Uso abusivo de elementos comunes por el arrendatario
El uso abusivo de elementos comunes por el arrendatario, del que se derivan molestias para el resto de vecinos, exige que la demanda vaya dirigida contra él.
La cuestión que planteamos bajo el título uso abusivo de elementos comunes por el arrendatario, es conocer a quién debe demandar la Comunidad de propietarios cuando se enfrenta a un caso de estas característcas:
¿Debe demandar solamente al inquilino del piso o local que con su actuación está perjudicando al resto de vecinos?
¿Hay que demandar conjuntamente al dueño del inmueble y al inquilino?
¿Sólo hay que demandar al dueño del piso o local alquilado?
Con un EJEMPLO REAL, nos situaremos mejor en el asunto expuesto: Una plazoleta dentro del recinto de la Comunidad de propietarios (elemento común) es utilizada en exclsuiva por el arrendatario de un local de negocio, dedicado a pub, para instalar sus mesas y sillas en el exterior sin consentimiento de la Comunidad. El uso abusivo de elementos comunes por el arrendatario del local , obliga a la Comunidad a denunciar esta situación para impedir que siga usando dichos elementos. La Comunidad demanda al arrendatario del pub y también al propietario del local. ¿Está correctamente planteada la demanda?
RESPUESTA: Como en muchas ocasiones no existe una plena unanimidad de los Tribunales en esta cuestión. No obstante vamos a exponer la doctrina mayoritaria al hilo de lo manifestado por la Sentencia de la AP de Burgos (Sección 3ª) de 11 de julio de 2008, que la fundamenta, resolviendo el caso planteado en el ejemplo, de la siguiente manera:
» Se ejercita en la demanda la acción prevista en el artículo 7.1 de la LPH que impide a cualquier propietario realizar obras que alteren los elementos comunes, sin permiso de la comunidad. En estos supuestos existe una doctrina jurisprudencial mayoritaria que rechaza la llamada a la litis del arrendatario, en este sentido la STS 30 de octubre de 1998 apunta que , no afectando el tema controvertido sino a una relación de propiedad entre comunidad y los codemandados no es necesario demandar al arrendatario del local litigioso y la de 26 de marzo de 1990 al señalar que las alteraciones en los elementos comunes suponen una infracción de la que, ante los demás propietarios perjudicados, responden los del local en que se llevan a cabo las obras aunque las realice persona distinta ocupante. En idéntico sentido las sentencias de AP Sevilla de 3 de octubre de 1992, Las Palmas 16 de marzo de 2001, Alicante 20 de noviembre de 2002 y Guadalajara 290 de octubre de 2006 ).
Sin embargo, tal doctrina no es trasladable cuando se trata de otro tipo de actuaciones sobre los elementos comunes que no requieren la ejecución de obra alguna, pero que suponen actividades que implican un uso abusivo e indebido del elemento común del que se derivan molestias y perjuicios para el resto de los propietarios, como sucede en el caso de autos.
El artículo 7.2 de la LPH dice que » al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas». Caso de que se ejercite la acción de cesación prevista en este artículo la propia Ley señala que » la demanda habrá de dirigirse contra el propietarioy, en su caso,contra el ocupante de la vivienda o local«. Como quiera que el precepto concede a la Comunidad de propietarios acción directa contra el ocupante o arrendatario que realiza las actividades prohibidas, su llamada a juicio es necesaria ante un hipotético pronunciamiento de condena».
POR LO TANTO EL USO ABUSIVO DE ELEMENTOS COMUNES POR EL ARRENDATARIO EXIGE QUE SE LE DEMANDE.
¿Pero qué pasa respecto del propietario, también ha de ser llamado al proceso?
La sentencia de la AP de Burgos continúa: » Cierto sector doctrinal matiza que en el supuesto de que el cese de la actividad no interfiera en la relación establecida entre propietario y ocupante, en este caso la cesación en nada afectará al propietario y tampoco la resolución que recaiga en el pleito, carece de sentido la traída al litigio de aquél a quien ni le va ni le viene lo que en el mismo se ventila, es decir, la razón que fundamenta el litisconsorcio pasivo necesario no existirá.
Con independencia que la presencia del propietario se estime o no necesaria a tenor de la doctrina expuesta, lo que si resulta imprescindible es la llamada a los arrendatarios u ocupantes que causan molestias o perjuicios a la comunidad mediante el uso privativo de un elemento o espacio común para destino vinculado al negocio de Pub que explotan, como es el de la colocación de mesas, sillas y demás enseres propios de una terraza al aire libre.»
Por tanto, respecto del PROPIETARIO se concluye que NO HA DE SER DEMANDADO por esta actuación del arrendatario.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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