Venta del local arrendado

La venta del local arrendado a una tercera persona puede ser causa de extinción del contrato de arrendamiento si así se hubiese pactado.

Veamos algunas cuestiones y dudas que pueden surgir sobre la continuación o extinción del contrato cuando se produce la venta del local arrendado.

Antes de continuar, recordad cómo se rigen estos contratos de arrendamiento de local de negocio.

Régimen aplicable a los contratos de arrendamiento de local de negocio

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece en el artículo 4.3 que los arrendamientos de local de negocio, denominados por la ley como «arrendamientos para uso distinto del de vivienda» se rigen:

«3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

¿Los arrendamientos de local tienen prevista una duración mínima?

A diferencia de lo que ocurre con los arrendamientos de vivienda a los que la LAU protege mediante el establecimiento de una duración mínima, a voluntad del arrendatario, de 5 años si el arrendador es persona física o de 7 año si fuese jurídica, en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda la duración queda a voluntad de las partes.

¿Qué ocurre cuando se produce la venta del local arrendado?

El futuro del contrato de arrendamiento de local va a depender de lo que se haya hecho constar en el contrato:

Si las partes no han establecido nada sobre esta cuestión en el contrato de arrendamiento y el propietario del local arrendado lo vende a una tercera persona estando vigente el contrato de arrendamiento y restando un periodo de tiempo para que finalice, el nuevo adquirente del local se subrogará en todos los derechos y obligaciones que tenía el arrendador en el contrato.

El artículo 29 LAU establece:

«El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.»

Esto significa que el contrato de arrendamiento continuará por el tiempo que reste hasta su finalización.

Ejemplo:

Un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda tiene establecido que finalizará en marzo de 2025. Si el local es vendido a un tercero, éste se subrogará en la posición del arrendador y debe respetar la duración hasta dicha fecha.

¿Es valida la cláusula que extingue el contrato de arrendamiento si el arrendador lo vende?

Si las partes contratantes, arrendador y arrendatario, en el uso de la libertad de pactos que recoge el citado artículo 4.3 de la LAU,  han acordado en el contrato de arrendamiento que si se produce la venta del local arrendado a una tercera persona el contrato se extingue, producida la venta del local a un tercero, se resolverá el contrato.

La extinción del contrato en caso de la venta del local arrendado ha de quedar expresamente recogida en el contrato, ya que significa una pérdida del derecho del inquilino a seguir con el local hasta la que finalice la duración pactada.

Por tanto, consideramos que es completamente lícita la cláusula que haga constar en el contrato de arrendamiento la extinción del contrato de arrendamiento si la finca se transmite a una tercera persona (bien sea mediante venta o por título gratuito como donación, herencia, etc.).

¿Tiene el arrendatario derecho de tanteo o retracto si se vende el local?

El tanteo y el retracto son derechos que tienen los arrendatarios para adquirir ellos la propiedad del inmueble con preferencia a otras terceras personas cuando el actual propietario ha decidido venderlo.

Sobre el derecho de tanteo y retracto en arrendamientos para uso distinto del de vivienda, todo dependerá de lo que se haya hecho constar en el contrato de arrendamiento.

El artículo 31 de la LAU, que se remite a lo dispuesto en el artículo 25, establece las siguientes cuestiones importantes:

1ª.- En caso de venta del local por parte de su propietario cuando éste se encuentre arrendado, el arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada.

2ª.- Si su actual propietario lo hubiese vendido sin notificarle al arrendatario que puede ejercer el derecho de tanteo, el inquilino tendrá un derecho de retracto después de la venta para poder convertirse en propietario.

3ª.- Los derechos de tanteo y retracto pueden ser renunciados por las partes en el contrato de arrendamiento.

Esto significa que si pacta una cláusula en el contrato donde se haga constar que el arrendatario renuncia expresamente a los derechos de tanteo y retracto, no podrá ejercerlos.