Vamos a ver cómo se computa el voto del propietario titular de varios pisos o locales cuando se celebran las reuniones de comunidad para adopción de acuerdos.
Es relativamente frecuente en materia de propiedad horizontal el supuesto de que una sola persona sea propietaria de varios inmuebles en el mismo edificio (pisos, locales, etc.).
La Ley de Propiedad Horizontal exige para la aprobación de los acuerdos que adopta la Junta de propietarios que se reúna una serie de mayorías dependiendo del tipo de acuerdo (unanimidad, tres quintos, mayoría doble, mayoría simple, etc.).
No obstante, en cualquier tipo de acuerdo, la Ley exige doble quórum, tanto de número de propietarios como de cuotas de participación.
Hay por tanto dos cómputos, pues no solo cuenta la propiedad individual como número, sino también los coeficientes de cada uno de los inmuebles, de tal forma que para contabilizar la mayoría necesaria para aprobar un acuerdo, se requerirá un número de propietarios que voten a favor del acuerdo y un número de porcentajes de cuotas de participación en los elementos comunes que reúnan dichos propietarios.
Como ejemplo de esas mayorías cualificadas necesarias para la aprobación de acuerdos, el artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) dispone:
«El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.»
Volviendo al supuesto de que un solo propietario sea dueño de varios inmuebles, la Jurisprudencia ha interpretado que el voto del propietario titular de varios pisos o locales en ese doble quórum, se contará como un solo propietario en cuanto al cómputo de propietarios, aunque sí se le tendrá en cuenta la suma de las cuotas de participación de todos los pisos o locales que tenga.
EJEMPLO:
En una Comunidad de propietarios hay 22 elementos privativos (16 pisos y 6 locales) cada uno de ellos con su cuota de participación.
Hay un vecino que es propietario de 2 pisos y un local (3 elementos privativos), mientras que los demás vecinos son propietarios individualmente de cada uno de los demás inmuebles. Es decir, la comunidad del edificio está formada por 20 propietarios aunque haya 22 fincas, (1 vecino tiene 3 inmuebles y los 19 vecinos restantes que son dueños de un solo piso o local).
El 100% del total propietarios es 20.
Para la aprobación de un acuerdo comunitario que requiera 3/5 del total de propietarios y de los 3/5 del total de cuotas de participación, se requerirá que voten a favor del acuerdo al menos 12 propietarios (3/5 de 20), y que a su vez representen los 3/5 del total de las cuotas de participación (60% del total).
¿Cómo se cuenta el voto del propietario que tenía varias fincas?
a) El propietario que tenia 3 inmuebles, se contará como un solo voto como propietario, aunque sea dueño de las tres fincas.
b) En cuanto al cómputo de las cuotas de participación requeridas, el vecino que tenía los 3 inmuebles contará con la suma de las cuotas de participación de todas sus propiedades.
» A tenor de la sentencia del Tribunal Supremo 10.02.1995 «……Esta Sala acepta la interpretación que asigna un voto a cada propietario, ya sea propietario de un solo piso o apartamento o local individualizado o de varios dentro del mismo inmueble sujeto a la ley de propiedad horizontal, al margen, claro es, de la mayor o menor cuota de participación de que disponga, bien sea por un piso o local, bien sea como resultado de la suma de las correspondientes a varios pisos o locales, cuota individual o global que se computará en su totalidad en la formación de las mayorías de las cuotas de participación.
La Ley, ha establecido dos mayorías que se conjugan para la validez de los acuerdos (Artículo 16.2º), mayoría del total de los propietarios y mayoría de las cuotas de participación; estas mayorías son, en segunda convocatoria, mayoría de los asistentes que represente a su vez la mitad del valor de las cuotas de los presentes. Es decir, se ponderan dos elementos uno personal y otro económico.
