Hablamos de la venta de los bienes comunes en pública subasta cuando son indivisibles.
Ejemplo:
a) Una vivienda es propiedad de 2 o más personas en proindiviso.
b) La vivienda es un bien indivisible que no podemos partirlo en tantas porciones iguales como propietarios tiene.
c) Los copropietarios no se ponen de acuerdo en la disolución del proindiviso de la vivienda, es decir, que uno le compre a los otros copropietarios sus partes o que todos decidan la venta a un tercero repartiéndose los copropietarios el precio a recibir.
La respuesta jurídica cuando alguno de los copropietarios quiere disolver el condominio de un bien indivisible (por ejemplo: una vivienda), y no se alcanza un acuerdo con los demás comuneros, es solicitar judicialmente la división de la cosa común y venta del bien en pública subasta para repartirse el precio obtenido en la subasta en el porcentaje en el que cado uno era propietario.
Veamos un bien que es divisible: Imagínense que una finca rústica de 40.000 metros cuadrados es propiedad de 2 hermanos y uno de ellos quiere solicitar la extinción del proindiviso porque no quiere seguir en comunidad con su otro hermano y no se ponen de acuerdo en la venta de las participaciones entre ellos.
En este caso y siempre que se permita registralmente la inscripción, se puede dividir la finca en dos parcelas de 20.000 metros cuadrados cada una y si no hay acuerdo en cuanto a su adjudicación, se puede solicitar al Juez que las sortee y que se le adjudique a cada uno la que le corresponda.
De esta manera se habrá disuelto el condominio de la finca sin necesidad de sacarla a subasta.
La venta de los bienes comunes en pública subasta viene dispuesta en el artículo 404 en relación con el art. 400 del Código Civil:
«Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio.»
«Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.»
Veamos algunas sentencias sobre la venta de los bienes en pública subasta como medio para poder disolver el condominio:
Cuando un bien es indivisible la falta de acuerdo de los copropietarios para dividir el bien pasa por acudir a la pública subasta, que es el medio de venderlo y repartir su precio ( art. 404 Código Civil).
La sala establece que ante la falta de acuerdo entre los comuneros para dividir el objeto del condominio la solución posible es la venta en pública subasta.
La sentencia 609/2012, de 19 de octubre, declara:
«Con el ejercicio de la acción de división lo que se persigue es la cesación del estado de indivisión para que se adjudique al comunero la propiedad plena y separada de una parte o porción de la cosa común o, en el caso de que física o jurídicamente tal división no fuera posible, se le atribuya la parte proporcional del precio obtenido mediante su venta.
«De ahí que la facultad concedida por dicha norma se dirige al cese de la situación de comunidad mediante el reconocimiento y asignación de titularidades individuales a cada uno de los partícipes, que se han de materializar sobre todos y cada uno de los bienes en los que son titulares de una cuota indivisa.
Esta Sala, en sentencia de 30 julio 1999, afirmó que «excluida en este caso por la voluntad del comunero demandante la adjudicación a uno con compensación económica al otro, la única forma de proceder a la división de la comunidad es la de acudir a la venta en pública subasta con distribución del precio obtenido entre los comuneros«.
Por su parte, la sentencia de 16 de febrero de 1991, establece, en su quinto fundamento jurídico, que
«…mientras dure la indivisión, a cada condueño (porque esa es la esencia del condominio de tipo romano, que sigue nuestro Código Civil, a diferencia de la comunidad germánica) le corresponde una cuota ideal y abstracta sobre todos y cada uno de los bienes, física y registralmente individualizados, objeto del condominio [….] y que, al ponerse fin a la indivisión, tiene derecho a que su cuota ideal o abstracta se concrete o materialice en una parte real y física de cada uno de los bienes de los que es condueño, si los mismos son divisibles, sin poder ser obligado, en contra de su voluntad, como pretende la recurrente, a recibir el pleno dominio de uno de los bienes y ser privado de toda participación real o material en el otro, solución esta última que tampoco puede serle coercitivamente impuesta cuando los bienes (o alguno de ellos) sean indivisibles pues para este supuesto la única solución que arbitra el legislador es la venta en pública subasta y el reparto del precio entre los condueños ( arts. 404 y 1062 Código Civil)».
Por tanto, cuando no existe acuerdo entre los copropietarios, como consta en autos, se impone, en caso de indivisibilidad, la venta en pública subasta, con admisión de licitadores extraños.
Naturalmente ello no impide a cada uno de los partícipes pujar en la subasta para la adjudicación del bien, obteniendo la plena propiedad del mismo mediante el pago al otro partícipe de la parte proporcional que le corresponda en el precio de la adjudicación .
Tal doctrina era reiterada en la sentencia 544/2017 de 5 de octubre.»
Si el inmueble ha constituido el domicilio familiar y pertenece en proindiviso a un matrimonio o a una pareja que se ha divorciado o separado y el uso de dicha vivienda ha sido atribuido por el Juez a uno de sus miembros e hijos, podrá sacarse a subasta para disolver el condominio pero el adquirente en subasta del bien deberá respetar el uso atribuido por el Juez.
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Cuando los bienes son indivisibles la falta de acuerdo de los copropietarios para dividirlos pasa por acudir a la venta de los bienes comunes en pública subasta.
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Hola, Inmaculada, gracias por compartir tus conocimientos. Tengo una duda. A cuanto pueden ascender las costas judiciales del proceso si se llegase hasta la subasta publica? Como ejemplo pongamos que el valor total de la vivienda en condominio es de 600.000€