Las consecuencias de la venta de la vivienda arrendada variaron tras la reforma en marzo de 2019 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
En esta publicación analizamos las distintas situaciones que se pueden producir cuando se enajena o vende una vivienda que está arrendada mediante un contrato celebrado con posterioridad al 6 de marzo de 2019, fecha como decimos, que entró en vigor una reforma del artículo 14 de la LAU que a día de hoy no ha sido modificado..
Añadir que con esta reforma de marzo de 2019 lo que se ha pretendido es que aunque el propietario de la vivienda la venda, prevalezca el contrato de arrendamiento, al menos, hasta que se cumpla el plazo legal previsto en el artículo 9 de la LAU, lo que el adquirente de la vivienda se subrogará en los derechos y obligaciones del arrendador.
Regulación de la venta de la vivienda arrendada
El artículo 14 de la LAU contempla la enajenación o venta de la vivienda arrendada, de la siguiente manera:
«El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Si la duración pactada fuera superior a cinco años, o superior a siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años en caso de persona jurídica, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, reste por cumplir.
Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica.»
Él plazo mínimo legal en los arrendamientos de vivienda es de 5 o 7 años, dependiendo de si el arrendador es persona física o jurídica.
El artículo 9 de la LAU sobre el plazo mínimo establece que si la duración pactada en el contrato es inferior a cinco años cuando el arrendador es persona física, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años.
Venta de la vivienda arrendada antes de que transcurran los 5 o 7 años de duración legal
En este caso el arrendatario tendrá derecho a continuar con el mismo contrato de arrendamiento hasta que se cumplan los 5 o 7 años, dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica.
Durante este tiempo que falte hasta alcanzar los 5 o 7 años de duración, continúa el mismo contrato y el adquirente de la vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador.
Enajenación voluntaria y enajenación forzosa de la vivienda arrendada
Hay que distinguir la enajenación voluntaria y enajenación forzosa de la vivienda arrendada.
Enajenación voluntaria de la vivienda arrendada, es el acto jurídico mediante el cual el propietario de la vivienda decide libremente transferir su dominio a otra persona. Tratándose de arrendamientos, la enajenación voluntaria está recogida en el artículo 14 de la LAU que estamos viendo y aunque la más habitual es la compraventa, también se incluye cualquier transmisión a título oneroso o gratuito como la permuta, etc.
Enajenación forzosa de la vivienda arrendada, es la transferencia de la propiedad de la vivienda por un juez o autoridad legal (subasta), sin el consentimiento voluntario del dueño. Tratándose de arrendamientos, la enajenación forzosa está regulada en el artículo 13 de la LAU, y el ejemplo mas característico es la subasta de la vivienda arrendada como consecuencia de una ejecución hipotecaria o por una ejecución de sentencia.
Sentencia sobre venta de la vivienda arrendada
Veamos, como ejemplo, la siguiente sentencia sobre la venta de una vivienda que se encuentra arrendada:
Audiencia Provincial de Barcelona (sección 13ª), sentencia de fecha 16.11.2023
«De acuerdo con el artículo 14 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, desde el momento de la enajenación de la vivienda arrendada, el adquirente queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, de modo que, desde el momento de la enajenación, el adquirente se encuentra plenamente legitimado para el ejercicio de las acciones de extinción del contrato por expiración del plazo del arrendamiento, y para la reclamación de las rentas devengadas desde su adquisición.»
Si se vende una vivienda arrendada y el contrato es posterior al 6 de marzo de 2019, el adquirente de la vivienda se subroga en los derechos y obligaciones que tenía en anterior arrendador y el arrendatario tendrá derecho a continuar con el mismo contrato de arrendamiento hasta que se cumplan los 5 o 7 años del plazo mínimo del artículo 9 de la LAU, dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Hola, mis padres viven de alquiler en la misma vivienda desde hace más o menos 57 años. Por lo tanto su contrato es de renta antigua. Si el propietario vendiese el edificio a una constructora, qué derechos tienen mis padres? He de decir que tienen 90 y 83 años respectivamente.
Gracias.
Buenas,
Soy propietario de una vivienda que tengo alquilada. Tengo intención de renovar el contrato a mis inquilinos próximamente, pero leyendo las modificaciones del año 2019 con respecto a la venta de vivienda alquilada, quisiera saber si se podría firmar una cláusula de mutuo acuerdo que garantice que pueda vender la vivienda, ofreciéndoles el derecho de adquisición preferente pero sin tener que completar la duración mínima del contrato, en caso de que no estuvieran interesados en comprarla. Muchas gracias.
