Una de las formas de adquirir la propiedad puede ser a través de la posesión continuada de un bien actuando en concepto de dueño.
En esta publicación nos vamos a ocupar de la usucapión extraordinaria de bienes inmuebles, y en concreto en el carácter exigido de que «ha de poseerse en concepto de dueño» .
La usucapión extraordinaria precisa simplemente de los requisitos comunes, sin necesidad de justo título ni buena fe.
Los requisitos exigidos para la usucapión extraordinaria son:
a) La posesión, con los caracteres que enumera el art. 1941 Código Civil:
En concepto de dueño
Pública
Pacífica
No interrumpida
b) El tiempo, cuyo plazo se fija para los inmuebles en 30 años.
El Tribunal Supremo (entre otras en sentencia de 14.03.1991) recuerda que es doctrina jurisprudencial «que sólo la posesión que se adquiere y disfruta en concepto de dueño puede servir de titulo para adquirir el dominio».
Tan terminantes son los artículos 447 y 1941 del Código Civil, que el Tribunal Supremo al aplicarlos hubo de declarar que tanto la usucapión ordinaria como la extraordinaria no pueden tener lugar sin la base cierta de una posesión continuada durante todo el tiempo necesario para prescribir en concepto de dueño.
Insiste el Alto Tribunal en que la posesión en concepto de dueño, como requisito esencial básico, tanto de la usucapión ordinaria como de la extraordinaria, no es un concepto puramente subjetivo o intencional, ya que el poseedor por mera tolerancia o por titulo personal, reconociendo el dominio en otra persona, no puede adquirir por prescripción, aunque quiera dejar de poseer en un concepto y pasar al «animus domini».
Para que pueda originarse la usucapión extraordinaria como medio de adquirir el dominio, se requiere, no sólo el transcurso de los 30 años sin interrupción en la posesión, sino también que esta posesión no sea simple tenencia material o la posesión natural, sino que sea la civil, es decir, la tenencia unida a la intención de hacer la cosa como suya, en concepto de dueño.
Para adquirir por usucapión extraordinaria bastará la posesión «ad usucapionem » referida, es decir, a título de dueño, pública, pacifica e ininterrumpida ya reseñada, durante un plazo de 30 años, sin necesidad de justo título ni buena fe ( artículo 1959 del Código Civil).
La posesión en concepto de dueño es aquella que está sustentada sobre la base de un acto o negocio jurídico que sería apto para transmitir el dominio de no existir el vicio o defecto que la usucapión está llamado a subsanar.
Lo esencial para que exista posesión a título de dueño es que la misma se asiente sobre un negocio jurídico que, en abstracto, tenga eficacia traslativa del derecho real que se pretende adquirir ( Sentencias del Tribunal Supremo 27 de Octubre de 2014 , 11 de julio y 28 de septiembre de 2012 , 29 de Abril de 2005 , 16 de Noviembre de 1999 y 7 de febrero de 1997 , entre otras).
La posesión a título de dueño, por tanto, es aquella que se ostenta en virtud de un título transmisivo de la propiedad o derecho real que se pretende adquirir por usucapión, si bien adoleciendo dicho título de algún vicio o defecto que la usucapión está llamada a sanar.
En definitiva, para que se entienda que la posesión lo es en concepto de dueño, es necesaria la existencia de actos inequívocos con la clara manifestación externa en el tráfico jurídico.
Sirva como ejemplo la siguiente sentencia del Tribunal supremo sobre la exigencia de que el poseedor de la cosa actúe como dueño.
» la posesión en concepto de dueño ha de basarse en actos inequívocos, con clara manifestación externa en el tráfico, sin que baste la mera tenencia material, sino que a ella se añadirá la intención de haber la cosa como suya, en concepto de dueño» y concluye la sentencia de 18 de octubre de 1994: «no es suficiente la intención (aspecto subjetivo) para poseer en concepto de dueño, sino que se requiere un elemento causal o precedente objetivo que revele que el poseedor no es mero detentador, cuya prueba tampoco se ha producido en este supuesto litigioso, sin que exista ningún precepto que sostenga que la posesión en concepto de dueño deba presumirse».
– Gustavo ejercita acción reivindicatoria contra su hermano Raimundo, concretando la misma sobre una franja de terreno de 34 m2, aproximadamente. Funda su acción en la cesión verbal que le hizo hace más de 30 años a su hermano de la franja en cuestión, que es de su propiedad, con el fin de que pudiera ampliar su vivienda, contigua a la suya, y hacerla más digna. En concreto en esa porción de terreno construyó aquél una cocina, un garaje y una caja de escaleras. La causa de la referida cesión es el uso de la vivienda ampliada por su hermano y familia, pero como hace tiempo que no la habita ha desaparecido la causa de la cesión y, en atención a la previsión del artículo 361 del Código Civil , solicita la devolución de la parcela, previa indemnización, o la compraventa de ella por el demandado.
