Estudiamos si existe la posibilidad de que la comunidad de propietarios vuelva a aplicar el sistema de reparto de gastos fijado en el Título constitutivo aunque hayan transcurridos años en el que se hayan venido repartiendo de otra forma distinta.
Pero antes de nada es importante que recordemos algunas las siguientes cuestiones y conceptos.
El título constitutivo es el documento esencial de todo edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal en el que figurará la descripción del edificio, la división del edificio en los distintos pisos y locales, la enumeración de las instalaciones comunes y varias cuestiones más entre las que destaca la fijación de la cuota de participación que cada piso o local tiene en el total del edificio.
El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) dice al respecto:
«El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.»
Cuando se construye el edificio el promotor inscribirá en el registro de la Propiedad el título constitutivo del edificio por lo que toda comunidad de propietarios debe tener una copia del mismo para conocer el marco jurídico en el que se desenvolverá.
La cuota de participación en los elementos comunes del edificio es la que en un principio y como después explicaremos, determina la contribución de cada propietario a los gastos generales de sostenimiento y mantenimiento del edificio y sus servicios.
Ejemplo:
El propietario del piso 1º, letra A, que tiene una superficie de 70 metros cuadrados, tiene una cuota de participación del 0,80% , mientras que el propietario del piso ático letra C, tiene una superficie de 170 metros cuadrados y figura con una cuota de participación del 1,76%).
Una de las más importantes obligaciones que tiene el propietario de un elemento privativo integrado en una comunidad de propietarios (piso, local, garaje,…) es la de contribuir al pago de los gastos comunes del edificio.
El artículo 9.1 e) de la LPH determina: que cada propietario debe:
«e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.«
Es importante advertir que si se pretenden cambiar las cuotas de participación asignadas a cada elemento privativo y fijadas en el título constitutivo se requiere su aprobación mediante la unanimidad de todos los propietarios.
Es habitual que en muchas comunidades de propietarios el reparto que se viene haciendo de los gastos comunes entre los propietarios no se haga conforme a lo que aparece en el Título constitutivo. Los motivos son diferentes, bien porque desde siempre se ha venido haciendo así, bien porque en un momento determinado se acordó que unos iban a pagar menos que otros dependiendo del uso de algunos elementos comunes, etcétera; lo cierto es que en estos casos si comparamos la cuota de participación que aparece en el Título y el reparto que se viene haciendo de dicho gasto, no coinciden.
En estos supuestos es posible que o bien la comunidad de propietarios se plantee volver al sistema de reparto fijado en el título constitutivo0 o bien que algún propietario individual se percate de esto y exija que se le aplique el porcentaje de participación previsto en el Título para la distribución de los gastos. En estos casos nos hacemos la siguiente pregunta:
La respuesta, como veremos por las sentencias que a continuación se citan, es que sí es posible volver de nuevo al sistema de reparto previsto en el título constitutivo. Veamos los razonamientos que dan los Tribunales:
«…Como claramente establece la sentencia de esta sala núm. 1094/2004, de 16 noviembre, que se cita en el motivo, «el hecho de que durante siete u ocho años no hayan sido impugnadas las cuentas realizadas por la administración de la Comunidad conforme a un sistema igualitario, en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos que, como acto propio, sería vinculante para todos los que lo hubiesen adoptado».
El interés casacional de la cuestión suscitada va incluso más allá de las cuestiones que se plantean en las sentencias que se citan y de si la situación de hecho creada ha perdurado durante más o menos tiempo, pues supone la necesidad de resolver sobre si es o no posible la modificación tácita del título constitutivo como refiere la sentencia recurrida por el transcurso de determinado tiempo tras una modificación del mismo que no ha respectado los requisitos legales.
