Usucapión en España. Tipos de usucapión, ordinaria y extraordinaria, plazos, requisitos.
¿Qué es la Usucapión?
La usucapión o prescripción adquisitiva, es una figura jurídica que permite a una persona adquirir la propiedad de un bien, ya sea mueble o inmueble, por el simple hecho de haberlo poseído durante un determinado tiempo y bajo ciertos requisitos.
Básicamente, si alguien ha estado usando y cuidando una propiedad como si fuera suya durante un período prolongado, puede llegar a convertirse en el propietario legal de la misma. Es una herramienta clave en el Código Civil español, regulada principalmente en los artículos 1940 a 1960.
¿Cuántos años tienen que pasar para la usucapión?
La cantidad de años necesarios para que proceda la usucapión depende de varios factores, como el tipo de bien (mueble o inmueble) y si el poseedor actuaba de buena fe o no. En general, se distinguen dos tipos principales de usucapión:
Tipo de Usucapión | Años Necesarios |
---|---|
Usucapión Ordinaria (con buena fe y justo título) | 10 años si el propietario vive en el mismo lugar donde está el bien, o 20 años si vive en el extranjero. |
Usucapión Extraordinaria (sin necesidad de buena fe ni título) | 30 años, independientemente de la buena fe o mala fe del poseedor. |
Así que, si te preguntas cuántos años tienen que pasar para la usucapión, lo más común es que oscilen entre 10 y 30 años, dependiendo de las circunstancias.
¿Cuáles son los requisitos de la usucapión?
Para que la usucapión sea válida en España, se deben cumplir una serie de requisitos establecidos por el Código Civil. Estos requisitos varían dependiendo de si se trata de usucapión ordinaria o extraordinaria, pero en términos generales, los más importantes son:
- Posesión en concepto de dueño: El poseedor debe comportarse como si fuera el legítimo propietario del bien, es decir, debe utilizarlo, cuidarlo y mantenerlo.
- Posesión pública: La posesión debe ser notoria y pública, no puede ser oculta o clandestina.
- Posesión pacífica: No debe haber violencia o fuerza para tomar la posesión del bien.
- Posesión ininterrumpida: El bien debe haber estado bajo el control del poseedor sin interrupciones significativas durante el tiempo necesario.
En el caso de la usucapión ordinaria, además, es necesario que exista buena fe y un justo título, como por ejemplo un contrato que justifique la posesión aunque no haya sido inscrito correctamente.
¿Cuándo procede la usucapión?
La usucapión procede cuando se han cumplido los años requeridos de posesión continuada y pacífica, y siempre que el poseedor haya actuado con los requisitos legales. Esto es especialmente relevante cuando el verdadero propietario no ha hecho nada para reclamar la propiedad durante ese tiempo. En resumen, la usucapión puede proceder tanto en el ámbito de bienes muebles como inmuebles, aunque suele ser más común en propiedades inmuebles, como viviendas o terrenos.
La usucapión permite regularizar situaciones donde una persona ha ejercido derechos de propiedad sin ser el propietario legal, aportando estabilidad jurídica tanto al poseedor como al sistema en general.
Tipos de usucapión
Existen varios tipos de usucapión en función de los requisitos exigidos y el tipo de bien. Los dos tipos principales son:
- Usucapión ordinaria: Como ya hemos mencionado, requiere buena fe y justo título, y se aplica tras 10 o 20 años dependiendo de la ubicación del propietario original.
- Usucapión extraordinaria: No exige ni buena fe ni justo título, y requiere un plazo de 30 años de posesión ininterrumpida.
Además, algunas comunidades autónomas como Cataluña tienen regulaciones específicas que afectan los plazos de usucapión, ajustando estos períodos según su propio derecho civil foral.
Ejemplos de usucapión
Para entender mejor el concepto, pongamos algunos ejemplos de usucapión en acción:
- Usucapión de una vivienda: Imagina que una persona ha vivido en una casa abandonada durante 15 años, ha pagado las facturas, realizado mejoras y la comunidad de vecinos la reconoce como la dueña. Si cumple los requisitos de posesión pacífica y continuada, podría solicitar la usucapión de la vivienda y convertirse en la propietaria.
- Usucapión entre familiares: Supongamos que un hermano ha estado viviendo en una casa que era de un pariente fallecido, y los demás herederos no han reclamado su parte. Si pasan 30 años y cumple con los requisitos, podría adquirir la propiedad de la vivienda por usucapión extraordinaria.
