La venta de un piso con un arrendamiento de renta antigua puede ser impugnada si el precio de la transmisión excede de la capitalización de la renta anual pagada por el inquilino que viene establecida por ley.
La estimación de la impugnación de la venta del inmueble a un tercero impide que éste último pueda en un futuro negar la prórroga del contrato al inquilino por causa de necesidad y por tanto desalojarlo.
Hay que recordar que popularmente se denominan contratos de arrendamiento de renta antigua a los celebrados antes del 9 de mayo de 1985 y que por aplicación del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos del año 1964 (TRLAU-1964), estaban sujetos a prórroga forzosa, lo que significaba que el contrato se iba prorrogando automáticamente y el arrendador no podía extinguir el contrato.
Vamos a aclarar la cuestión planteada mediante el siguiente EJEMPLO:
a) Fernando vive de alquiler en un piso en Madrid con un contrato de arrendamiento de fecha 1 de junio de 1982 y paga actualmente una renta mensual de 250 euros mensuales.
b) Antonio que es el arrendador vende el piso a María por el precio de 180.000 euros.
c) La pretensión de María con la compra del piso es solicitar en un futuro la resolución del contrato de arrendamiento denegando la prórroga por causa de necesidad ya que María quiere establecer su domicilio y residencia en ese inmueble.
¿Puede Fernando impugnar la venta a efectos de que María no lo pueda echar del piso por causa de necesidad?
El precio máximo de venta para impedir la impugnación por el inquilino de renta antigua
El artículo 53 del TRLAU-1964, que sigue siendo la norma por la que se rigen los contratos de arrendamiento anteriores al 9 de mayo de 1985 es el que establece la posibilidad por parte del inquilino de impugnar la transmisión del inmueble a un tercero cuando el precio de la venta supera el 3% de la capitalización de la renta anual que el inquilino pague si hubiere sido ocupada la vivienda por primera vez antes de 1 de enero de 1942 o cuando supere el 4,5% si lo fuere con posterioridad (como es el caso del ejemplo que hemos expuesto anteriormente).
artículo 53 del TRLAU-1964
«1. Aparte de la acción de simulación que podrá ejercitar, si procediere, todo arrendatario o inquilino, podrá este último, cuando no hubiere ejercitado el derecho de tanteo o retracto, impugnar la transmisión efectuada en los casos siguientes:
1º.- Cuando se hubiere infringido lo dispuesto en el artículo anterior. 2º.- Cuando el precio de la transmisión, incluido, en su caso, el importe de las cargas exceda de la capitalización de la renta anual que en el momento de la transmisión pague el inquilino a los siguientes tipos: Al 3 por 100, cuando hubiere sido ocupada la vivienda por primera vez antes de 1 de enero de 1942, y al 4,5 por 100 si lo fuere con posterioridad. Sin embargo, no podrá ejercitarse la acción impugnatoria, cualquiera que sea el precio efectivo de la transmisión, cuando de la finca transmitida que conste de una sola vivienda formen parte terrenos de mayor valor que el que realmente corresponda a lo edificado.
2. La acción impugnatoria caducará a los sesenta días naturales, contados desde el siguiente de la notificación prevenida en el número 2 del artículo 48, cuya notificación será siempre obligatoria.
3. Caso de prosperar dicha acción, no podrá el adquirente negar la prórroga del contrato al inquilino impugnante fundándose en la causa primera del artículo 62.»
¿Cómo se calcula la capitalización de la renta anual que paga el inquilino?
En el ejemplo que venimos utilizando, como el contrato de arrendamiento es posterior al 1 de enero de 1942, el cálculo de la capitalización de la renta anual que paga el inquilino sería del 4,5%, y por tanto resultaría:
Trasladado lo anterior al caso que analizamos, como el precio de la venta del piso adquirido por María excede de 66.666,66 euros, el inquilino Fernando puede ejercitar la acción de impugnación prevista en el artículo 53.2 del TRLAU-1964.
Consecuencias de la impugnación de la venta de un piso con un arrendamiento de renta antigua
Las consecuencias derivadas de la estimación de la impugnación de la transmisión al amparo de lo dispuesto en el citado artículo 53.2 del TRLAU-1964 sería la prohibición al adquirente del inmueble que pueda denegar la prórroga forzosa al inquilino en virtud de la causa de necesidad prevista en apartado 1º del artículo 62.
artículo 62.1º TRLAU-1964
No tendrá derecho el inquilino o arrendatario a la prórroga legal en los siguientes casos:
1º.- Cuando el arrendador necesite para sí la vivienda o local de negocio o para que los ocupen sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales.»
