Uso abusivo de elementos comunes por el arrendatario

El uso abusivo de elementos comunes por el arrendatario, del que se derivan molestias para el resto de vecinos, exige que la demanda vaya dirigida contra él.

La cuestión que planteamos bajo el título uso abusivo de elementos comunes por el arrendatario, es conocer a quién debe demandar la Comunidad de propietarios cuando se enfrenta a un caso de estas característcas:

• ¿Debe demandar solamente al inquilino del piso o local que con su actuación está perjudicando al resto de vecinos?

• ¿Hay que demandar conjuntamente al dueño del inmueble y al inquilino?

• ¿Sólo hay que demandar al dueño del piso o local alquilado?

Con un EJEMPLO REAL, nos situaremos mejor en el asunto expuesto: Una plazoleta dentro del recinto de la Comunidad de propietarios (elemento común) es utilizada en exclsuiva por el arrendatario de un local de negocio, dedicado a pub, para instalar sus mesas y sillas en el exterior sin consentimiento de la Comunidad.  El uso abusivo de elementos comunes por el arrendatario del local , obliga a la Comunidad a denunciar esta situación para impedir que siga usando dichos elementos. La Comunidad demanda al arrendatario del pub y también al propietario del local. ¿Está correctamente planteada la demanda?

RESPUESTA: Como en muchas ocasiones no existe una plena unanimidad de los Tribunales en esta cuestión. No obstante vamos a exponer la doctrina mayoritaria al hilo de lo manifestado por la Sentencia de la AP de Burgos (Sección 3ª) de 11 de julio de 2008, que la fundamenta, resolviendo el caso planteado en el ejemplo, de la siguiente manera:

» Se ejercita en la demanda la acción prevista en el artículo 7.1 de la LPH que impide a cualquier propietario realizar obras que alteren los elementos comunes, sin permiso de la comunidad. En estos supuestos existe una doctrina jurisprudencial mayoritaria que rechaza la llamada a la litis del arrendatario, en este sentido la STS 30 de octubre de 1998 apunta que , no afectando el tema controvertido sino a una relación de propiedad entre comunidad y los codemandados no es necesario demandar al arrendatario del local litigioso y la de 26 de marzo de 1990 al señalar que las alteraciones en los elementos comunes suponen una infracción de la que, ante los demás propietarios perjudicados, responden los del local en que se llevan a cabo las obras aunque las realice persona distinta ocupante. En idéntico sentido las sentencias de AP Sevilla de 3 de octubre de 1992, Las Palmas 16 de marzo de 2001, Alicante 20 de noviembre de 2002 y Guadalajara 290 de octubre de 2006 ).

Sin embargo, tal doctrina no es trasladable cuando se trata de otro tipo de actuaciones sobre los elementos comunes que no requieren la ejecución de obra alguna, pero que suponen actividades que implican un uso abusivo e indebido del elemento común del que se derivan molestias y perjuicios para el resto de los propietarios, como sucede en el caso de autos.

¿Pero qué pasa respecto del propietario, también ha de ser llamado al proceso?