Plazos de usucapión según el Código Civil
Como hemos mencionado, los plazos para que proceda la usucapión están regulados por el Código Civil y varían en función de si se trata de usucapión ordinaria o extraordinaria. Para resumir:
- 10 o 20 años: Para la usucapión ordinaria, dependiendo de si el dueño vive en la misma región o no.
- 30 años: Para la usucapión extraordinaria.
La usucapión en Cataluña
En Cataluña, la usucapión está regulada de manera especial en su propio Código Civil, que reduce los plazos necesarios para la adquisición de propiedades. Según la normativa catalana, el plazo de la usucapión ordinaria se reduce a 3 años si hay justo título y buena fe, y a 10 años si no existe justo título, pero sí buena fe.
¿Es posible la usucapión entre familiares?
La usucapión entre familiares puede darse, pero tiene algunas particularidades. Si bien los requisitos básicos de la posesión pacífica, pública y continuada deben cumplirse, en este caso puede ser más complicado demostrar que la posesión se daba en «concepto de dueño», ya que en muchos casos los bienes se comparten dentro de la familia sin que se cuestione la titularidad. Sin embargo, si un miembro de la familia ha tenido el control total del bien durante el tiempo requerido, es posible que pueda solicitar la usucapión.
¿Cuándo es recomendable recurrir a la usucapión?
La usucapión es una herramienta útil para quienes han poseído un bien durante mucho tiempo sin ser el titular legal, pero no siempre es el camino más sencillo o rápido para adquirir una propiedad. Por eso, es recomendable consultar con un abogado especializado en derecho civil para evaluar si procede iniciar un proceso de usucapión, especialmente si la relación con el bien se complica por conflictos de titularidad o disputas familiares.
FAQ: Preguntas frecuentes sobre la usucapión
¿Cuántos años tienen que pasar para la usucapión?
Depende del tipo de usucapión: 10 o 20 años para la ordinaria y 30 años para la extraordinaria.
¿Cuáles son los requisitos de la usucapión?
Posesión en concepto de dueño, pública, pacífica e ininterrumpida, y en algunos casos, justo título y buena fe.
¿Qué tipos de usucapión hay?
Ordinaria (requiere buena fe y justo título) y extraordinaria (sin necesidad de estos).
Extraordinaria. La vemos a continuación.
Usucapión Extraordinaria
¿Qué es la usucapión extraordinaria?
La usucapión extraordinaria o modo de adquirir la propiedad por la posesión continuada de un bien inmueble durante el transcurso del tiempo.
Una de las formas de adquirir la propiedad puede ser a través de la posesión continuada de un bien actuando en concepto de dueño.
En esta publicación nos vamos a ocupar de la usucapión extraordinaria de bienes inmuebles, y en concreto en el carácter exigido de que «ha de poseerse en concepto de dueño» .
Requisitos para la usucapión extraordinaria
La usucapión extraordinaria precisa simplemente de los requisitos comunes, sin necesidad de justo título ni buena fe.
Los requisitos exigidos para la usucapión extraordinaria son:
a) La posesión, con los caracteres que enumera el art. 1941 Código Civil:
En concepto de dueño
Pública
Pacífica
No interrumpida
b) El tiempo, cuyo plazo se fija para los inmuebles en 30 años.
La usucapión extraordinaria exige que la cosa se posea en concepto de dueño
El Tribunal Supremo (entre otras en sentencia de 14.03.1991) recuerda que es doctrina jurisprudencial «que sólo la posesión que se adquiere y disfruta en concepto de dueño puede servir de titulo para adquirir el dominio».
Tan terminantes son los artículos 447 y 1941 del Código Civil, que el Tribunal Supremo al aplicarlos hubo de declarar que tanto la usucapión ordinaria como la extraordinaria no pueden tener lugar sin la base cierta de una posesión continuada durante todo el tiempo necesario para prescribir en concepto de dueño.
Insiste el Alto Tribunal en que la posesión en concepto de dueño, como requisito esencial básico, tanto de la usucapión ordinaria como de la extraordinaria, no es un concepto puramente subjetivo o intencional, ya que el poseedor por mera tolerancia o por titulo personal, reconociendo el dominio en otra persona, no puede adquirir por prescripción, aunque quiera dejar de poseer en un concepto y pasar al «animus domini».