En el ejemplo utilizado, como quiera que el precio de la venta (180.000 euros) excede los 66.666,66 euros a que asciende la capitalización de la renta anual al 4,5% que paga el inquilino Fernando, este puede impugnar la transmisión y en caso de que el Juzgado le de la razón evitaría que en un futuro la actual propietaria María pudiera denegarle la prórroga del contrato por causa de necesidad.
Doctrina jurisprudencial
El Tribunal Supremo tiene establecida la siguiente doctrina jurisprudencial sobre la interpretación y aplicación del citado artículo 53 del TRLAU-1964, y así declara:
«…el artículo 53 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 es un precepto vigente en la actualidad, de conformidad con la Disposición Transitoria segunda de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, y es plenamente aplicable a los arrendamientos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, y su ejercicio no supone un abuso de derecho al ejercitarse la acción impugnatoria con base en una facultad reconocida legalmente, debido a la virtualidad del artículo 2.2 del Código Civil en cuanto al principio de derogación de las normas, al fundamento de seguridad jurídica del artículo 9.3 de la Constitución y la doctrina del Tribunal Constitucional sobre este particular, así como a la regla de la tutela judicial efectiva para la resolución de los pleitos «secundum legem», y de acuerdo con el sistema de fuentes establecido (artículo 1.7 del Código Civil), sin que la interpretación sociológica permita la derogación de una norma que pretende proteger al inquilino, objetivo al que responde dicho artículo 53.”
Sentencia del Tribunal Supremo (Secc. 1ª), de fecha 17.11.2011
» La doctrina jurisprudencial expuesta resulta aplicable al supuesto enjuiciado en el presente procedimiento y comporta la estimación del recurso de casación. La sentencia recurrida fija como hechos tanto la existencia y realidad de la compraventa como la condición de arrendatario del demandante, ahora recurrente, y el no ejercicio de los derechos de tanteo y retracto por este.
Asimismo, se determina en aquella que el precio de la venta, concretado en 54 000 euros, excede de la capitalización de la renta anual cifrada en 42 034,67 euros, por lo que concurre el presupuesto fijado legalmente en el artículo 53.1.2ª LAU para que el arrendatario se encuentre legitimado para impugnar la transmisión de la vivienda . Por lo anterior, y de conformidad con lo dispuesto en la doctrina jurisprudencial reseñada, al concurrir todos los presupuestos y requisitos legales para el ejercicio de la impugnación, la aplicación del artículo 53 LAU ha de ser automática, en aquellos casos, como el presente, en los que se trate de arrendamientos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, al configurarse la acción de impugnación como un derecho que la ley expresamente reconoce al arrendatario. A la luz de la doctrina expuesta no resulta posible fundamentar la inaplicación de dicho precepto en que el precio de la venta no sea desproporcionado o excesivo en relación con el valor actual en el mercado del bien transmitido o en que su ejercicio por parte del arrendatario suponga un abuso de derecho.
… La estimación del recurso de casación, conforme a lo dispuesto en el artículo 487.3 LEC, implica, además de casar, en todo o en parte, la sentencia recurrida, declarar lo que corresponda según los términos en que se hubiere producido la oposición a la doctrina jurisprudencial. En el presente supuesto la estimación del recurso de casación interpuesto implica la estimación de la demanda y la declaración de impugnación de la transmisión efectuada en fecha de 1 de agosto de 2002 de la vivienda situada en la AVENIDA000, núm. NUM000, NUM001 NUM002 de Cornellá de Llobregat y declaración que el adquirente D. Remigio no podrá denegar la prórroga del contrato de D. Gaspar fundándose en la causa 1ª del artículo 62 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
Reiteramos como doctrina jurisprudencial que el art. 53 LAU 1964 debe ser aplicado, cuando se trata de arrendamientos anteriores al 9 de mayo de 1985, sometidos a las excepciones contempladas en la Disposición Transitoria Segunda LAU, siempre que, concurriendo los requisitos expresados en el citado artículo, el precio de la transmisión exceda de la capitalización de la renta anual pagada por el inquilino a los tipos fijados por el artículo, aun cuando se acredite que no ha existido fraude o maquinación en la compraventa y el precio fijado sea el correspondiente al mercado o inferior a él.»
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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