Si la voluntad de la Ley hubiera sido la valoración de la persona-propietario exclusivamente por su representatividad económica manifestada en la cantidad de sus cuotas de participación en la propiedad conjunta la solución más lógica habría pasado por la eliminación del elemento personal como factor corrector o de equilibrio frente a la mera representatividad económica. Mas su inclusión y permanencia en la ley, sugiere una mayor coherencia de la solución que se inclina por el postulado «un propietario, un voto «, con independencia de sus cuotas de participación, criterio que, como más aconsejable, merece ser acogido.
Es verdad que la ley no resuelve el problema concreto de manera clara. Mas sí aparece nítidamente que la ley no ha querido otorgar una preponderancia total de unos propietarios (los más fuertes) sobre otros (los más débiles), no obstante ponderar la importancia de las cuotas de participación. En consecuencia el cómputo ha de hacerse por personas una a una, es decir, de modo que tenga un sólo voto el propietario de varios pisos. Por ello, se estima el motivo casacional invocado.»
» El error estriba en que se atribuyeron dos votos a Don. Borja , cuando la propiedad del bajo y del primero sólo les atribuye un voto, según ha mantenido la jurisprudencia, ( STS de 13 de octubre de 1982 y 10 de febrero de 1995 : «…computándose como un único elementos personal los propietarios que tengan varias fincas en la misma comunidad»), evidenciándose una infracción del sistema de adopción de acuerdos que regula el art. 17 de la LPH y que determina otro motivo de nulidad».
» La tesis de la parte demandada apelante es que existen tantos propietarios -y, por ello, votos personales- como partes determinadas. Siendo treinta las partes determinadas con que cuenta la comunidad, resultaría que han votado a favor del acuerdo un total de 18 partes determinadas, lo que supondría que concurre la mayoría de propietarios exigida por la Ley de propiedad Horizontal.
Sin embargo, esta tesis no puede ser acogida, por las siguientes razones : Es doctrina jurisprudencial consolidada, de la que es muestra la sentencia del Tribunal Supremo de 15 de febrero de 2005, la que sostiene que la Ley exige en ambas convocatorias del artículo 17.3ª de LPH la concurrencia de dos mayorías, la personal, en la que se contabilizan individualmente el voto de cada uno de los propietarios que forman comunidad, con independencia del número de apartamentos, viviendas o locales de los que sean propietarios , y la mayoría económica, en la que se tiene en cuenta la cuota de participación de cada propietario , cuota que se obtiene sumando todos los coeficientes que corresponden a cada apartamento individualizada. En consecuencia, el cálculo de la parte apelante -tantos votos personales como partes privativas- no se ajusta a dicha jurisprudencia.”
Como venimos sosteniendo hasta ahora, cuando una persona es propietaria de varios pisos o locales, tiene un solo voto como propietario, sin perjuicio de la suma de los coeficientes de sus propiedades.
Ahora bien, cuando la propiedad de esos pisos o locales está compartida con personas distintas, habrá tantos votos como pisos o locales tenga en proindiviso con titulares diferentes.
EJEMPLO:
Un vecino es propietario de 2 pisos y un cochera, y cada una de esas propiedades la comparte en proindiviso con miembros de su familia de la siguiente manera:
1 piso en copropiedad con un hermano.
1 piso en copropiedad con su hija.
La cochera en copropiedad con otro hijo distinto a la anterior.
En este caso al existir tres comunidades de bienes diversas en las que la totalidad de sus titulares no es coincidente, cada una de ellas dispondrá de un voto personal, por lo que en este ejemplo se contarán 3 votos como propietarios.
Si existieran, por ejemplo, dos propiedades compartidas en proindiviso por las mismas personas, se contará como un solo voto al coincidir la propiedad en ambas.
La mayoría de los Tribunales interpreta que el voto del propietario titular de varios pisos o locales se contará como un solo voto en cuanto al número de propietarios requerido para el acuerdo, aunque sí se sumarán los coeficientes de participación de los inmuebles de los que sea propietario.