Para que pueda originarse la usucapión extraordinaria como medio de adquirir el dominio, se requiere, no sólo el transcurso de los 30 años sin interrupción en la posesión, sino también que esta posesión no sea simple tenencia material o la posesión natural, sino que sea la civil, es decir, la tenencia unida a la intención de hacer la cosa como suya, en concepto de dueño.
Para adquirir por usucapión extraordinaria bastará la posesión «ad usucapionem » referida, es decir, a título de dueño, pública, pacifica e ininterrumpida ya reseñada, durante un plazo de 30 años, sin necesidad de justo título ni buena fe ( artículo 1959 del Código Civil).
La posesión en concepto de dueño es aquella que está sustentada sobre la base de un acto o negocio jurídico que sería apto para transmitir el dominio de no existir el vicio o defecto que la usucapión está llamado a subsanar.
Lo esencial para que exista posesión a título de dueño es que la misma se asiente sobre un negocio jurídico que, en abstracto, tenga eficacia traslativa del derecho real que se pretende adquirir ( Sentencias del Tribunal Supremo 27 de Octubre de 2014 , 11 de julio y 28 de septiembre de 2012 , 29 de Abril de 2005 , 16 de Noviembre de 1999 y 7 de febrero de 1997 , entre otras).
La posesión a título de dueño, por tanto, es aquella que se ostenta en virtud de un título transmisivo de la propiedad o derecho real que se pretende adquirir por usucapión, si bien adoleciendo dicho título de algún vicio o defecto que la usucapión está llamada a sanar.
En definitiva, para que se entienda que la posesión lo es en concepto de dueño, es necesaria la existencia de actos inequívocos con la clara manifestación externa en el tráfico jurídico.
Sentencia sobre la exigencia de que se posea en concepto de dueño
Sirva como ejemplo la siguiente sentencia del Tribunal supremo sobre la exigencia de que el poseedor de la cosa actúe como dueño.
Tribunal Supremo, sentencia de 3.06.1993:
» la posesión en concepto de dueño ha de basarse en actos inequívocos, con clara manifestación externa en el tráfico, sin que baste la mera tenencia material, sino que a ella se añadirá la intención de haber la cosa como suya, en concepto de dueño» y concluye la sentencia de 18 de octubre de 1994: «no es suficiente la intención (aspecto subjetivo) para poseer en concepto de dueño, sino que se requiere un elemento causal o precedente objetivo que revele que el poseedor no es mero detentador, cuya prueba tampoco se ha producido en este supuesto litigioso, sin que exista ningún precepto que sostenga que la posesión en concepto de dueño deba presumirse».
Supuestos reales de usucapión extraordinaria analizados por los tribunales
Sentencia de fecha 27.10.2014:
– Gustavo ejercita acción reivindicatoria contra su hermano Raimundo, concretando la misma sobre una franja de terreno de 34 m2, aproximadamente. Funda su acción en la cesión verbal que le hizo hace más de 30 años a su hermano de la franja en cuestión, que es de su propiedad, con el fin de que pudiera ampliar su vivienda, contigua a la suya, y hacerla más digna. En concreto en esa porción de terreno construyó aquél una cocina, un garaje y una caja de escaleras. La causa de la referida cesión es el uso de la vivienda ampliada por su hermano y familia, pero como hace tiempo que no la habita ha desaparecido la causa de la cesión y, en atención a la previsión del artículo 361 del Código Civil , solicita la devolución de la parcela, previa indemnización, o la compraventa de ella por el demandado.
– El demandado ha estado poseyendo el solar sobre el que se asienta su edificación (vivienda) a título de dueño (no se ha probado que poseyera en concepto de superficiario), pública y pacíficamente en forma ininterrumpida durante más de 30 años antes de la presentación de la demanda.
– Consecuencia de lo anterior se estima la usucapión extraordinaria o prescripción adquisitiva extraordinaria que prevé el artículo 1959 del Código Civil.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 18ª), de fecha 6.11.2017:
«A tenor de la prueba practicada en autos habría además de concluirse que constan acreditados los requisitos exigidos para la prescripción adquisitiva, objeto de la demanda en relación con la finca objeto del proceso, y en tal sentido vienen reconocidos los actos posesorios en la Sentencia dictada en la instancia, que los califica como «actos inequívocos con clara manifestación externa en el tráfico».
