La vivienda familiar privativa comprada antes del matrimonio pero que es pagada en parte durante el mismo es una cuestión frecuente que provoca muchas preguntas y situaciones dudosas sobre todo cuando se produce la separación o divorcio del matrimonio.
Vamos a intentar con este artículo definir y fijar algunas cuestiones que nos servirán si se produce esta situación:
En los siguientes supuestos, a modo de ejemplo, se considera privativa a favor de uno de los cónyuges la vivienda familiar:
1º.- Cuando la vivienda le pertenecía a uno de los cónyuges antes de contraer matrimonio, y por tanto antes de constituir la sociedad de gananciales. (artículo 1346.1º Código Civil) y que se dedica a domicilio o residencia habitual de la familia.
2º.- Si la vivienda, que posteriormente va a constituir en domicilio familiar, se hubiese comprado y pagado en documento privado por uno de los cónyuges antes de contraer matrimonio, aunque después del matrimonio se otorgue escritura pública.
3º.- La vivienda adquirida por herencia, será privativa de aquél que la hubiese heredado.
4º.- Si la vivienda familiar privativa ha sido adquirida con dinero obtenido por la venta de un bien privativo, será considerada la vivienda como bien privativo de aquél de los cónyuges del que procediese el dinero.
En los casos en los que la vivienda familiar haya sido adquirida por uno de los cónyuges antes de casarse en gananciales pero el pago de la misma se ha producido en parte durante el matrimonio, el artículo 1.357.2º Código Civil establece expresamente que, en estos supuestos no opera la regla general de considerar el bien privativo, sino que se le aplicará lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, esto es:
«los bienes adquiridos mediante precio o contraprestación, en parte ganancial y en parte privativo, corresponderán proindiviso a la sociedad de gananciales y al cónyuge o cónyuges en proporción al valor de las aportaciones respectivas«.
Este último apartado del artículo 1.354 es de suma importancia, pues si bien el Código Civil considera que serán privativos los bienes comprados a plazos por uno de los cónyuges antes de comenzar la sociedad de gananciales, aunque todo o parte del precio aplazado se abone con dinero ganancial, exceptúa de esta consideración a la vivienda y al ajuar familiar.
La vivienda comprada antes del matrimonio que finalmente se constituye en el domicilio familiar y cuya hipoteca es pagada con dinero ganancial es un supuesto encuadrado en el citado artículo 1.354 del Código Civil.
En todos estos casos la norma establece que la vivienda familiar tendrá una doble naturaleza:
PREGUNTA:
¿Será la vivienda familiar privativa si el esposo antes de la sociedad de gananciales abonó el 30% del precio de la vivienda y después de contraer matrimonio, se abonó con dinero ganancial el restante 70%?
RESPUESTA:
La vivienda pertenece al esposo con carácter privativo en un 30%, y al matrimonio en proindiviso con carácter ganancial en un 70%.
«En el presente caso las partes litigantes estuvieron conformes en que durante la vigencia del matrimonio se habían pagado 50 cuotas gananciales del préstamo hipotecario. Y también se conoce el precio de adquisición, que es el de la escritura de compraventa de la vivienda . Pero no la concreta cuantía del capital amortizado de dichas 50 cuotas (o sea con exclusión de otros conceptos, singularmente los intereses).
Por todo ello debe incluirse en el activo del inventario la copropiedad ganancial de la vivienda familiar que corresponda al porcentaje del principal (capital amortizado) de las 50 cuotas del préstamo hipotecario abonadas durante la vida de la sociedad de gananciales , en relación al precio de adquisición de la vivienda , todo ello en pro indiviso con el resto de la copropiedad privativa de los ex cónyuges.»
El artículo 1.359 del Código Civil dice que será privativa la edificación que se realice en los bienes privativos, sin perjuicio del reembolso del valor satisfecho.
Lo anterior significa que la vivienda, aunque sea la familiar, si se edifica en terreno privativo, tendrá ese carácter de privativo. Ahora bien, el titular de la misma cuando se proceda a la liquidación de la sociedad de gananciales, deberá de reintegrar a los gananciales el importe del valor de la mejora del terreno por la edificación que se ha hecho.