Es cierto que los propietarios, en un momento concreto, pueden aceptar -por determinadas razones- que la participación en los gastos comunes se produzca de modo distinto al establecido en el título constitutivo, al margen de los cauces previstos en la ley. Pero un acuerdo de modificación del título constitutivo requiere la inserción de la propuesta de modificación como punto del orden del día, la oportuna discusión sobre ello y la concurrencia de unanimidad para dicha modificación, que habría de llevarse al registro de la propiedad para que pudiera vincular a terceros que pasen a formar parte de la comunidad con posterioridad al acuerdo, como ocurre con la recurrente. No es esta la situación que se da en el caso ya que no existe ese acuerdo que concretamente establezca, con cumplimiento de las exigencias legales, las nuevas cuotas de participación.
De ese modo, en todo momento cualquiera de los propietarios puede exigir que se le aplique el porcentaje de participación previsto en el título para la distribución de los gastos sin que la comunidad pueda negarse a ello.
En consecuencia el motivo ha de ser estimado…»
«La jurisprudencia citada por el recurrente, a través del motivo de su recurso contempla la situación de que se haya venido aplicando un sistema de contribución diversa a la establecida en el título, pero sin acuerdo unánime al efecto. El hecho de que durante años se haya venido contribuyendo a los gastos comunes de una forma distinta a la prevista en los estatutos de una forma arbitraria, caprichosa o por simple comodidad o inercia en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos sino que se trataría de una práctica simplemente tolerada. En estos supuestos bastaría el acuerdo mayoritario que no solo no pretende la modificación del título, sino precisamente la aplicación del mismo.»
» En régimen de propiedad horizontal, esta Sala ha declarado con reiteración (SSTS 3 de septiembre y 16 de noviembre 2004 ; 22 de mayo de 2008 y 7 de marzo 2013 ) que la forma de contribución a los gastos comunes es según la cuota de participación fijada en el Título o a lo que especialmente se haya establecido, por lo que, en principio, todos los comuneros deben aportar conforme a su coeficiente, el cual, a veces, no coincide con su cuota de propiedad, pues caben reglas especiales para los gastos, que es precisamente «lo especialmente establecido» mencionado en el precepto, y que, aunque sea la Junta de Propietarios quién establezca un sistema singular para pagar determinadas partidas por conceptos de gastos o mantenimiento, ello supone una modificación estatutaria contraria a la ley, susceptible de ser impugnada judicialmente para lograr la anulación del acuerdo, sin que la tolerancia de cuentas o presupuestos en Juntas anteriores con un sistema de reparto diferente al que correspondía, en base a lo que especialmente se haya establecido en los Estatutos, sea suficiente aceptación de hecho para evitar la impugnación de un acuerdo similar adoptado en una Junta posterior…
La Audiencia Provincial contradice esta doctrina jurisprudencial, toda vez que dice que se ha acreditado un régimen de imputación de gastos comunes a los diferentes pisos y locales diferente al porcentaje de participación que el título establece y que dicho sistema se ha aplicado desde hace muchos años sin que hubiera sido objeto de impugnación, lo que revela la existencia de un consentimiento tácito, pese a lo cual exige la unanimidad para la validez del nuevo acuerdo por el que se pretende volver a la situación de origen recogida en el título constitutivo, lo que no es correcto.
Sin duda, no es irrazonable deducir que de forma tácita la comunidad durante años aceptó un sistema de contribución a los gastos distinto del previsto en el título constitutivo al no haber constancia registral de que se acordase un acuerdo explícito de modificación en tal sentido. Pero el acuerdo que ahora se impugna supone volver a lo dispuesto en el título constitutivo, que no ha sido modificado, en cuanto a la distribución de los gastos, por lo que no es necesaria la unanimidad de todos los copropietarios para la adopción del mismo, puesto que nada se modifica, ni se quiso modificar en dicho periodo.«
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Aclaren que se requiere la mayoría de propietarios asistentes en segunda convocatoria siempre que el punto haya sido incluido de manera inequívoca en el orden del día de la junta.
Aclaren también que no rigen las previsiones del artículo 17.8 LPH en este caso. Pedro Gea.
Hola Pedro:
Como sugerencia me parece interesante las aclaraciones que pides que haga en el artículo, pero como una "sugerencia", no como "aclaren", "aclaren", suena un poco imperativo.
Gracias de todas formas y un saludo