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Podrían explicarlo un poco más claro,por favor. Las cuotas de participación se cuentan como voto? Se suman? Pj, para aprobar algo en que un vecino es propietario de 2 pisos y 2 locales, que tiene un 44 de participación, y se opone a lo que se propone. También hay 5 vecinos más que se oponen,con el 10,50 de participación cada uno. No se podría lograr entonces nunca una mayoría con los vecinos restantes, en un edificio de 16 viviendas?
Hola Cristina,
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
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Esta muy bien la disertación pero no me ha resuelto mi duda que estaba buscando.
¿Si hay minoría de votos, con mayoría de participación?¿se pueden bloquear todas las decisiones?
Si esto sucede, la doble condición bloquea las votaciones activas, en mi opinión, dejándolas nulas o como invalidadas por no tener una opción realizable.
Un saludo.
Quedo atento a la respuesta
Soy copropietaria por herencia, junto a mis hermanos de piso de mis padres fallecidos
Me planteo comprar otro piso de la misma finca yo sola.
A efectos de votar en juntas, los votos personales de ambas propiedades serían contabilizados de manera independiente?
Hola Lorenza,
Hemos leído tu consulta, y la respuesta a la misma pueda ser algo extensa y variable según las circunstancias propias del caso que comentas. Si quieres, puedes ponerte en contacto con nosotros a través de nuestro servicio de asesoría jurídica en el 807.502.004 y podremos comentar de manera detallada y sobre la marcha las cuestiones que planteas, así como indicarte la forma de proceder.
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Buenos dias, con respecto a este articulo, una empresa de alquiler turistico tiene mayor cota de participación, mientras que el resto de la comunidad que son propietarios unicos, no llegan ni al 50% de la cota de participacion de la empresa turistica. Queriamos saber, si la comunidad puede hacer algo al respecto, o está condenada siempre a las decisiones de una persona que actue en beneficio siempre de su negocio. Gracias y un saludo,
O sea que quién tenga más de una propiedad o más coeficiente tiene las de perder porque aunque sea un solo propietario paga más que el resto y no tiene ningún derecho
Muy interesante, pero qué ocurre cuando dos propietarios tienen dos inmuebles. Por ejemplo, un pareja que tiene dos inmuebles en una misma comunidad de propietarios y ambos son titulares de los dos inmuebles.
¿Podrían tener dos votos,uno por un inmueble y otro por otro?
desde Barcelona. Tengo un local y encima dos pisos, o sea tres personas, el local se entra por el local y no tengo acceso a la escalera para nada ni llaves, incluso los dos pisos tienen una terraza con trasteros para ellos 2, a lo único que se accede a esos dos pisos es una estrecha escalera que solo lleva a los dos pisos, ni cuarto de agua, ni de luz ni parking, nada, yo todos mis suministros e instalaciones están en el local, la pregunta es, tengo obligación de algo para con esa comunidad que acaban de montar?. Gracias
Buenos días, tenemos una Junta de Propietarios hoy 29 de noviembre a las 18.30h. Nos asalta siempre la misma duda y necesitaría hablar con alguien urgentemente.
Entiendo que en las votaciones, 1 propietario es igual a 1 voto, con independencia de las propiedades que tenga en la finca, pero leyendo Jurisprudencia deduzco que si se celebra la Junta en segunda Convocatoria, la votación no se contabiliza por num. Propietarios sino por sima de cuota de participación. ¿Es así? Por favor, necesitamos una respuesta. Dónde tengo que llamar
Una propiedad de tres personas al 60,30 y10 por ciento respectivamente, quien puede votar ò que voto es valido en una votación en asamblea de propietarios?
atte Saludos
A la elección de presidente/a se presentan dos candidaturas:
En la votación por propietarios el resultado es un empate.
En la de coeficientes una de ellas obtiene un % mayor que la otra.
¿Cual es el resultado final?