energía absurdo.
Desde el punto de vista de lo legal, gasta que incurran en instalaciones mayores que requieran un desembolso y modificación de las instalaciones comunes importante entiendo que necesitan unanimidad. En cualquier caso los vecinos que NO estén de acuerdo y si el gasto es superior al equivalente a 3 cuotas, pueden negarse a pagar la nueva instalación (aunque no la cuota mensual del pago de la comunidad).
Si se llegara a climatizar se debe hacer un cómputo del gasto de energía que llevaría el uso extraordinario y así evitar que se cargue de los gasto de energía de climatización a las cuotas ordinarias. Se puede poner una cuota por uso, pero es bastante difícil hacerle un seguimiento a quienes la usarían, siempre hay gente que se escaquea.
¿La modificación parcial -menos de 0,5 metros cuadrados, de un jardín para mejorar la distribución de los estacionamientos ubicados en la zona común de una urbanización requiere unanimidad?
¿Podrían indicarme sentencias referentes a este tema?
Muchísimaaaas graciaaaaas.
Hola:
En mi comunidad se realizó una junta extraordinaria donde entre el orden del día se cita: "Aprobación, si procede, impemeabilizar y solar el pasaje". Junta a la que no acudí. En el acta de esa junta se cita: "Se acuerda hacer una junta extraordinaria para aprobar este punto (derrama con préstamo bancario) junto con el cerramiento del pasaje e instalación de telefonillos".
la convocatoria de la Junta Extraordinaria tiene como único punto del día: "Aprobación, si procede, presupuesto y derrama para la realización de las obras de impermeabilización, solado, cerramiento y telefonillos".
Acudí a esa Junta, pero no se votó nada, puesto que todos los asistentes decían que todo ya estaba hablado en la Junta anterior.
Les dejé clara mi postura respecto a la negativa de un cerramiento a personas, que no un cerramiento a vehículos y así lo anotó el administrados como voto en contra.
Pero respecto a la derrama, los vecinos me dejaron claro que ya estaba acordada la petición de un crédito bancario a nombre de la Comunidad.
Mi pregunta es: ¿Es necesaria la unanimidad para solicitar un crédito bancario en nombre de la Comunidad?
Este punto no se votó como tal, puesto que ya daban por sentado que estaba aprobado, y no he visto en ningún acta la aprobación del asunto, ni siquiera en el orden del día de las convocatorias.
Una casa de pueblo está dividida en 3 viviendas , la mía corresponde a la ultima que tiene encima el tejado. Quiero hacer un altillo, ¿tengo para ello que pedir permiso a la Comunidad?. ¿Es necesario tomar un acuerdo en junta? ¿Que nümero de votos se necesitan?
Buenos días. El vecino superior, ha solicitado licencia de obras al ayuntamiento para instalación de pérgola sobre una terraza y se lo han dado, es mi techo y el de 3 plantas mas, los anclajes los esta colocando en el techo rompiendo la soleria y tela asfaltica.. Esta catalogado en las escrituras de obra nueva como elemento/zona común en el apartado de Elementos Comunes. Si esta cuestión se lleva a reunión que quórum es el necesario para que se le apruebe, yo no estoy de acuerdo porque para instalar la pérgola ya ha subido 500 k de cemento y 1 metro cubico de arena (1500 kg). Las obras están comenzadas, he formulado solicitud al ayuntamiento de paralización porque no tiene la aprobación de la comunidad y además le instado al administrador y presidente que haga lo pertinente en estos casos, pero el personal parece que pasa de la historia.
Hola José María,
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