¿Qué es una vivienda de segunda mano?
Vivienda de segunda mano es aquella vivienda construida cuya titularidad ha pertenecido a una persona anterior distinta del promotor.
Antes de asumir cualquier compromiso con el vendedor mediante la firma de un contrato privado de compraventa de vivienda de segunda mano, conviene que el comprador compruebe ciertos aspectos relacionados con la situación jurídica de la vivienda, a fin de que ésta responda a sus expectativas. Esos aspectos son los que se mencionan a continuación.
¿Qué debemos comprobar antes de firmar contrato de compra de una vivienda de segunda mano?
Antes de firmar un contrato de vivienda de segunda mano, debemos comprobar los siguientes documentos:
a).- Título de propiedad
Deberemos exigir al vendedor que nos enseñe su título de propiedad, generalmente una escritura pública del que resultará el título a su vez de su adquisición por el que vendedor, ya sea de herencia, donación o de compraventa que son los más habituales.
También se podrá comprobar con el examen del título de propiedad del vendedor la existencia de limitación a la titularidad o a las facultades de disposición de la misma.
Tanto si el comprador comprueba el título de propiedad como si no lo hace, deberá tener en cuenta que el Notario comprobará siempre el título de propiedad del vendedor antes de la firma de la escritura de compraventa.
b).- Situación en el Registro de la Propiedad
Es necesario comprobar en el Registro de la Propiedad donde esté inscrita la vivienda lo siguiente:
– Que la vivienda está inscrita a nombre del vendedor.
– Que la finca está libre de cargas, es decir, que no tiene embargos o hipotecas. Si existieran tales cargas, será necesario cancelarlas previamente pagando las deudas garantizadas con las mismas.
La comprobación de la situación registral se realiza solicitando en el Registro de la Propiedad correspondiente una nota simple o una certificación registral.
En todo caso, el Notario comprobará, salvo renuncia expresa del comprador, cuál es la situación registral de la vivienda en la fecha de la firma de la escritura mediante una nota simple informativa que remitirá el Registro de la Propiedad y quedará incorporada a la Escritura Pública.
c).- Impuesto de Bienes Inmuebles
Todo propietario de una vivienda tiene que pagar anualmente un impuesto municipal que se calcula sobre el valor catastral de la vivienda y que recibe el nombre de Impuesto de Bienes Inmuebles (I.B.I.), conocido habitualmente como “Contribución Urbana”.
Tendrá el carácter de sujeto pasivo del mismo, es decir, obligado al pago, quien resulte propietario del inmueble en la fecha en que se devengue el impuesto, y no perderá dicho carácter de sujeto pasivo del impuesto correspondiente a ese ejercicio fiscal aunque transmita la finca gravada.
Lo habitual cuando se otorga la escritura de compraventa en el Notario es que las partes
El comprador deberá comprobar en el Ayuntamiento que no existe pendiente de pago ningún recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles correspondiente a años anteriores. Respecto de algunos municipios, existe la posibilidad de que el Notario realice telemáticamente dicha comprobación, por lo que es conveniente que se informe en la Notaría sobre esta posibilidad.
Si existiesen recibos anteriores pendientes de pago, la vivienda que se compra responde del pago de la totalidad de los mismos. Ello implica que el Ayuntamiento puede embargar la vivienda adquirida para cobrar el importe de esos recibos si no los abonan los propietarios anteriores y éstos son insolventes. En consecuencia, será conveniente que el comprador se asegure del pago de tales recibos por parte del obligado a ello o que, en defecto de pago, descuente del precio de venta el importe de los recibos de contribución urbana impagados.
d).- Cuotas de la comunidad de propietarios
El comprador deberá comprobar que el vendedor está al corriente en el pago de las cuotas de la comunidad de propietarios, si se trata de una vivienda que forma parte de una Comunidad de Propietarios en régimen de Propiedad Horizontal.
Dicha comprobación puede efectuarse solicitando una certificación en tal sentido del Secretario de la comunidad.
En todo caso, el Notario exigirá al vendedor, salvo renuncia expresa del comprador, que presente en el momento de la firma de la escritura una certificación del Secretario o Administrador de la Comunidad de Propietarios de la que resulte la inexistencia de cuotas impagadas o, en caso contrario, el importe de la deuda pendiente de pago.