Buenos días, he vendido al inquilino que tengo una vivienda con contrato de renta antigua, he preferido en vez de echarle llegar a un acuerdo evidentemente muy ventajoso para sus intereses. Hemos firmado contrato de arras penitenciales (en el cual no se hace referencia al alquiler del inmueble….suponiendo yo que hasta que no se firme la escritura en notaria ha de seguir pagando la renta) y cual es mi sorpresa cuando, habiendo pasado las fechas preceptivas (tenia que pagar antes del día 4 según contrato) todavía no me ha abonado nada. Supongo que pensará que el piso ya es suyo, es tremendo. Querría saber si puedo, después de haberle avisado, proceder a denunciarle…la verdad es que este señor es un jeta y nada me gustaría mas que anular el contrato de arras en base al incumplimiento por su parte de algo tan básico como es el pago del arrendamiento. En ese contrato de arras el me entregó una cantidad de dinero a cuenta por el pago del inmueble. Gracias.
Hola, excelente articulo, gracias por compartir la información, tengo preguntas que hacer, en caso de no estar registrado el alquiler y contrato hecho con anterioridad al 2013, han pasado los cinco años que pactaban en el contrato del alquiler y se ha renovado por otros cinco años el pasado 5 de mayo del 2018, mi pregunta es, ¿ si vendo la propiedad, el nuevo propietario puede rescindir contrato de alquiler dado que han pasado los primeros tres años obligatorios (han pasado en realidad 5)? ¿Tendría derecho el inquilino a pedir daños y prejuicios por rescisión de contrato?¿ Y de ser así como se calcula el monto por la indemnización? Gracias de antemano por su ayuda
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
En relación a la última consulta planteada, me gustaría preguntar de nuevo que sucedería en el caso en que se pretenda adquirir una vivienda alquilada, pero no estando inscrito el contrato de alquiler. La ley no deja claro si hay que respetar la duración del contrato a pesar de no estar inscrito, pero siendo plenamente consciente el comprador de que existe ese contrato. Habría que respetar la duración? Podría exigir el inquilino tres meses por analogía del segundo apartado del art. 14?
Hola , quería saber si el arrendador puede negarse a inscribir el contrato de alquiler en el registro de la propiedad a petición del arrendatario y que consecuencias puede tener esta negativa…gracias
Hola Javi, He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
No me ha quedado muy claro. Estos términos de arredador y arredatario lo complican todo, yo los llamaré propietario e inquilino para facilitar la comprensión.
Deseo comprarme un piso cerca de Barcelona que está alquilado. La agencia inmobiliaria me lo propuso a 150’000 euros diciendo que el inquilino se iría porque es un amigo y que no había problemas. Yo acepté comprar el piso a ese precio sin inquilino (no necesito crédito)
Después empezaron a cambiar la información. El propietario me dijo:
– que el edificio tiene aluminosis pero que ya han terminado las derramas
– que el inquilino, que está en el piso desde el 1 de junio de 2016 y paga 600 euros mensuales de alquiler pide 10’000 euros de indemnización y que él no los quiere pagar. Qué si lo compro a 160’000 me lo vende. Tiene derecho a cambiar el precio de venta?
Yo le expliqué que un piso con o sin aluminosis, con o sin inquilino no tiene el mismo valor. Pedí una copia del contrato de alquiler pero no me la ha enviado. Es posible que no tenga contrato escrito…siendo un amigo…
También me dijo que de pronto el inquilino también quiere comprar el piso pero necesita préstamo y que debo esperar un mes a ver si se lo otorgan(pero parece ser que ha ofertado menos de 150’000).
Yo necesito argumentos legales para convencer al propietario de venderme el piso al precio convenido (que ya es alto para un piso de 45 m con aluminosis). Necesito que el propietario esté seguro que el inquilino no pueda pedirle una indemnización o en caso de que pueda, saber cual es el costo máximo que va a tener que afrontar (mas gastos de abogados supongo…).
Desafortunadamente no tengo ningún documento porque la inmobiliaria no me hizo firmar la visita y luego no quizo firmar la reserva. Además el piso no fue publicado yo fui la primera y única visita.
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido, dada la amplitud de la misma, sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
Gran artículo. ¿Ya hay jurisprudencia sobre el art. 14.1 tras la reforma de 2013, en que un tercero adquiere una vivienda que ya sabía que estaba arrendada y el arrendamiento no está inscrito? En la escritura de compraventa sale que la vivienda está arrendada y el plazo de duración del alquiler. ¿Habría que respetar la duración mínima del contrato? Gracias.
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Hola, mis padres viven de alquiler en la misma vivienda desde hace más o menos 57 años. Por lo tanto su contrato es de renta antigua. Si el propietario vendiese el edificio a una constructora, qué derechos tienen mis padres? He de decir que tienen 90 y 83 años respectivamente.
Gracias.
Esperanza Rodríguez
Buenas,
Soy propietario de una vivienda que tengo alquilada. Tengo intención de renovar el contrato a mis inquilinos próximamente, pero leyendo las modificaciones del año 2019 con respecto a la venta de vivienda alquilada, quisiera saber si se podría firmar una cláusula de mutuo acuerdo que garantice que pueda vender la vivienda, ofreciéndoles el derecho de adquisición preferente pero sin tener que completar la duración mínima del contrato, en caso de que no estuvieran interesados en comprarla. Muchas gracias.
