Veamos la consideración legal que tiene la vivienda familiar que es adquririda con caracter privarivo por uno de los cónyuges antes de contraer matrimonio en régimen de gananciales y cuya hipoteca se ha pagado total o parcialmente durante el matrimonio.
Ejemplo:
a) En el año 2011, Pablo adquiere una vivienda en estado de soltero y para la compra obtiene un préstamo hipotecario que paga todos los meses.
b) En el año 2016, Pablo se casa con Elena en regimen de gananciales y fijan como domicilio familiar la vivienda propiedad de Pablo, continuando con el pago de los recibos de hipoteca.
c) En el mes de marzo de 2024 se dicta sentencia de divorcio.
d) Cuando se plantea la liquidación del régimen de gananciales existe controversia entre las partes respecto de la naturaleza de dicha vivienda, pues Pablo considera tiene el caracter de privativa en su totalidad mientras que Elena considera que un porcentaje de dicha vivienda tiene el caracter de ganancial.
En un principio y siguiendo el ejemplo anterior, parece que la respuesta sería que la vivienda es privativa en su totalidad porque fue comprada por uno de los cónyuges en estado de soltero (Pablo). Pero veamos lo que dice el Código Civil en los dos siguientes artículos:
Artículo 1.357 C. Civil:
«Los bienes comprados a plazos por uno de los cónyuges antes de comenzar la sociedad tendrán siempre carácter privativo, aun cuando la totalidad o parte del precio aplazado se satisfaga con dinero ganancial. Se exceptúan la vivienda y ajuar familiares, respecto de los cuales se aplicará el artículo 1.354.»
Artículo 1.354 C. Civil:
» Los bienes adquiridos mediante precio o contraprestación, en parte ganancial y en parte privativo, corresponderán pro indiviso a la sociedad de gananciales y al cónyuge o cónyuges en proporción al valor de las aportaciones respectivas.»
Como vemos, la vivienda familiar tiene una consideración especial aunque el inmueble haya sido comprado en estado de soltero, y este caracter singular por remisión de dichos artículos determina que la propiedad de la vivienda adquirida antes del matrimonio por uno de los cónyuges que se convierte en domicilio conyugal durante el matrimonio, se tendrá proindiviso entre el cónyuge que la adquirió y la sociedad de gananciales en el porcentaje que haya pagado cada uno.
Ejemplo:
Sigiendo con el supuesto planteado:
a) El precio de la vivienda que compró Pablo (soltero) en 2011 fue de 200.000 euros. A la firma de la escritura de compraventa pagó en metálico 20.000 euros y el resto, 180.000 euros, suscribe una hipoteca. Hasta el año 2016 en el que se casó con Elena, Pablo amortizó del préstamo hipotecario la cantidad de 30.000 euros.
b) Desde que se casaron en gananciales en el año 2016 hasta que el matrimonio se divorció en marzo de 2024, el matrimonio pagó del préstamo hipotecario la cantidad de 50.000 euros, continuando Pablo a partir del divorcio con el pago de los recibos de hipoteca.
c) En este caso el caracter de dicha vivienda cuando se liquide la sociedad de gananciales será:
1.- Pablo pagó en estado de soltero la cantidad de 50.000 euros (20.000 + 30.000), lo que supone el pago del 25% del precio de la vivienda, por lo que dicho porcentaje es privativo.
2.- Pablo y Elena, casados en gananciales han pagado durante el matrimonio la cantidad de 50.000 euros, por lo que la sociedad de gananciales es titular de otro 25%, que formará parte del activo cuando se liquiden los gananciales.
3.- Pablo seguirá abonando la hipoteca a partir del divorcio por lo que el porcentaje del otro 50% restante será privativo de Pablo.
Las anteriores precisiones vienen a significar lo siguiente:
Cuando se trate de la vivienda familiar (no en otros casos, segundas viviendas, etc.), si una persona la adquiere con carácter privativo antes de contraer matrimonio pero el abono de la hipoteca se hiciere durante el matrimonio casado en gananciales, la vivienda no será privativa en exclusiva de aquél que la haya adquirido en estado de soltero, sino que corresponderá pro indiviso a la sociedad de gananciales y al cónyuge que la adquirió en proporción al valor de las aportaciones que se hayan realizado por estos.
Veamos algunas sentencias al respecto:
«Puesto que en el caso se concertó un préstamo hipotecario, la Audiencia tiene en cuenta la doctrina de la sentencia 210/1998, de 9 de marzo, que equiparó a estos efectos el pago del préstamo para financiar la adquisición de la vivienda con el pago aplazado del precio a que se refiere el art. 1357 Código Civil. En el mismo sentido se pronunciaron después las sentencias 785/1989, de 21 de octubre, y 465/2016, de 7 de julio.
