En el régimen de propiedad horizontal se exige la unanimidad de todos los propietarios del edificio para la modificación del título constitutivo o los estatutos.
Si la comunidad ha adoptado un acuerdo en el que se ha procedido a la modificación del título constitutivo o los estatutos pero no ha inscrito en el Registro de la Propiedad dicho cambio, ¿le afectará a un nuevo propietario ese acuerdo que se anterior a la compra del piso o local?
Antes de continuar, recordamos brevemente en qué consiste el título constitutivo en el régimen de propiedad horizontal.
El título constitutivo de la Propiedad Horizontal es el documento que delimita el contenido jurídico de la Comunidad de propietarios.
Es decir, es el documento esencial para conocer la descripción del edificio, los servicios e instalaciones comunes de que dispone, las servidumbres que tanto le beneficien como le perjudiquen, la descripción de los distintos pisos y locales que forman parte del inmueble, la cuota de participación que corresponde a cada piso o local en el conjunto del edificio y por último, (aunque no es obligatorio por Ley, aunque sí lo más frecuente), las normas estatutarias de régimen de funcionamiento de la Comunidad.
La Ley de Propiedad Horizontal (LHP) establece la unanimidad para la modificación del Titulo Constitutivo y los estatutos.
El artículo 17.6 LPH dispone:
«Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.»
Pues bien, una vez aprobada por la Junta de propietarios la modificación del título constitutivo, lo que no es habitual pues se requiere la unanimidad, hay que otorgar la correspondiente escritura pública ante Notario para poder inscribir esa modificación en el Registro de la Propiedad.
Veamos que opina la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN), y para ello tomamos como ejemplo la Resolución de 18.07.2018:
1.- Mediante una escritura notarial otorgada el día 5 de marzo de 2018, se elevan a público determinados acuerdos adoptados el día 1 de junio de 2004 por la junta de propietarios de un edificio en régimen de propiedad horizontal por los que se modifican los estatutos de la misma.
2.- El Registrador de la Propiedad fundamenta su negativa a la práctica de la inscripción solicitada en el hecho de que, con posterioridad a la fecha de la adopción de tales acuerdos, se han inscrito en el Registro ventas de pisos y/o locales , por lo que los nuevos dueños de esos elementos privativos no pueden quedar afectados por acuerdos que en la fecha de la inscripción de su derecho no constaban inscritos aun cuando estos acuerdos fueran anteriores a su adquisición.
Por ello considera necesario que se tome un nuevo acuerdo o que se ratifique el existente por todos aquellos adquirentes posteriores al día 1 de junio de 2004.
1.- Es reiterada la doctrina de la DGRN que en los supuestos de modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, aunque sea a través de un consentimiento colectivo, la misma no puede afectar a los titulares registrales de departamentos que adquirieron con posterioridad al acuerdo de modificación y accedieron al Registro con anterioridad a la pretensión de inscripción de la modificación del título constitutivo y ello con independencia de la formulación de los consentimientos en acto colectivo o individualizado.
2.- …De ahí la sanción establecida por los citados artículos 32 de la Ley Hipotecaria, 606 del Código Civil y 5 de la Ley sobre propiedad horizontal para los títulos no inscritos, que sólo puede responder a una falta de diligencia frente a los titulares que procuran la inscripción acogiéndose a la publicidad registral.
En este caso, como en otros que la legislación civil e hipotecaria tratan de evitar con un tratamiento de prevención específica frente a esa clandestinidad o falta de transparencia, resulta que a los sucesivos adquirentes de pisos, no les puede afectar la carga oculta representada por el acuerdo adoptado por la junta de propietarios que modificaron el título constitutivo de la propiedad horizontal a los nuevos propietarios que compraron estando vigente en el Registro el título constitutivo inscrito sin las correspondientes modificaciones.
3.- El consentimiento unánime de los propietarios que para la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal exige el artículo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal ha de ser no sólo de los propietarios que lo fueran en la fecha de adopción del acuerdo de modificación del título constitutivo, sino de los que sean titulares registrales a la fecha en que dicho acuerdo y la consiguiente modificación estatutaria haya de acceder al Registro, y ello por cuanto para los propietarios actuales no pueden producir efectos aquellas modificaciones del título constitutivo que no hubieran sido inscritas oportunamente, pues para dichos titulares el acto no inscrito constituiría una verdadera carga oculta carente de la transparencia y publicidad necesaria que exige el sistema registral o hipotecario, conforme a sus preceptos y a sus principios.
4.- Se confirma la calificación del Registrador de la Propiedad en el sentido de que el titular que inscribe no puede quedar afectado por acuerdos que en la fecha de la inscripción de su derecho no constaban inscritos aun cuando estos acuerdos fueran anteriores a su adquisición.
Como acabamos de ver, para la DGRN no solo es necesaria la unanimidad para la modificación del Título Constitutivo por parte de todos los propietarios del edificio sino que además si se produce la venta e inscripción registral de un piso o local en el espacio de tiempo que medie entre el acuerdo de modificación y la inscripción registral, se deberá contar también con el consentimiento de nuevo adquirente.
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Estimados señores: Recientemente hemos podido comprobar por el Catastro y el Registro de la Propiedad, que el local que ocupa la Entreplanta de nuestro edificio, le han cambiado el Título Constitutivo de la Comunidad, además, como tienen más m2 de los que constan en las Escrituras de Obra Nueva, han subido su cuota de participación de 2,3 a 6,2, adjudicándose, entre otras cosas, las zonas de paso de la Entreplanta 0,85, y lo peor es la modificación de la parte decimal de las cuotas de cada propietario (34 vecinos), para ir sumando. Lo han Registrado y Modificado el Título, para eso habrán tenido que acudir a un notario. La COMUNIDAD JAMÁS ha otorgado su consentimiento, ni siquiera la subsanacion de l’as Escrituras. Si está registrado, hace poco. Como se puede reclamar? a quien? Al Registro, Catastro? Ayuntamiento? Tenemos Administrador pero me temo que ayude más a los propietarios de los Locales que a los propietarios. He sido Presidenta desde el 2002, o sea casi 20 años y el Administrador nunca ha dado ni información ni decir que se demande a estos Señores. Tenemos próxima una Junta Extraordinaria, solicitada por mí para tratar estos temas, incluso, dar poderes a la nueva presidenta para litigar. Es una Comunidad muy pasiva, incluso viven abogados y un fiscal. La Empresa arrendada es un banco y el propietario, pertenece a una Sociedad que a raíz de enterarse de un escrito que envíe al Catastro, a los dos meses le dio « vida » pues estuvo parada desde que suspendió pagos y se disolvió dicha entidad, quedando esta otra. Enterarme de esto, ha sido casualidad. Jamás, en todo este tiempo, han pedido permisos para abrir puertas a la calle y muchísimas cosas más.
Les ruego me indiquen la forma, además de buscar un buen abogado, pero no es cosa mía, soy la Vicepresidenta y me gustaría presentar « papeles en la Junta para que abran los ojos mis vecinos.
Les quedo muy reconocida y agradezco todo tipo de guía para emprender acciones judiciales contra estos señores. Atentamente. No publicar. Por favor.
Una duda: para la unanimidad,con objeto de modificar los coeficientes de participación, ¿es computable el voto de quien no se encuentre al día en los pagos a la comunidad? En esta situación, el voto de un propietario no se condidera a efectos desisorios en la Junta.Muchas gracias.