¿Son obligatorias las obras necesarias para la conservación de un edificio?
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) tras la reforma llevada a cabo por la Ley 8/2013 (en vigor desde el 28 de junio 2013), ha establecido que las obras necesarias para la conservación del edificio y la de sus servicios e instalaciones comunes serán obligatorias para la Comunidad de propietarios si se acuerda por la Administración municipal, autonómica, estatal, etc.
Por tanto, si una Administración Pública, comunica a la Comunidad de propietarios que debe realizar unas obras con la finalidad de conservación, seguridad, habitabilidad u ornato del edificio, es obligatorio que se ejecuten dichas obras sin necesidad de que la Junta de Propietarios las apruebe en una asamblea, sin que se necesite ningún tipo de mayoríasni quórum para su aprobación, debiendo de ejecutarse obligatoriamente y financiarse con las correspondientes derramas que habrán de abonarse por todos los vecinos.
Si lo anterior parece claro, la reforma llevada a cabo en la Ley por la reforma de junio de 2013, también ha introducido en el artículo 10 LPH que cualquiera de los comuneros podrá solicitar a la Comunidad que se lleven a cabo las obras necesarias para la conservación del edificio o su mantenimiento, siendo en este caso también obligatorio para la Comunidad su ejecución sin necesidad de aprobarlas en Junta.
Esto último va a acarrear serios problemas de interpretación de qué se considera obras necesarias para la conservación del edificio, pues para algunos vecinos significarán una cosa y para otros será diferente, por lo que nos tememos que acabarán siendo los Juzgados y Tribunales los que vengan a acotar este concepto de «obras necesarias«, así como si se necesitará algún tipo de mayoría para su aprobación. (Véase nuestro artículo «Responsabilidad de la Comunidad por humedades»).
Obras necesarias para la conservación del edificio y su arquitectura natural
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) tras la reforma acaecida mediante Ley 8/2013 (con entrada en vigor el 28 de JUNIO de 2013) ha establecido que las obras necesarias para la conservación del edificio y la de sus servicios e instalaciones comunes serán obligatorias para la Comunidad de propietarios si son dispuestas por la Administración (Ayuntamientos, Comunidades Autónomas, etc.).
Por tanto, si una Administración Pública, comunica a la Comunidad de propietarios que debe realizar unas obras con la finalidad de conservación, seguridad, habitabilidad u ornato del edificio, es obligatorio que se ejecuten sin necesidad de que la Junta de propietarios las apruebe en una asamblea ni que se necesite ningún tipo de mayorías para su aprobación, ¡¡¡Las obras han de realizarse obligatoriamente¡¡¡, y hacer las derramas correspondientes entre todos los vecinos.
Si lo anterior parece claro, la reforma llevada a cabo por la Ley 8/2013 también ha introducido que cualquiera de los vecinos podrá solicitar que se lleven a cabo las obras necesarias para la conservación del edificio o su mantenimiento, siendo también obligatorio para la Comunidad llevarlas a cabo sin necesidad de aprobarlo en Junta de propietarios.
Esto último va a acarrear serios problemas de interpretación de que se consideran obras necesarias para la conservación del edificio, pues para unos vecinos significará una cosa y para los demás otra diferente, por lo que nos tememos que acabarán siendo los Juzgados y Tribunales los que acoten este concepto, así como si se va a necesitar o no algún tipo de mayoría para su aprobación.
Nuestra opinión es que un propietario solicite que se ejecuten unas obras que él considera «obligatorias» no tiene sentido ni se podrá cumplir, pues la Comunidad no puede estar a la opinión o capricho de uno o dos comuneros.
Aunque la LPH en su artículo 10 establezca que no hay que convocar Junta, consideramos que en este asunto de las obras, que son de cierta envergadura, es necesario conocer la opinión de la mayoría de los vecinos sobre la necesidad de las mismas, ya que de ello dependerá que tengan o no que pagar la derrama correspondiente según su coeficiente de participación en los elementos comunes.
Habrá que sugerir que estos temas, delicados y de posibles enfrentamientos entre los comuneros, sean resueltos por mayorías y previo informes técnicos que en definitiva son más objetivos a la hora de decidir si se trata o no de obras necesarias para la conservación del edificio.
▷ Conclusión sobre las obras en la obligatoriedad de las obras para conservar el edificio
Nuestra opinión es que no tiene sentido que un solo propietario sin contar con mayor respaldo del resto de sus vecinos, pueda solicitar que se ejecuten obligatoriamente por la Comunidad de propietarios unas obras que él considera «necesarias», ya que pudiéramos estar frente a un capricho de este señor o una errónea interpretación del concepto «obras necesarias«.
De ahí que, aunque el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal establezca que no hay que convocar Junta, considero que en este asunto de las obras, que normalmente son de cierta envergadura tanto económica como de molestias, sería necesario conocer la opinión de la mayoría de los vecinos sobre la necesidad de la ejecución de las mismas, no solo por sentido común, sino porque habrá que discutir el alcance de aquellas y repartir el coste mediante derramas según el coeficiente de participación en los elementos comunes.
Habrá que sugerir que estos temas de obras en las Comunidades, delicados y de posibles enfrentamientos entre los comuneros, sean resueltos por mayorías y previos informes técnicos que avalen su realización, que en definitiva son mas objetivos a la hora de decidir si se trata o no de obras necesarias para la conservación del edificio.
Además, si alguno de los propietarios considera que deben de llevarse a cabo en contra del criterio de la Junta de propietarios, podrá indudablemente impugnar dicho acuerdo ante el Juzgado correspondiente, quien decidirá en última instancia sobre si estamos frente a unas obras necesarias y por tanto obligatorias.
No obstante insistimos que el artículo 10.1 LPH (según la redacción dada a partir de junio de 2013) dice textualmente que a instancia de cualquiera de los propietarios del inmueble tendrán el carácter de obligatorias y no requerirán de acuerdo previo de la Junta:
«a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.»
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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En mi edificio se van a tirar y hacer nuevas las terrazas comunitarias de uso privativo. ¿Quien tiene que pagar el desmontar y montaje de los elemento colocados por el propietario como: toldos, aire acondicionado, pergola en el bajo, cerramiento acristalado de la terraza,etc.
desearia saber si es legal o no,a primeros de año la comunidad de vecinos a la cual pertenezco desea colocar antena colectiva y e pensado por que no reparan la estetica del edificio primero,esta sin pintar y desde la calle hace muy feo aparte que el tejado esta en malas condiciones.desearia saber si es obligacion por parte del administrador y presidente comunitario preparar la fachada antes que la antena colectiva,ya que la tv tdt ya la tenemos individualmente.
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