Buenos días, he vendido al inquilino que tengo una vivienda con contrato de renta antigua, he preferido en vez de echarle llegar a un acuerdo evidentemente muy ventajoso para sus intereses. Hemos firmado contrato de arras penitenciales (en el cual no se hace referencia al alquiler del inmueble….suponiendo yo que hasta que no se firme la escritura en notaria ha de seguir pagando la renta) y cual es mi sorpresa cuando, habiendo pasado las fechas preceptivas (tenia que pagar antes del día 4 según contrato) todavía no me ha abonado nada. Supongo que pensará que el piso ya es suyo, es tremendo. Querría saber si puedo, después de haberle avisado, proceder a denunciarle…la verdad es que este señor es un jeta y nada me gustaría mas que anular el contrato de arras en base al incumplimiento por su parte de algo tan básico como es el pago del arrendamiento. En ese contrato de arras el me entregó una cantidad de dinero a cuenta por el pago del inmueble. Gracias.
Hola, excelente articulo, gracias por compartir la información, tengo preguntas que hacer, en caso de no estar registrado el alquiler y contrato hecho con anterioridad al 2013, han pasado los cinco años que pactaban en el contrato del alquiler y se ha renovado por otros cinco años el pasado 5 de mayo del 2018, mi pregunta es, ¿ si vendo la propiedad, el nuevo propietario puede rescindir contrato de alquiler dado que han pasado los primeros tres años obligatorios (han pasado en realidad 5)? ¿Tendría derecho el inquilino a pedir daños y prejuicios por rescisión de contrato?¿ Y de ser así como se calcula el monto por la indemnización? Gracias de antemano por su ayuda
Hola Ivonne,
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
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En relación a la última consulta planteada, me gustaría preguntar de nuevo que sucedería en el caso en que se pretenda adquirir una vivienda alquilada, pero no estando inscrito el contrato de alquiler. La ley no deja claro si hay que respetar la duración del contrato a pesar de no estar inscrito, pero siendo plenamente consciente el comprador de que existe ese contrato. Habría que respetar la duración? Podría exigir el inquilino tres meses por analogía del segundo apartado del art. 14?
Gracias.
Hola , quería saber si el arrendador puede negarse a inscribir el contrato de alquiler en el registro de la propiedad a petición del arrendatario y que consecuencias puede tener esta negativa…gracias
Hola Javi, He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
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Buenos días !
No me ha quedado muy claro. Estos términos de arredador y arredatario lo complican todo, yo los llamaré propietario e inquilino para facilitar la comprensión.
Deseo comprarme un piso cerca de Barcelona que está alquilado. La agencia inmobiliaria me lo propuso a 150’000 euros diciendo que el inquilino se iría porque es un amigo y que no había problemas. Yo acepté comprar el piso a ese precio sin inquilino (no necesito crédito)
Después empezaron a cambiar la información. El propietario me dijo:
– que el edificio tiene aluminosis pero que ya han terminado las derramas
– que el inquilino, que está en el piso desde el 1 de junio de 2016 y paga 600 euros mensuales de alquiler pide 10’000 euros de indemnización y que él no los quiere pagar. Qué si lo compro a 160’000 me lo vende. Tiene derecho a cambiar el precio de venta?
Yo le expliqué que un piso con o sin aluminosis, con o sin inquilino no tiene el mismo valor. Pedí una copia del contrato de alquiler pero no me la ha enviado. Es posible que no tenga contrato escrito…siendo un amigo…
También me dijo que de pronto el inquilino también quiere comprar el piso pero necesita préstamo y que debo esperar un mes a ver si se lo otorgan(pero parece ser que ha ofertado menos de 150’000).
Yo necesito argumentos legales para convencer al propietario de venderme el piso al precio convenido (que ya es alto para un piso de 45 m con aluminosis). Necesito que el propietario esté seguro que el inquilino no pueda pedirle una indemnización o en caso de que pueda, saber cual es el costo máximo que va a tener que afrontar (mas gastos de abogados supongo…).
Desafortunadamente no tengo ningún documento porque la inmobiliaria no me hizo firmar la visita y luego no quizo firmar la reserva. Además el piso no fue publicado yo fui la primera y única visita.
Gracias
Saludos
E.
Hola Elisabeth,
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido, dada la amplitud de la misma, sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
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Gran artículo. ¿Ya hay jurisprudencia sobre el art. 14.1 tras la reforma de 2013, en que un tercero adquiere una vivienda que ya sabía que estaba arrendada y el arrendamiento no está inscrito? En la escritura de compraventa sale que la vivienda está arrendada y el plazo de duración del alquiler. ¿Habría que respetar la duración mínima del contrato? Gracias.