Hoy vamos a tratar que se puede hacer cuando hay un vecino que realiza actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas en un piso o local perteneciente a una Comunidad de propietarios. La Ley de Propiedad Horizontal establece un mecanismo legal para conseguir el cese de dichas actividades, que vamos a recordar, de la manera más sencilla posible.
Lo primero será acudir al artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal que recoge los pasos a seguir en estos incidentes.
Este artículo 7.2, dice que al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Por tanto, no sólo se le prohíbe todas estas actividades al propietario del piso o local, sino también al inquilino u ocupante del inmueble por cualquier otro título.
Cuando se reciban las quejas de uno o varios vecinos porque otro viene realizando actividades molestas, peligrosas, etc., el Presidente de la Comunidad antes del inicio de cualquier acción judicial, debe proceder a realizar un REQUERIMIENTO POR ESCRITO a la persona que realiza la actividad para que cese la misma. Este requerimiento es imprescindible que se haga de forma fehaciente (notarial, burofax, etc.), pues de no quedar constancia del mismo, posteriormente puede provocar el rechazo por el Juzgado de la acción de cesación, por no cumplirse este requisito legal previo.
El citado artículo 7.2 LPH, dice al respecto: » El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.«
RECOMENDACIÓN: Si el vecino que realiza las actividades molestas no es el propietario del piso o local, es conveniente que se requiera tanto al propietario del inmueble como al que realiza dichas actividades.
Si el vecino que molesta o ejerce otro tipo de actividades contrarias a la Ley persiste en su conducta, la Comunidad deberá convocar una Junta de propietarios y tratar como punto del orden del dia esta cuestión, así como en su caso, la adopción del acuerdo para emprender acciones judiciales tendentes a la cesación de las actividades molestas.
El repetido artículo 7.2 LPH, dice: » Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario«.
1.- La desestimación de la demanda al no quedar probado la existencia de actividades molestas, insalubres, peligrosas o nocivas por parte del vecino demandado.
2.- La estimación de la demanda presentada por la Comunidad. En este caso, la Ley establece que el vecino demandado puede ser condenado: » además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.»
A modo de ejemplo os señalo la sentencia dictada por la AP Madrid (Sección8ª) de 16 mayo de 2011:
» Como recoge la sentencia de primera instancia en su fundamento tercero, del conjunto de la prueba practicada se considera acreditado que el demandado, don Luis Carlos , viene desarrollando desde hace varios años -se dice desde el 2005- en el piso que ocupa, actividades molestas que alteran la normal convivencia con los demás vecinos del edificio, y perturban de forma grave el descanso durante el día y especialmente durante la noche, mediante la emisión de ruidos a un volumen excesivo, procedentes de aparatos de audio y televisión, e incluso tocando instrumentos de percusión. Y todo ello a la vista, no sólo, de la declaración de los testigos en el acto del juicio, vecinos de dicho inmueble así como del número 37 de dicha calle, sino también del informe de la policía municipal que consta en los autos, donde se refleja que la medición de ruidos resultó positiva. También se deriva de los expedientes tramitados por la oficina de atención al ciudadano, y de las numerosas quejas que vienen realizando los vecinos por tal motivo, habiéndose personado en varias ocasiones agentes de la policía municipal.
De todo ello cabe concluir el carácter notablemente perturbador de la actividad llevada a cabo en la vivienda por el demandado y de los importantes trastornos que produce a los vecinos del inmueble, que sirve todo ello de sustento a las acciones ejercitadas, cesación definitiva de la actividad y privación de uso por tres años.»
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