En este caso se dice que fueron cuatro las cuotas del préstamo abonadas con dinero ganancial, pero ello no es obstáculo para la aplicación del criterio del art. 1354 Código Civil a la vivienda familiar por la remisión del art. 1357 Código Civil.
En este sentido la jurisprudencia de esta sala ha entendido que la regla, que trata de favorecer a la comunidad pensando en la frecuente diferencia entre el valor efectivo de la vivienda en el momento de la liquidación frente al valor del reembolso, es aplicable también cuando los plazos satisfechos durante la vigencia del régimen de gananciales son escasos. Así, en la sentencia 450/1996, de 7 de junio (citada por la sentencia 354/2007 de 16 de marzo), se consideró el carácter mixto de la vivienda, ganancial en la cuota que represente el plazo pagado por la sociedad de gananciales del total precio del piso que quedó aplazado, y se casó la sentencia que había rechazado la aplicación del régimen legal atendiendo a la exigua cantidad pagada por la sociedad de gananciales respecto del total que se adeudaba por el fallecido esposo.»
» En cuanto al primero de los motivos, se trata de determinar a la vista de la prueba documental practicada y del reconocimiento expreso de las partes, cuál es el porcentaje ganancial de la vivienda que fuera domicilio conyugal y cuyo uso se encuentra atribuido a la esposa e hija desde la sentencia de separación, toda vez que tanto la primera entrega como dos de los plazos o cuotas del préstamo hipotecario que la gravaba fueron abonados por el esposo con anterioridad a contraer matrimonio, y en consecuencia, con carácter privativo.
Para tales casos es decir para el caso de la vivienda adquirida antes del matrimonio por uno de los cónyuges que se convierte en domicilio conyugal durante el matrimonio, ha de estarse dada la remisión del art. 1357 .párrafo segundo a lo dispuesto en el art. 1354 del Código Civil conforme al cual la propiedad se tendrá pro indiviso entre el cónyuge y la sociedad de gananciales con relación a lo pagado por cada uno de ellos, norma especial que ha de aplicarse al caso de autos tratándose del abono de la hipoteca de la vivienda, pues no es más que un pago aplazado de la misma. En consecuencia, en el activo de la sociedad no puede incluirse la totalidad del bien sino solo la proporción que de la propiedad del mismo ostenta la sociedad de gananciales, que deberá acreditarse en ejecución de sentencia.».
» Se establece que, con carácter general, las adquisiciones de un bien con precio aplazado por uno de los cónyuges antes de la celebración del matrimonio tendrá carácter privativo aunque todo o parte del precio se abone constante la sociedad de gananciales, sin perjuicio del derecho de crédito a favor de dicha sociedad por las cantidades abonadas en el pago de dicho bien privativo. No obstante esta regla general no se aplica en los supuestos en que el bien adquirido se convierta en la vivienda familiar. En tales supuestos su carácter ganancial o privativo vendrá determinado en proporción al valor de las respectivas aportaciones.
En definitiva, por la aplicación de tales preceptos legales, la celebración del matrimonio supone una modificación de la titularidad del bien adquirido por precio aplazado siempre y cuando concurran las siguientes circunstancias:
1º.- Que se constituya la sociedad de gananciales.
2º.- Que el bien adquirido pase a constituir la vivienda familiar.
3º.- Que el precio no esté abonado en su totalidad al constituirse la sociedad de gananciales.
Cuando concurran tales circunstancias el aludido bien, que hasta dicha fecha sería considerado privativo a favor de la persona que lo adquirió, pasa a convertirse en parte privativo y en parte ganancial en proporción a la procedencia del dinero destinado a su pago.»
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a la vista de este artículo en la que una vivienda familiar es parte privativa y otra parte es en regimen ganacial de ambos cónyuges. ¿Como se liquidaqía este bien cuando se disuelva la sociedad? ¿por las aportaciones dinerarias que se hizo entonces por la parte privativa o en funcion del valor actual de la vivienda y la cuota de cada parte?
Hola!!yo tengo la mitad de una vivienda que heredé en el 2007 estando soltero, en el 2008 le compré la otra mitad a mi hermano formalizando una hipoteca, durante este año hice una serie de reformas y fui ampliando la hipoteca tambien de soltero. En el 2009 me casé en regimen de gananciales, si ahora en el 2016 me separara que ocurriría con la casa, esta casa es el domicilil conyugal. Podría si pagara a mi esposa la parte correspondiente a lo que corresponde a la mitad de la hipoteca pagada obligar que se marchara de la casa al ser bien privativo mio?? Gracias
Hace unos años recibo una indemnización por despido estando en régimen de gananciales. El 75% de dicha indemnización es privativa ya que se refiere a la parte del trabajo realizado durante los años anteriores al matrimonio. Al quedar en paro (mi mujer también estaba en paro) vivimos durante unos años con esa indemnización. También se utiliza esa indemnización para pagar las cuotas de la hipoteca. Al separarnos ¿Le correspondería a mi mujer la mitad de las cuotas de hipoteca pagadas durante la convivencia del matrimonio o sólo el 25% de la mitad de las cuotas al ser pagadas con la indemnización? Gracias..
