Antes de ver cómo se cuenta el voto de los propietarios ausentes a la Junta de la comunidad, recordemos algunas cuestiones:
Adopción de acuerdos que requieren mayoría cualificada
Las comunidades de propietarios celebran periódicamente reuniones o juntas ordinarias en las que se adoptan acuerdos para el buen funcionamiento de la comunidad o el mantenimiento de los servicios comunes. En otras ocasiones las comunidades celebran reuniones extraordinarias para tratar asuntos urgentes, extraordinarios o porque han sido propuestos por algún vecino para dar solución a problemas que afectan a su propiedad, la convivencia o el uso de los elementos comunes.
En cualquiera de los casos, las juntas de propietarios deben ser convocadas con antelación para que los vecinos puedan acudir y además, deben contener los puntos del orden del día que se van a tratar en esa reunión.
A la junta de propietarios acudirán los propietarios que así lo consideren, bien personalmente o representados, aunque también es frecuente que otros muchos se ausenten a dicha junta.
Los acuerdos que se adopten en la junta deben ser notificados obligatoriamente a todos los propietarios de la forma establecida en la Ley de Propiedad Horizontal, artículo 9.1 h) de la LPH:
En el domicilio en España que comunicado el propietario donde debe recibir las citaciones y notificaciones.
En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.
Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente.
A los propietarios ausentes también ha de notificárseles el acta de la junta celebrada con la adopción de los acuerdos y una vez recibida tienen el plazo de 30 días naturales para manifestar su voto sobre dichos acuerdos.
Cómputo del voto de los propietarios ausentes la Junta de la comunidad
La importancia del voto de los propietarios ausentes está relacionada con el tipo de acuerdo que se adopte por la junta.
Acuerdos de mayoría simple
Para aprobar los acuerdos de mayoría simple:
«bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes (art. 17.7 LPH)«
Los acuerdos que solo necesiten para ser aprobados la mayoría simple no requieren contar con el voto de los ausentes, por lo que la decisión de estos no afecta a la aprobación.
En cualquier caso y aunque su voto no influya en la aprobación o rechazo de los acuerdos de mayoría simple, los propietarios ausentes pueden impugnar los acuerdos.
Acuerdos de mayoría cualificada
Para los acuerdos que requieren para su aprobación de mayorías cualificadas o unanimidad, el voto de los ausentes contribuye a formar dichas mayorías
«…se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción».
En resumen:
a) Es requisito primordial y previo que el acuerdo haya sido aprobado por la mayoría de los asistentes aunque no se haya obtenido el quórum exigido legalmente.
b) Dentro del plazo de 30 días naturales desde que se le notifique los acuerdos, el propietario ausente puede manifestar expresamente su conformidad, en cuyo caso su voto se sumará a la mayoría de los asistentes.
c) Si el ausente no dice nada y deja transcurrir los 30 días, su voto se sumará a la mayoría que adoptó el acuerdo.
d) Si el ausente dentro del plazo de esos 30 días naturales manifiesta su voto discrepante a la aprobación del acuerdo, su voto se computará como voto en contra del acuerdo.
Excepciones a la suma del voto de los ausentes al voto de la mayoría de los presentes
Esta regla general de sumar el voto de los ausentes al sentido del voto mayoritario de los presentes, tanto si el ausente lo manifiesta expresamente como por silencio, tiene dos excepciones, previstas en el artículo 17.8 LPH.
1ª.- Aquellos acuerdos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a los propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, (actuaciones o acuerdos relacionados con las materias que aparecen en la regla 1ª del art. 17 LPH); respecto de los acuerdos que supongan innovaciones o mejoras (regla 4ª del art. 17 LPH) se considera, que al igual que en la regla 1ª, no se ha de computar el voto de los ausentes para dichos acuerdos.
2ª.- En los casos en los que la modificación o reforma se haga para un aprovechamiento privativo tales como: la división material de los pisos o locales, la agregación o segregación de éstos, el cerramiento de las terrazas o el establecimiento/supresión de equipos o sistemas con finalidad de mejorar la eficiencia energética o hídrica tengan un aprovechamiento privativo.
