Venta de acciones de la sociedad arrendataria

La venta de acciones de la sociedad arrendataria no constituye traspaso o cesión de local inconsentido, y por tanto, no cabe la resolución del arrendamiento.

Mediante el presente artículo quiero volver a insistir que cuando nos encontremos frente a un contrato de arrendamiento de local de negocio en el que el arrendatario es una sociedad o una comunidad de bienes, la transmisión de participaciones o venta de acciones de la sociedad arrendataria no es considerado un cambio subjetivo en la persona del arrendatario y por tanto está permitido, sin que le quepa al arrendador la posibilidad de solicitar la resolución del contrato por cambio en la persona del inquilino.

Lo anterior es la regla general, salvo que en el contrato de arrendamiento suscrito, que como sabéis esta sujeto a la libertad de pactos, se haya hecho mención expresa a que el cambio de los socios arrendatarios originarios suponga un cambio subjetivo en la persona del arrendatario, en cuyo caso podría considerarse si no lo autoriza el arrendador, motivo de resolución contractual.

EJEMPLO: Se formaliza un contrato de arrendamiento de local de negocio, donde la arrendataria es una comunidad de bienes formada por tres comuneros, MANUEL, PACO y ANTONIO. Durante la vigencia del contrato, resulta que ANTONIO vende sus participaciones en la comunidad a MANUEL, otro de los comuneros. Pues bien, si el contrato de arrendamiento no dice nada, la salida del arrendamiento de local de SANYIAGO no sería causa de resolución del arrendamiento.

Otro ejemplo: La arrendataria es una Sociedad Limitada. Uno de los socios vende sus participaciones sociales a otro de los socios o a un extraño. Nos remitimos a lo dicho en el anterior supuesto.

Veamos a continuación los argumentos que viene dando  la Jurisprudencia cuando se produce la venta de acciones de la sociedad arrendataria:

1.-  La Ley, fuera de los casos en que expresamente lo establece, no consiente que el inmueble arrendado por una persona individual o jurídica sea ocupado por otra, llámese cesión, traspaso, o subarriendo,  pues toda modificación subjetiva, introduciendo a terceros en la relación arrendaticia, sin el consentimiento de la parte arrendadora o sin el cumplimiento de los requisitos legales, da causa a la resolución contractual ( Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de junio de 1994)

En un principio, como vemos, el cambio en la persona del arrendatario está prohibido y puede ser causa de resolución.

2.- Es indiferente para la jurisprudencia que la ocupación del local de negocio por el tercero tenga lugar de manera exclusiva y excluyente, o compartida con el arrendatario ( Sentencias del Tribunal Supremo de 19 de octubre de 1972), o que la ocupación sea total o parcial (Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de octubre de 1972 ), siendo lo decisivo el aprovechamiento, ventaja, o beneficio obtenido por ese tercero, sin que sea necesario que el actor pruebe de una manera circunstanciada y precisa las condiciones de esa introducción ( Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de enero de 1988 ), y siendo igualmente irrelevante a estos efectos que la cesión haya sido onerosa, o a título gratuito ( Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de junio de 1973 ).

3.- En relación con la transmisión de participaciones o venta de acciones de la sociedad arrendataria, es doctrina reiterada del Tribunal Supremo (Sentencia de 4 de octubre de 1999), que la venta de todas las acciones de una sociedad anónima a otra sociedad de la misma naturaleza, sin que exista fusión entre ellas, no entraña, por sí sola, la pérdida de la personalidad jurídica de aquella cuyas acciones fueron vendidas, sino que ambas, transmitente y adquirente, conservan sus respectivas personalidades jurídicas, por lo que no puede en modo alguno decirse que la sociedad adquirente se haya introducido en el arrendamiento del local del que era arrendataria la sociedad cuyas acciones han sido vendidas, sino que ésta continúa conservando la condición de arrendataria del referido local, con su propia personalidad jurídica.

4.- En cuanto a los supuestos de pluralidad de arrendatarios, igualmente es doctrina del Tribunal Supremo  que, cuando, en un contrato de arrendamiento urbano, de vivienda o de local de negocio, existe una pluralidad de arrendatarios en la posición pasiva, debe entenderse que el uso de la vivienda o local de negocio se cede a todos los inquilinos mancomunadamente, por cuanto la mancomunidad es la regla y la solidaridad la excepción, debiendo ser esta última expresamente pactada.

No obstante lo anterior, si bien para estos casos, inicialmente, la doctrina del Tribunal Supremo era partidaria de exigir un pacto expreso de solidaridad, la más reciente jurisprudencia ha interpretado que, aunque la solidaridad no se presume, según el artículo 1137 del Código Civil , tampoco la norma invocada impide que pueda ser aplicable la solidaridad tácita, cuando entre los obligados se da una comunidad jurídica de objetivos (Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de noviembre de 2008).

5.-  En el caso de que el arrendamiento concertado entre la parte arrendadora y las arrendatarias sea un arrendamiento conjunto, y no conste una estipulación en contrario, el arrendamiento del local en forma indistinta para las arrendatarias crea un incontrovertible vínculo de solidaridad, de tal modo, que,  los derechos y obligaciones de los arrendatarios corresponden íntegramente a cada uno de ellos.

6.-  Cuando de las circunstancias del caso que estemos analizando se deduzca que los arrendatarios contrataron solidariamente, no puede considerarse que existe traspaso o cesión por el hecho de haber abandonado alguno de ellos la finca arrendada, dado que cada uno de los arrendatarios puede exigir del arrendador la prestación íntegra de la cosa arrendada, es decir, seguir con el arrendamiento.

7.-  Cuando el contrato de arrendamiento no lo impide expresamente y resulta claro por los intereses de la sociedad o de la comunidad de Bienes que existe un objetivo común cuando se alquila un local entre todos sus integrantes, se considerará una presunción de solidaridad tácita entre los socios o comuneros, de modo que, la venta de acciones de la sociedad arrendataria o las participaciones de los comuneros (cuando se trate de una Comunidad de Bienes), produce una subrogación automática del resto de arrendatarios solidarios, y no un traspaso o cesión contraria a lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

8.- Como ejemplo citamos la Sentencia del Tribunal Supremo de 4 octubre 1999 establece, que  establece que la venta de acciones de la sociedad arrendataria (aunque sean todas) a otra sociedad,  no entraña, por sí sola, la pérdida de la personalidad jurídica de aquella, cuyas acciones fueron vendidas, sino que ambas (transmitente y adquirente) conservan sus respectivas personalidades jurídicas, por lo que no puede en modo alguno decirse que la sociedad adquirente se haya introducido en el arrendamiento del local del que era arrendataria la sociedad cuyas acciones han sido vendidas, sino que ésta continúa conservando la condición de arrendataria del referido local, con su propia personalidad jurídica.