Si existieran cuotas pendientes de pago a cargo del vendedor, la vivienda vendida responderá del pago de las cuotas del año en curso y de todo el año anterior (artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal).
e).- Arrendamientos
Antes de comprar una vivienda se deberá comprobar que la vivienda que se adquiere no está arrendada.
Si estuviera arrendada, el comprador debe tener en cuenta que:
– A pesar del cambio de titularidad, el arrendamiento continuará durante el plazo pactado en el contrato de arrendamiento y el de las prórrogas que establezca la legislación aplicable, teniendo en cuenta que si se trata de arrendamientos estipulados después de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, el plazo de duración mínimo es de cinco años.
– El arrendatario puede ejercitar los derechos de tanteo y de retracto, lo que implica que puede quedarse con la propiedad de la vivienda pagando al vendedor el mismo precio pactado con el comprador.
f).- Cargas urbanísticas
Si se trata de una edificación construida sobre terrenos de reciente urbanización, puede ocurrir que el terreno sobre el que se asienta la vivienda y, en consecuencia, también ésta, se encuentren gravados con alguna carga urbanística, hecho éste que puede comprobarse en el Registro de la Propiedad o en el Ayuntamiento.
Esas cargas urbanísticas pueden consistir en la obligación de pagar al Ayuntamiento el coste de las obras de urbanización o de ceder una superficie determinada de terreno.
El cumplimiento de tales cargas urbanísticas corresponde al promotor inmobiliario, pero en caso de incumplimiento por parte de éste la vivienda estaría afecta al cumplimiento de esas cargas. Ello implica la posibilidad de que el Ayuntamiento embargue la vivienda para hacer efectivas las cargas urbanísticas incumplidas.
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¿Qué es la señal de la compraventa para una vivienda de segunda mano?
Entre el comprador y el vendedor es común que antes de firmar el contrato de compraventa se firme un contrato de señal. Este contrato suele estipular que las partes están interesadas en la venta y compra respectiva de un inmueble, que será descrito y referenciado registralmente, y el precio acordado por la compraventa, entregando el futuro comprador una cantidad a cuenta del precio en concepto de señal. Además se suele establecer que dicha cantidad se entrega en concepto de arras penitenciales, por lo que si el comprador decide finalmente no comprar la vivienda perderá la totalidad de dicha suma y, por otro lado, si el vendedor decide no vender deberá entregar el doble de dicha suma.
Si el comprador necesita de un crédito para la compra de la vivienda, se debe firmar un documento de señal donde se condicione la compra a la concesión de préstamo.
¿Cuáles son los trámites posteriores al otorgamiento de la escritura pública de compra de la vivienda?
a) Pago de impuestos
Tras recoger las copias de la escritura de la Notaría y abonarle los derechos al Notario, el adquirirse de una vivienda de segunda mano deberán liquidar y abonar los impuestos de la transmisión:
1.- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. El pago le corresponde al comprador.
2.- Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (denominado popularmente Plusvalía). Es un impuesto que cobran los Ayuntamientos y grava la revalorización de la vivienda desde la última transmisión. El pago le corresponde al vendedor.
Una vez pagado el impuesto de transmisiones patrimoniales y al menos presentado en el Ayuntamiento la solicitud de pago de la plusvalía, se presentará la escritura en el Registro de la Propiedad para su inscripción.
b) Presentación en el Registro de la Propiedad
El pago de los impuestos anteriores o al menos la presentación de una copia de la escritura de compraventa en el Ayuntamiento para que proceda a liquidar la Plusvalía son actos previos e imprescindibles para poder inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad a nombre del comprador.
Una vez recibida en el Registro de la Propiedad la copia electrónica de la escritura, el Registro extenderá el asiento de presentación, que tendrá una vigencia de 60 días.
La extensión del asiento de presentación en el Registro el mismo día de la firma de la escritura de compraventa, implica que el comprador inscribirá la vivienda a su nombre en la misma situación registral de cargas existente en el momento de la firma de la escritura, situación de cargas que es la que comprobó y verificó el Notario antes de la firma de la escritura.
Antes de retirar la escritura de inscripción de la vivienda a nombre del comprador hay que pagar los honorarios y derechos de inscripción al Registro, cuyo importe le corresponde abonarlo al comprador.