Así, consta documentalmente la posesión de la finca desde el año 1981 hasta la ctualidad, con actos que denotan la posesión como dueño y de forma pública, pacífica y continuada, con actos como el contrato de obra en 1981 con una constructora, el encargo y pago del proyecto de obra en 1982, la solicitud y pago de licencia de obra en 1983, o los pagos de IBI desde 1983 a 2016. Del mismo modo, consta contrato de arrendamiento de vallas publicitarias en 2003, personaciones del PSOE ante el Ayuntamiento en expedientes incoados por este, o las tareas periódicas de limpieza en la finca hasta el momento presente…
En conclusión, debe estimarse acreditada la adquisición por prescripción extraordinaria por parte de la actora y recurrente sobre el solar…»
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En el año 1986 compre una vivienda a la familia de mi mujer con un contrato redactado entre nosotros mismo ,,al día de no he podido acer escritura pública como podría trasferir la vivienda al mi nombre es legal el contrato privado que realizamos ,,en su día, aunque tiene algunos defectos gracias
Buenos días, mi pregunta es la siguiente, hace 41 años que alquile un estudio, hasta los años 1987 o 1990 había una persona que se encargaba de cobrarme el alquiler,por encargo del propietario, (un señor ingles) después de estos años la persona ha desaparecido, en el año 1997 , vino el hijo de este señor y le pedí los gastos ocasionados hasta ese momento,me dijo que siguiera pagandolos,( NUNCA MAS SE SUPO NADA DE ESTA PERSONA) creo ,en el año 1998 vino un embargo de EMAYA, del cual me hice cargo de pagarlo, desde esos años vengo pagando la comunidad y todos los gastos de IBI, RECOGIDA DE BASURA, también me hecho cargo de todas las DERRAMAS que se han presentado hasta hoy día y en la comunidad figuro como dueño, quisiera saber si puedo interponer una solicitud para poner el inmueble a mi nombre y que necesitaría, gracias, un cordial saludo
Buenas tardes, llevo habitando un departamento desde hace once años interrumpidos al cual le hecho mejoras y le e dado mantenimiento y pagado mantenimiento de la cerrada quisiera saber si se puede hacer el juicio de usucapion ordinaria esta propiedad fue adquirida de palabra no hay ningun documento que me ampare quisiera hacer los tramites necesarios para tener la tranquilidad de tener todo en regla puesto que soy la unica provedora de familia y para mi es importante me podrian asesorar quedadndo a sus ordenes gracias por su atencion de antemano sea cual sea la respuesta.
Tengo un patio y hay una parte separada con un muro y el vecino tiene acceso a esta parte. Ahora ha cambiado de dueños y hemos tapado su acceso, nos pueden denunciar los actuales propietarios? Queremos recuperar el trozo. Tenemos las escrituras y los lindantes que figuran.
Tengo una propiedad en posesión por más de 35 años tengo unas constancias de posesión de hace 14 añoscomo tal pero fue de mi padre ahora que fui apagar elpredial resulta que esta a nombre de uno d mis hermanos ya fallecido hoy sus hijos cerraron de esto y reclaman el predio todos los vecinos del lugar saben qué yo e estado al frente de ese terreno y le e dado mantenimiento la casa la e reconstruido 2 veces puedo pedir el usucapión como tal.muchas gracias espero su respuesta
Hola buenas tardes, somos tres vecinos, que estamos usando pisos vacíos hemos hablado con el banco y el nos dice que ya no son suyos, nosotros los estamos usando y defendiendo de ocupas que se quieres meter en ellos, ¿habría alguna posibilidad de usupacion? los tenemos 12 años.
Buenas, en 2004 formaba parte de una empresa de la que era socio,la empresa decidio comprar 3 vehículos de los cuales uno de ellos lo utilizaba yo para trabajar. cuando entro la crisis en 2008,la empresa dejo de trabajar. yo segui manteniendo el coche que nadie me reclamo. en 2015 recibi un burofax del administrador de la empresa para que se lo devolviera como si hubiera salido de fabrica,no llegamos a un acuerdo porque yo le reclamaba unas cantidades incluso interpuse un acto de conciliación donde no llegamos a un acuerdo. sigo manteniendo el coche en 2020 le paso las itv y hago el mantenimiento anual,nadie ha vuelto a reclamarme nada. no le pago el sello por que no me llega y no se a quien le llega. en este caso es posible la ususcapion?
hola. Ante todo agradecerte la informacion. me gustaria plantearte un par de pregunta. 1: transcurrido un tiempo de usucapir una vivienda, por ejemplo 5 años, en el cual he hecho reformas y mejoras en dicha vivienda aparece un propietario reclamandola. Pierdo todo lo invertido??