– El demandado ha estado poseyendo el solar sobre el que se asienta su edificación (vivienda) a título de dueño (no se ha probado que poseyera en concepto de superficiario), pública y pacíficamente en forma ininterrumpida durante más de 30 años antes de la presentación de la demanda.
– Consecuencia de lo anterior se estima la usucapión extraordinaria o prescripción adquisitiva extraordinaria que prevé el artículo 1959 del Código Civil.
«A tenor de la prueba practicada en autos habría además de concluirse que constan acreditados los requisitos exigidos para la prescripción adquisitiva, objeto de la demanda en relación con la finca objeto del proceso, y en tal sentido vienen reconocidos los actos posesorios en la Sentencia dictada en la instancia, que los califica como «actos inequívocos con clara manifestación externa en el tráfico».
Así, consta documentalmente la posesión de la finca desde el año 1981 hasta la ctualidad, con actos que denotan la posesión como dueño y de forma pública, pacífica y continuada, con actos como el contrato de obra en 1981 con una constructora, el encargo y pago del proyecto de obra en 1982, la solicitud y pago de licencia de obra en 1983, o los pagos de IBI desde 1983 a 2016. Del mismo modo, consta contrato de arrendamiento de vallas publicitarias en 2003, personaciones del PSOE ante el Ayuntamiento en expedientes incoados por este, o las tareas periódicas de limpieza en la finca hasta el momento presente…
En conclusión, debe estimarse acreditada la adquisición por prescripción extraordinaria por parte de la actora y recurrente sobre el solar…»
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Ver comentarios
Buenas tardes, se puede interponer alguna accion ante la usucapion extraordinaria de inmueble cuando ya han pasado los 30 años
gracias.
Hola María, puede poner una acción reivindicatoria pero deberá analizar si ha habido interrupciones en la prescripción para ver su prosperabilidad
Hola!
Como se demuestra legalmente para solicitar usucapion tanto los años requeridos como la posesión a titulo de dueño?
Gracias
Hola Sol,
Lo puedes acreditar por cualquier medio de prueba válido en derecho. Es decir, documentación, pago de impuestos, testigos qu eacrediten el uso por tu parte,etc
Un saludo
Hola
Mi padre y mi tío abuelo compraron un terreno a medias en el año 1974 en Contrato privado a un tercero. En el año 1984, y a través del juzgado se reconoció, para inscribirlo en el Registro de la Propiedad, que era propiedad exclusiva de mis padres (mi tío no quiso entrar). Ahora, en el año 2020, ha aparecido un posible heredero de mi tía abuela (que no ha fallecido y está incapacitada, mi tío falleció y lego hace 10 años a mi tía abuela sin hacer constar el terreno), reclamando la propiedad. ¿Por el concepto de usucapión (+30 años), tendría algún derecho?. Gracias
Buenas tardes. Hábito en una vivienda que forma parte de una finca de propiedad municipal desde hace más de 40 años. Jamás el Ayuntamiento ha invertido en la mejora o rehabilitación de la vivienda. Puedo plantear una acción judicial para hacerme propietario de la vivienda por usucapión extraordinaria?.gracias
Buenas tardes. Llevo viviendo en una vivienda que forma parte de una finca de propiedad municipal desde hace más de 30 años; el Ayuntamiento no ha hecho nunca nada por mejorar ni siquiera mantener en buen estado el inmueble; siempre ha sido sufragado por mi.
Podría pedir usucapión extraordinaria para pedir la propiedad?
Gracias
Buenas tardes.he estado prestando mis servicios como portero en una comunidad durante 39 años y viviendo en una vivienda(portería) sin registrar,sin escriturar y sin cédula de habitabilidad.mi pregunta es si podría ejercer el derecho de usucapión ya que es una vivienda que pertenece a las zonas comunes de dicha comunidad.por otro lado durante este tiempo me han estado descontando de mi sueldo un porcentaje del mismo por habitar dicha portería.muchas graciad
Tengo una finca integrada en un complejo turistico en explotacion, no existe contrato de arrendamiento, ni tampoco rendimientos de capital mobiliario desde año 2.000. Sin ningun ingresos, pagando el IBI.
Ademas se ha efectuado una reforma de la fachada del edificio, en la que tengo un porcentaje en concepto de propietario del 7%.