En cuanto a las obras de acondicionamiento de la vivienda familiar.
Si durante la sociedad de gananciales se ha invertido dinero en obras sobre una vivienda privativa de uno de los cónyuges, aunque esta constituya el domicilio familiar, habrá que tener en cuenta si el dinero invertido por el matrimonio era para reparaciones o acondicionamiento ordinario de la vivienda (en cuyo caso no existe derecho de reembolso por la sociedad de gananciales) o se trataba de mejoras extraordinarias que han aumentado considerablemente el valor de la vivienda familiar privativa, en cuyo caso será acreedora la sociedad de gananciales cuando proceda la liquidación de dicho régimen económico matrimonial.
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hola, queria realizar una consulta sobre este tema. Compré una vivienda estando soltero y aboné el 30% de la misma con mi dinero antes del matrimonio. Una vez casado hice una aportacion a gananciales de la vivienda mediante escritura, para que mi esposa apareciese con mayor % de propiedad en caso de fallecimiento mio, si no teníamos hijos, etc. Mi pregunta es: si me divorcio, ¿tengo derecho a que se me reconozca ese 30 % de capital que puse al inicio?, o la casa es de los dos al 50% al haberla aportado al régimen de gananciales?. gracias, un saludo
Hola. Quería preguntar si una vivienda comprada antes del matrimonio (en realidad compramos el terreno y la mandamos construir), con todos los papeles a nombre de los dos incluido el registro, se considera un bien privativo tras en divorcio de un matrimonio en régimen de gananciales. Hemos acordado que yo me quede con la casa y haremos un acuerdo privado para que el reparto sea equitativo, pero mi abogado dice que hay que hacer extinción de condiminio y no extinción de sociedad de gananciales, porque considera la casa un bien privativo. ¿Me pueden decir si es correcto? Muchas gracias
Hola. Buenas tardes. Me gustaría saber si un piso en la playa(
> apartamento turístico) que compré al contado con dinero privativo mio
> tras cancelar 2 depósitos, hace 3 años que me costó 200.000 euros
> escriturado en escritura pública al 50% con mis exmujer ya que lo
> pusimos a nombre de los 2, sin hacer referencia de la procedencia del dinero ni reclamación de cantidaes. Se ven los cheques que se emitieron
> procedentes de mi cc privativa en separación de bienes 100% fotocopiados en la escritura. 18 meses después
> nos separamos y ella quiere venderlo y llevarse el 50%.
> Lo curioso de todo es que nos casamos hace 10 años en separaciones de
> bienes y el apartamento se compro en 2010 y la separación en 2012.
> Mi pregunta es podría yo iniciar alguna acción para recuperar el 100%
> del valor del piso que pagué yo con dinero privativo mio en régimen de
> separaciones de bienes aunque se haya escriturado a nombre de los dos
> al 50%. ¿Qué probabilidad de éxito tendríamos?
> Comentaros que en la escritura no se habla de donación ni se han
> pagado ni firmado impuestos en relación a donación y mis cheques
> fueron a pasar directamente al vendedor uno para él y otro para
> cancelar la hipoteca sin que mi exmujer en ningún momento tuviera ese
> dinero. El asunto es que lo puse a nombre de los 2 al 50% y me
> arrepiento muchísimo. Puedo demostrar perfectamente que los 2 cheques eran privativos de mi cc, pero no se hizo referencia alguna, en la escritura pública, de su procedencia.