Y 2: la usucapion puede hacerse solo a titulo personal o tambien como empresas.
Muchas gracias espero respuesta
Hola Javier,
Hemos leído tu consulta y para la resolución de dudas como las que planteas tenemos un servicio específico que consiste precisamente en contestar por escrito las dudas expuestas e indicarte igualmente cómo proceder.
Remitimos a este servicio porque la duda planteada requiere de cierto estudio y tiempo para la redacción de la respuesta.
Te dejo el enlace para mayor información.
https://mundojuridico.info/nuestros-servicios/presupuesto-para-informe-juridico/
Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info–
buenas noches ,mis suegros nos dieron la parte de arriba de su casa para construir un piso lo cual lo hicimos , no tenemos escrituras publicas del piso construido solamente un papel normal diciendo que el piso es nuestro con unos testigos que son mis cuñados , tenemos contrato de luz , agua todo a nuestro nombre ademas de llevar empadronado mas de 30 años .mi pregunta es si puedo hacer uso USUCAPION y poder escrituras al piso .
Hola. Mi padre vive de alquiler en un piso desde 1986, en la cuota paga su parte de ibi y reformas del edificio, el propietario murió hace unos 10 años. Podría pedir la usucapión?
Hola soy una madre soltera vivo con mis 2hijos trabajadora que pago mi alquiler religiosamente aunque siempre tengo trabajó no llego a final de mes por lo cual nunca he podido permitirme vacaciones o alguna escapada»junto a mis hijos Pero hace casi un año encontre una casa enorme abandonada están tapiadas todas sus entradas con ladrillos… Pero en la misma finca hay una casa de apero muy antigua y que no se molestaron en tapiar lo he limpiado con todo mi cariño para pasar mis días libres disfrutando de ese lugar con mis hijos (el mar está serca así que es nuestra cabaña»… No me escondo de nadie pero procuro que no ser muy visible no molesto a nadie y me ocupo de los árboles y he echo un comedero de pájaros para darle vidilla no tiene ni luz ni agua, me llevo una garrafa para las plantas y …en fin hago lo que puedo dentro de mi tiempo y posibilidades; pero con mucho cariño. . Es posible que pertenezca al ayuntamiento . Me pueden echar de la noche a la mañana después de la que he montado?
Buenas tardes, mi padre posee una alameda, con escrituras,declarada en la renta, y con todos los impuestos y cargas satisfechos por él. Hace 30 años un amigo le dijo que si podia usarla para entretenerse, con animales, huerto y tal. Mi padre accedió y al final acabó poniendo una especie de merendero-chiringuito público que no sabemos si es legal o no. Ahora le pide que abandone la propiedad o que pague una renta(hasta ahora no ha pagado nada)y se niega y reclama la propiedad para él( no se si eso es usucapión o que)o que le venda el trozo de parcela donde tiene el chiringuito.El trozo en cuestión está en medio de la alameda y es el que da acceso al camino para acceder al resto de la alameda.¿ tiene derecho a usucapión?
Buenos días. Mi madre compró una casa hace 20 años y vive en ella desde entonces, pero no ha podido escriturarla porque el constructor tuvo problemas y no se ha resuelto hasta ahora, 20 años después, la constructora quebró y ha entrado en concurso de acreedores, estando dentro de este procedimiento concursal la casa de mi madre. Ahora ella es pensionista, tiene 75 años y no le dan el préstamo para escriturar la casa y pagar el resto del precio estipulado en la compraventa, con lo cual la casa se la quedarán los acreedores. ¿Es posible aplicar aquí la usucapión? Ella tiene justo título (contrato de compraventa), buena fe y han pasado más de 10 años de posesión ininterrumpida.
Buenos dias,mi madre lleva toda su vida viviendo en una propiedad que hace mas de 25 años se hace cargo de todos los impuestos,esta casa nunca tuvo escrituras hasta que hace 5 años se la sacamos a nombre de mi madre,ahora han salido unos supuestos herederos que quieren su parte,en este caso podriamos solicitar la usucapión,?
Hola Jesús, si podrían alegarla pero tengan cuenta las diferencias entre la usucapión ordinaria y extraordinaria y sus requisitos