¿Y en el caso que se acredite que dicha vivienda fue abonada íntegramente con dinero privativo de una cuenta de la que es titular únicamente la persona que compró la vivienda, ya que el matrimonio nunca tuvo una cuenta común?
En el caso de una vivienda privativa pagada en gananciales que constituye la vivienda familiar durante 10 años, periodo en el que se paga la hipoteca para posteriormente dejar de ser la vivienda familiar ¿Cómo se liquida? ¿Cómo se calcula el valor actual?
Muchas gracias.
¿Y si la vivienda familiar se adquirió con carácter privativo, antes del matrimonio constituido en régimen de separación de bienes y la hipoteca se está pagando a través de una cuenta bancaria de titularidad de ambos cónyuges y cuyo saldo proviene en distintas proporciones de la esposa y el esposo?. ¿Cómo se interpreta esta situación?
la vivienda la compramos los dos pero el dia antes de la boda mi esposo la escrituró a su nombre y en la escritura pone un precio que no es el real 2.000.000 de ptas el resto que fueron 3.150.000 ptas se pagaron en el matrimonio en gananciales.MI EPOSO FALLECIÓ EN CONCURSO DE ACREEDORES y ahora yo no tengo derecho a la vivienda .Estamos hablando dei año 1982.Me quedo sin nada y también sin la casa.La primera hipoteca que hizo yo la desconocía.NO PRECISÓ MI FIRMA.La segunda se aseguraron que firmara y ya enterada después de ignorarlo 6 años y ante tal descalabro firmé Es muy duro y tengo que asumirlo pero creo que en estos casos hay abusos por ocultación mentiras negar lo evidente etc Nadie nos proteje y el concurso que sigue adelante lo sufro yo.Y eso si que es algo que si no se vive no se entiende.Estos procesos son farragosos y kafkianosy acaban con tu salud física y síquica.A mi vida llegó un tsunami y a mí me dejó con un sufrimiento e impotencia difícil de explicar
Hola estoy casa con separación de bienes casa donde vivimos la hizo mi marido antes de casarnos pero durante el matrimonio empezo a pagarla después de 10 años la termino no podia trabajar porqu el es autónomo y no podia atender a los niños con lo cual tenía que quedarme en casa en caso de separación que derechos tengo grAcias.m corresponde algo o no
Mi ex marido compro una vivienda antes de casarnos sin hipoteca , después de casarnos hicimos una hipoteca avalando con esa vivienda para la adquisición de determinados bienes muebles durante el matrimonio, estamos divorciados y esa hipoteca que hay la pagamos a medias , el puede vender la vivienda sin mí consentimiento? Si la vende yo tengo derecho a pecirbir algo ? Todos los años en la declaración de la renta yo presento al 50%dicha vivienda o hipoteca .
Muchas gracias
buenos días..les expongo mi caso para ver si alguien me ayuda:
Estoy casado en gananciales y en 2015 vendemos la vivienda habitual.
En 2016 mi esposa hereda el 25% de la casa de su madre junto a sus 3 hermanos.
El dinero de la venta anterior lo reinvertimos en comprar el 75% de la casa heredada pero lo escrituramos a nombre de mi esposa por indicación del notario, en la escritura reza así: "bien privativo adquirido en su 75% con dinero ganancial proveniente del beneficio de la venta de la vivienda habitual".
La duda es: ¿estaría exento de tributación el beneficio obtenido por la venta de mi antigua casa aunque yo no conste en las escrituras como propietario? (entiendo que a lo sumo podría estar exenta la parte del beneficio de mi esposa y del mío referida al 75 % comprado, dado que el 25% restante lo heredó de su madre)....el tema debe ser complejo dado que en Hacienda no lo tienen claro.
Mi pregunta es la siguiente mi marido tenía un solar heredado por sus padres antes de casarse , luego él y su novia pidieron una hipoteca para hacer la casa en el solar de él , la cosa es que cuando se separaron él se ha echo cargo de la hipoteca , cuando ella también es deudora , ahora ella exige la parte correspondiente que pago estando casados , puede hacerlo? El no puede exigir que pague también la deuda pendiente ? Si se hace una liquidación de gananciales? En el convenio del divorcio se fijó que él se haría cargo de las cuotas hipotecarias puesto que la casa es suya pero... ella ahora exige lo que pago, no puede el exigirle en la liquidación que también se haga cargo de la hipoteca ? Aunque se contrajera dicha deuda antes del matrimonio?