En ambos casos, los acuerdos requerirán la mayoría de propietarios que en cada caso proceda de conformidad con la Ley pero dicha mayoría deberá salir de los propietarios presentes (y representados); si en la Junta no se reúne el quórum requerido para dicho acuerdo, este no será aprobado sin esperar a la comunicación de los ausentes.
¿Puede el propietario ausente impugnar los acuerdos de la comunidad?
También hemos de añadir que el propietario ausente que no se ha manifestado en el plazo de 30 días naturales (guarda silencio) y por tanto su voto se ha sumado al de la mayoría de los presentes, puede impugnar el acuerdo, salvo si la impugnación se funda en la no concurrencia de la mayoría cualificada por la ausencia de su voto.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Vizcaya (Sección 5ª), de fecha 25.05.2012
«Polémica que ha resuelto el Tribunal Supremo, Sala Primera, en su sentencia de 16 de diciembre de 2008 al sentar como doctrina jurisprudencial la de que en tales casos aunque el ausente no manifieste su discrepancia en el plazo de 30 días del art. 17 nº 1 LPH no queda privado de su legitimación para impugnar el acuerdo con arreglo a los requisitos del art. 18 LPH , salvo si la impugnación se funda en no concurrir la mayoría cualificada exigida por la LPH fundándose en la ausencia de su voto.»
Conclusión sobre el cómputo del voto de los ausentes
El voto de los propietarios ausentes a la Junta de la comunidad de propietarios se computará dependiendo del tipo de acuerdo que se haya adoptado por los presentes a la reunión.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Buenas noches, si en una Junta sale una mayoria favorable a un asunto en concreto, pero con los votos de varios vecinos dentro de los 30 días legales, se cambia la mayoria, y el resultado es negativo.
Donde se contabilizan el voto del resto de los Propietarios que no se manifiesten en 30 días, a lo aprobado en la Junta o al nuevo recuento?
Buenos días, hace poco hemos tenido una Reunión extraordinaria sin GESTOR ya que ha decidido dimitir del cargo y no presentarse en dicha reunión, por lo que la convocatoria había cambiado, en menos de 24 horas, y no dio tiempo avisar a los vecinos. Los vecinos que no han podido ejercer su derecho al voto y no han delegado, tienen plazo de 30 días para ejercer el voto? En este caso en el que nos encontramos sin presidente, el voto se debería enviar por correo a la presidenta?
Muchas gracias.
un propietario que ha votado en una Junta general extraordinario y no había abonado en el momento de la junta el mes en curso y derrama aprobada en una reunión anterior ¿se puede impugnar el Acta?
Buenos días,
Para la construcción de una piscina en la comunidad ¿es necesario 3/5 partes?
y ¿como se consideran los votos de los vecinos que no votan, si en la reunión de vecinos sale mayoria de sis entre los asistentes?
¿ Se consideran votos favorables aquellos ausentes de la junta que, informados del acuerdo, no se opongan en el plazo de 30 días.?
Muchas gracias y un saludo
Buenos dias.
Entonces, en las votaciones para cambio de presidente en una comunidad de propietarios, los ausentes podran votar hasta 30 dias despues o solo valen los votos de los presentes?
Gracias.
Hola, quisiera saber si a un copropietario que se niega a pagar los «gastos de comunidad» acordados por todos, se le puede cortar el suministro de la antena de TV, único servicio comunitario compartido.
Alguno dice que no es legal, pero cuando no se paga la luz, el gas, el teléfono, etc. las compañías indicadas cortan el suministro hasta que se paguen los recibos devueltos.
Puede aplicarse este criterio a los gastos de comunidad? Sería lo más lógico.
Dónde dice la Ley que no se puede cortar el suministro de TV ?
Agradecería que alguien me informe si se le puede cortar este suministro al propietario que no pague los «Gastos de Comunidad» acordados por todos.
Gracias.
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