mi hermana escrituro la vivienda a nombre de ella siendo que mis padre se separaron y esa vivienda la compro mi padre de soltero y luego se casaon cuando se separaron mi viejo la puso a bienes de familia al pasar los años mi hermana escrituro al nombre de ella.ahora la pregunta ella lo puede hacer sin conocimiento mio siendo que mi otra hermana firmo y yo no
Buenas noches. Quisiera hacerles una consulta, ya ni sé a quien dirigirme. Por convenio regulador de mutuo acuerdo cedi mi casa privativa a mi hijo y su madre por ser la custodia. La propiedad dispone de gran chimenea en salon y caldera de gasoil con radiadores en todas las estancias. A pesar de ello ha sido puesto en mi conocimiento que esta señora ha hecho instalar una estufa de pellet en el salon, teniendo para ello que sacar un tubo de chimenea a la calle a través de un muro de carga. ¿deberia ella de haberme informado y pedirme permiso? Xq si es así no lo ha hecho y no se puede decir que es una mejora para la vivienda puesto que calefacción ya habia. Gracias y un salufo
Hola Luzbel,
Hemos leído tu consulta, y para dar respuesta a la misma te recomendaría que te pusieras en contacto con nosotros a través de nuestro servicio de asesoría jurídica en el 807.502.004 y comentaremos de manera detallada las cuestiones y dudas que planteas.
https://www.mundojuridico.info/nuestros-servicios/consultoria-juridica-por-telefono/
Un saludo y gracias por confiar en Mundojuridico.info
tengo una vivienda que está construida en un terreno donado antes de mi boda, luego la vivienda es de mi propiedad aunque me casé en gananciales. hasta aquí claro. en el divorcio, mi cónyuge me reclama el reembolso o reintegro de todo lo que él ha abonado por el concepto de una hipoteca que pedimos para parte de la construcción del inmueble (otra parte se financió con dinero mío resultante de una venta de un dúplex antes del matrimonio). creo que sí tiene derecho a ese reembolso....Pero no tengo derecho yo al abono del uso y disfrute de ese bien privativo por parte de mi exmarido?, cosa que veo claro al amparo del artículo 1.364 de nuestro código civil....en tal caso...¿cómo se haría dicho cálculo?
Hola,
Mi pareja y yo compramos un terreno privativo al 50% sobre el que hemos construido nuestra casa. El final de la obra estaba previsto para junio.
Finalmente, el "fin de obra" firmado por el arquitecto tuvo lugar un día antes de que nos casáramos (en régimen de gananciales) por lo que entiendo que la casa ha de ser patrimonio privativo de ambas partes. El caso que entre la firma del arquitecto y el registro en el colegio de arquitectos pasaron unos días. ¿Influye de alguna manera?
Saludos.
Buenos días, una consulta al respecto. Tengo una vivienda privativa del año 1985 cuyo hipotecario fue pagado con dinero del matrimonio. Tras mi divorcio en el 2005 el juez en sentencia dictamina que llegado el momento de la venta el 50% de esta corresponde a cada uno de los cónyuges. Ahora vamos a vender la vivienda ¿como debe materializarse la venta en el notario?¿como debemos tributar en el IRPF? (ambos destinaremos el 100% a compra de nuestros respectivos domicilio habituales)
Mi marido ha heredado una casa que ha pasado a ser nuestra vivienda familiar. Sin embargo, tenía una hipoteca que hemos ido pagando los dos cada mes.
Ahora nos vamos a separar y no sé si la casa es de ambos o sigue siendo privativa de él y me tiene que abonar lo que yo he pagado de hipoteca.
Hola Anna:
Hemos recibido tu comentario. Te recomiendo que hables con mi compañera Inmaculada Castillo para que te explique la consideración que tienen los pagos de esa vivienda.
Puedes llamarla al 807 502 004 (marcando la extensión nº 3).
Un saludo
Buenos días: Mi consulta es relativa a un préstamo hipotecario para la compra de una vivienda, sería como domicilio familiar. las escrituras y el préstamo hipotecario a nombre sólo de ella,separación de bienes (capitulaciones) cuenta del préstamo: ella titular yo autorizado,es donde ingreso integra mi nómina. de esa cuenta se abonan todos los gastos familiares también. ella su nómina la ingresa en otra cuenta en la cual su madre es titular y ella autorizada.Puedo solicitar el derecho a reembolso de las cantidades aportadas al préstamo hipotecario
Hola Sergio,
No has recibido respuesta? Estoy en situación similar. En su cuenta de hipoteca y nomina yo autorizada...en la de mis ingresos y nóminas de (donde se traspasaba dinero a la suya) era cuenta de los dos... Osea, conjunta.
Cuando el divorcio el tenía la vivienda pagada y a su nombre y yo solo 45,00€ en el banco.